商業(yè)地產的營銷策劃方案,？

　　北 奧 公 館　　營銷推廣策略報告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奧公館專案組　　1,、項目SWOT分析　　1．1優(yōu)勢　　? 位于奧運核心腹地　　? 純板樓居住型小社區(qū)　　? 分戶式中央空調及封閉立體車庫　　? 準現(xiàn)房銷售　　? 區(qū)域內比較完善的配套設施　　1．2劣勢　　? 價格創(chuàng)區(qū)域新高　　? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂　　? 目前周邊交通條件并不理想　　? 售樓處與項目現(xiàn)場分離　　1．3機會　　? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間　　? 區(qū)域內整體供給量不大　　? 市政及配套設施將逐步完善　　1．4威脅　　? 交通情況改進時間待定　　? 奧運地產的逐漸降溫　　以上為本項目的SWOT大綱分析,，可以通過機會與劣勢,，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力,，完成項目完美推廣計劃,。　　2,、銷售周期　　2．1北京市房地產市場銷售周期說明　　我司認為入市時機,，并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的,。因此,，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn),，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善,，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下,，再切入市場,。　　北京市房地產市場銷售周期走勢分析　　北京房地產市場銷售有明顯的季節(jié)性,，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示,，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫,，直至11月份,，而這段時間里,，又以5、6月份和9,、10月份的銷售活動最為頻繁?！　?．2本項目推廣特點說明　　? 2004年11月我司開始接觸本項目　　? 項目主體結構年底均將封頂,，工期使銷售刻不容緩　　? 樣板間及售樓處于11月底投入使用　　? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初　　? 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善　　? 2004年底大屯路斷路整修　　? 2004年底科薈路通車交付使用　　? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離　　2．3本項目銷售周期說明　　本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止,，共計18個月,。根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況,，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售,，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：　　銷售周期分布表　　銷售周期 時間結點　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一強銷期 2005年3月至2005年6月　　第一調整期 2005年7月至2005年8月　　第二強銷期 2005年9月至2005年11月　　第二調整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盤期 2006年4月至2006年5月　　2．4本項目銷售任務說明　　本項目銷售計劃表　　項目銷售任務 計劃完成　　可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)　　76561.84平方米 540套 486套　　銷售任務明細表　　周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5　　本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定,，如有變動以當時具體情況為準,。　　2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15　　2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具制作完成 10　　強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29　　2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35　　2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成,，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50　　第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　第二強銷期　　2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50　　2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30　　第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14　　2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18　　2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10　　2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25　　尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25　　2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30　　總計 486　　3,、推廣策略　　3．1本項目客戶群特征　　? 在亞運村區(qū)域工作或生活　　? 在中關村區(qū)域工作　　? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍　　? 部分客戶有二次置業(yè)的需求　　? 購房更加理性　　? 對奧運房產有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力　　? 有一定的經濟實力　　3．2項目賣點梳理　　? 地處奧運中央腹地,，新興富都市中心　　? 產品自身優(yōu)勢　　10—14層板式小高層　　體量適中,，共540套　　純居住的居住舒適性　　現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所,、暖意融融　　蘇式庭院：內外融合,，綠意盎然　　高端智能化配套：美國分戶式中央空調　　封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適　　停車管理：封閉立體車庫,，節(jié)省空間　　準現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心　　? 區(qū)域內稀缺性　　? 項目較高的升值空間　　3．3賣點整合　　區(qū)域、產品,、稀缺性　　3．4推廣手段　　? 三板斧　　區(qū)域：“奧運中央腹地,，新富都市中心”　　產品：“尊貴奧運板樓”　　稀缺性：“鉆石般稀有”　　? 七種武器　　“中等社區(qū)，舒適生活”　　“詮釋純居住空間,，私享大宅”　　“分戶式空調,，高品質享受”　　“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”　　“現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所,、暖意盎然”　　“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”　　“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”　　? 一招制敵　　“奧運區(qū)域內成熟板樓”　　3．5媒體選擇策略建議　　3．5．1媒體選擇策略原則　　結合項目五大銷售周期,，及不同周期推廣訴求點,，合理選擇媒體,，以達到最少費用最大成交的效力?！　?．5．2媒體選擇　　報廣　　選擇《北京青年報》和《北京晚報》,、《新京報》，以半版為主,、雙通為輔,，加強項目推廣的針對性?！　≥o助媒體　　由網絡及業(yè)內專業(yè)雜志組成,，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》,、《新地產》,、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳,?！　?．5．1宣傳方式　　在媒體推廣過程中，依靠產品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網絡多角度,、立體,、擇時投放，高亮點頻率曝光方式,，建立市場知名度,，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度,，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態(tài)進行軟性宣傳以縮短銷售期 ,。　　3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰　　為了讓市場充分了解本項目,，通過媒體宣傳項目的各項優(yōu)勢,，展現(xiàn)開發(fā)商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質,，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 ,。各月份推廣主題及費用如下：　　市場推廣媒體選擇表　　周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文　　《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯　　產品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文　　《北京青年報》半版硬廣配合軟文　　《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯　　產品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文　　《新京報》半版硬廣配合軟文　　《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現(xiàn)與標榜 40萬　　強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣　　《北京晚報》 半版硬廣配合軟文　　《新地產》內業(yè)軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬　　2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文　　《北京晚報》 半版硬廣配合軟文　　《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬　　2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣　　《新京報》半版硬廣配合軟文　　《新浪網》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44　　2005年6月 《北京青年報》整版硬廣　　《北京晚報》 半版硬廣配合軟文　　《樓市》內頁一版硬廣　　《新浪網》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬　　平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣　　《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬　　2005年8月 《北京青年報》半版硬廣　　《北京晚報》 半版硬廣配合軟文　　《安家》內業(yè)硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬　　第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣　　《樓市》內頁一版硬廣　　《新浪網》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　200年10月,、 《北京青年報》2次半版硬廣　　《北京晚報》半版硬廣　　《新浪網》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣　　《北京晚報》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合　　44萬　　第二調整期　　2005年12月 103.9電臺廣告5天　　《北京晚報》半版硬廣　　《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年1月 103.9電臺廣告10天　　《北京青年報》整版硬廣　　《樓市》內頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年2月 103.9電臺廣告6天　　《北京青年報》整版版硬廣　　《樓市》內頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年3月 103.9電臺廣告6天　　《北京青年報》整版版硬廣　　《萬房》內頁一版硬廣配合軟文　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　尾盤期 2006年4月 《新地產》內業(yè)軟文　　《北京青年報》整版硬廣　　《新京報》半版硬廣配合軟文　　“現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　2006年5月 《北京青年報》整版硬廣　　《安家》內頁一版硬廣配合軟文　　《北京晚報》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　總計 850萬　　3．6價格策略　　3．6．1項目價格制定原則　　? 從項目各個單位的實際情況出發(fā)；　　? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報,；　　? 緊密聯(lián)系項目工程進度,；　　? 結合項目銷售策略和項目的銷售預期?！　?．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價格策略　　? 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展并結合不 同的銷售階段,，價格不斷攀升,，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交,，對預先購房的客戶,，同時也起到一定的穩(wěn)定作用?！　? 根據(jù)以上情況,，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給后期價格的提升預留出合理空間,。　　? 市場亮相及客戶積累期如果價格太高,，有挫傷市場的潛在風險,，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響,，一旦不成功,，局面極難扭轉?！　? 為了保證項目操作的穩(wěn)妥性,，建議本項目執(zhí)行“平開高走”的價格策略?！　? 后期具體價格與上調單價將根據(jù)市場實際情況作適度調整,。　　4,、推廣方案　　4．1推廣主線　　? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）　　本銷售周期意在將項目推向市場,，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注,，從而達到積累有效客戶的目的,。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產品優(yōu)勢,，使目標客群能夠將項目列為其置業(yè)的選擇,，為強銷期打下良好的基礎?！　≡诒句N售周期內,，主要將“奧運中央腹地，新富都市中心”,、“尊貴奧運板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報廣宣傳主題,。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注,，宣傳項目優(yōu)勢,，讓本項目逐步在市場中樹立形象,，吸引業(yè)內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象,?！　? 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）　　這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項目的各個賣點,，以此向市場充分展現(xiàn)項目優(yōu)勢,，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以,、“中等社區(qū),，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調,，高品質享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模,、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求,?！　? 第一調整期（2005年7月—8月）　　進入調整期，推廣力度隨之減弱,，在此階段只需根據(jù)項目工期的進展,，繼續(xù)宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶,，同時促成老客戶成交,。該階段推廣主題為“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所,、暖意盎然”　　? 第二強銷期（2005年9月—11月）　　這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀,，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰,。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”　　? 第二調整期（2005年12月—2006年3月）　　本階段項目處于辦理入住階段,，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上,，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度,，只要借入住一事在市場上造勢,，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時順利完成入住的辦理,?！　? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）　　本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期,，此階段以“奧運區(qū)域內成熟板樓”作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果,。在掀起一個銷售高潮的同時,，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案,?！　?．2各階段媒體推廣策略　　? 市場亮相及客戶積累期　　廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場,。項目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶,。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告,，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優(yōu)勢和賣點,。　　廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯,、產品稀缺性,、升值潛力?！　? 強銷期　　廣告推廣目的： 項目進入強銷期后，推廣也隨即進入爆破性的階段,。媒體將以報廣,，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式,，將項目帶到一個銷售熱潮,。　　廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性,。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）?！　? 調整期　　廣告推廣目的：在項目進入調整期后,，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體,，從而保持穩(wěn)定的銷售速度,。　　廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合　　? 第二強銷期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間,，有時可能迎來兩個熱銷階段,。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度,，加強廣告投放頻率,。在區(qū)域內再次掀起項目銷售高潮?！　V告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”　　? 第二調整期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間,，有時可能迎來兩個熱銷階段,。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度,，加強廣告投放頻率,。在區(qū)域內再次掀起項目銷售高潮?！　V告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　? 尾盤期　　廣告推廣目的：項目進入現(xiàn)房銷售,，對于廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續(xù)性較強的促銷活動,，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度,。　　4．3營銷推廣方面公關及促銷活動　　? 2004年11月---- 2005年2月預熱期　　推廣活動（一）：媒體記者見面會　　推廣主旨：擴大項目知名度,，在做市場準入前的預熱同時,，做客戶的積累工作?！　⊥茝V戰(zhàn)略：軟硬兼施　　預計時間：2004年12月　　為了迅速提升“北奧公館”在房地產業(yè)內和市場上的知名度,；引起潛在客戶的關注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會”,。記者見面會于2004年12月在項目現(xiàn)場或特定地點舉行,。　　本次記者見面會將準備充分,，安排周密,，邀請京城主流媒體十余家，并達到共識：“北奧公館”項目上市后將成為市場關注的焦點,，必定會引起亞奧區(qū)域地產的新一輪住宅銷售高潮,。　　記者見面會后,，各大媒體對“北奧公館”項目將進行集中報道,，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》,、《新浪網》等13家媒體,，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出,，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量,，并且使本項目在北京地區(qū)甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度?！　M參與報道的媒體名單如：　　《北京晚報》,、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》,、《精品購物指南》,、《北京晨報》、《北京現(xiàn)代商報》,、《名牌時報北京樓市》,、《信報》、《京華時報》,、《雅虎網》,、《焦點網》、《新浪網》,、《中國消費者報》等,。　　預計費用：1萬元　　推廣活動（二）：“逛樣板,，抽家電”　　推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期,，盡快促進準客戶的成交，提高銷售速度,?！　⊥茝V戰(zhàn)略：拋磚引玉　　預計時間：2005年1月　　2004年12月項目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時,，對在規(guī)定時間（當月或1月）內,，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送家具或家用電器,。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出,，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上,，促進準客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率,。

營銷策劃公司取名,？

1.葉茂中營銷策劃機構2.奧美整合行銷傳播集團3.智威湯遜4.FutureBrand品牌戰(zhàn)略咨詢公司5.上海超限戰(zhàn)營銷策劃機構6.睿盛品牌策劃（中國）有限公司7.北京東道品牌設計公司8.上海聯(lián)縱智達咨詢集團9. 藍度國際品牌設計公司10.理實國際管理咨詢集團

營銷策劃公司怎么收費？

目前吧,，做的比較到位的營銷策劃公司,，有歐賽斯、奧美,、藍標這些公司,。收費標準要看你確定的宣傳方向及具體內容。

家政公司營銷策劃,？

其實家政公司的宣傳是多種多樣的,。而且家政行業(yè)因其有自己的特殊性，所以又不一樣的地方。

1,，口碑：家政行業(yè)很注重口碑,，往往口口相傳的方式是最容易被人采納的。所以往往一個家政公司會在同一個小區(qū)或者區(qū)域有較多的客戶,。而在其他區(qū)域卻只有零散的客戶,。因此，提高服務質量,，打造公司品牌本身就是長效的廣告宣傳,。

2，網絡宣傳：現(xiàn)在都進入網絡信息化了,，很多人都開始在網上尋找家政公司了,。這必然是以后的趨勢，所以,，可在專業(yè)的QQ群,，家政網，口碑網,，博客等做好宣傳工作,。提高公司的知名度。

3,，傳統(tǒng)的宣傳推廣：可以與物業(yè)公司等聯(lián)系,，進行合作，張貼宣傳畫報,，或者抓住一個客戶的心里,，進行優(yōu)惠活動等。

如何選擇營銷策劃公司,？

個人建議：主要根據(jù)自身愛好,，擅長的領域，去選擇 ：

大公司有豐富企業(yè)資源,，經驗,，成熟的運行模式，完善的營銷系統(tǒng),。

小公司自我能力提升快,，只要愛學習進步，提升的速度是無法想象的,。

青島營銷策劃公司哪家好,，求推薦最好的青島營銷策劃公司,？

推薦兩家公司1.山東漢亞都都,，他家做公關傳播，互動營銷,，海外推廣,，媒體投放，地鐵包車,，服務過海爾,，海信，青島地鐵2.深度傳媒,，他家在業(yè)界很有名,，跟海爾合作的大佬，青島傳媒界凡事做海爾的,，肯定知道深度這個名字

北京營銷策劃公司,，北京專業(yè)營銷策劃機構有哪些？

01.精銳縱橫營銷顧問有限公司

02.聯(lián)縱智達咨詢集團

03.葉茂中營銷策劃機構

04.新華信正略鈞策管理咨詢公司

05.創(chuàng)意村營銷策劃公司

06.北京贊伯營銷管理咨詢公司

07.錫恩咨詢公司

知名營銷策劃公司有哪些,？

每個咨詢公司都有特色,，

營銷策劃公司稅費是多少？

營銷策劃公司的稅費正常情況下是3個點

營銷策劃公司有前途嗎,？

有前途,。主要是必須有非常專業(yè)的銷售顧問。營銷策劃公司不但要給需要銷售的企業(yè)提供銷售方案,，還要負責培訓企業(yè)的銷售人員,。才能達到更好的營銷效果。營銷策劃公司就必須要有銷售精英和演講兼?zhèn)涞娜瞬?。這個行業(yè)就是講究人才是的重要性,。