房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式,？

您好，房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式可以根據(jù)不同的因素進(jìn)行調(diào)整,，但一般來(lái)說(shuō),，常見(jiàn)的權(quán)重因素包括以下幾個(gè)：

1.房屋面積：房屋面積通常是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。房屋面積越大，房?jī)r(jià)也就越高,。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋面積的影響權(quán)重設(shè)定為0.4。

2.房屋位置：房屋位置也是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一,。通常來(lái)說(shuō),，位于市中心或商業(yè)繁華區(qū)域的房屋價(jià)格會(huì)更高。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋位置的影響權(quán)重設(shè)定為0.3,。

3.房屋朝向：房屋朝向也是影響房?jī)r(jià)的因素之一。朝南的房屋通常采光好,，價(jià)格也會(huì)更高,。在計(jì)算權(quán)重時(shí)，可以將房屋朝向的影響權(quán)重設(shè)定為0.2,。

4.房屋裝修：房屋裝修是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一,。高檔裝修的房屋價(jià)格會(huì)更高。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋裝修的影響權(quán)重設(shè)定為0.1,。

根據(jù)上述因素，可以得到如下的房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式：

房?jī)r(jià) = 0.4 * 面積 + 0.3 * 位置 + 0.2 * 朝向 + 0.1 * 裝修

當(dāng)然,，這只是一種簡(jiǎn)單的權(quán)重公式,，實(shí)際情況會(huì)更加復(fù)雜。在實(shí)際運(yùn)用中,，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整,。

房地產(chǎn)定價(jià)計(jì)算公式？

1,、市場(chǎng)比較法：挑取市場(chǎng)上具有相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)的價(jià)值,。

2,、收益還原法：首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià),。收益還原法關(guān)注房產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房產(chǎn)純收益 ÷ 收益還原利率,。

3,、成本估價(jià)法：建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)，適用于房地產(chǎn)交易較少、無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況,，其公式為：房產(chǎn)價(jià)格=房產(chǎn)重新建造完全價(jià)值 — 建筑物折舊,。

4、路線(xiàn)價(jià)法：土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系,，對(duì)于同一街區(qū),，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,，通過(guò)臨街寬度,、臨街深度的調(diào)整就可以得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值。

房地產(chǎn)定價(jià)模型及應(yīng)用,？

特征價(jià)格法(Hedonic Price Method) 　　特征價(jià)格法,，又稱(chēng)Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成,，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的,。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異,。因此,，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格,，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí),，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化,。 特征價(jià)格模型在國(guó)外首先應(yīng)用于具有較大差異性的耐用消費(fèi)品的定價(jià)中,。“Hedonic”是“享樂(lè)”的意思,，在這里是指由于商品具有某種使用價(jià)值,，而使得消費(fèi)者得到滿(mǎn)足的意思。在特征價(jià)格模型中,，任何住房的價(jià)格都是由住房的特征價(jià)格的集合來(lái)表示的,。而住房?jī)r(jià)格之間的差異，是由于住房所含特征數(shù)量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的,。但是,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征價(jià)格是隱形的，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)售價(jià)直接獲得,。因此,，需要將市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的特征進(jìn)行分解，分別計(jì)算每一個(gè)“特征”所值的價(jià)格,?！　《?、Hedonic模型的應(yīng)用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數(shù)形式定義,分別如下：

　?。?）線(xiàn)性形式：P＝a0 aiZi ε,。P表示價(jià)格;a0表示常數(shù);ai表示各因素的影響系數(shù);Zi表示影響價(jià)格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經(jīng)濟(jì)意義。

　?。?）半對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　　（3）對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　　實(shí)際應(yīng)用中,具體采用哪種函數(shù)形式,要結(jié)合實(shí)際情況,予以考慮,。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關(guān)注的是產(chǎn)品屬性的隱含價(jià)格,。影響住宅租金的因素主要有區(qū)位,、結(jié)構(gòu)和鄰里屬性三大因素。

　　區(qū)位屬性主要是對(duì)景觀,、便利性及區(qū)域的開(kāi)發(fā)程度的測(cè)度,。如前所述,不同的小區(qū)由于地理位置差異較大,對(duì)其交通狀況、生活配套定量評(píng)分很難做到精準(zhǔn),。因此,本文作者覺(jué)得要運(yùn)用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個(gè)小區(qū),這樣就不用考慮小區(qū)的地理位置,、生活配套,可以最大程度做到精準(zhǔn)。

　　二,、Hedonic模型的應(yīng)用

　　1.hedonic模型的形式,。Hedonic模型大致有三種函數(shù)形式定義,分別如下：

　　（1）線(xiàn)性形式：P＝a0 aiZi ε,。P表示價(jià)格;a0表示常數(shù);ai表示各因素的影響系數(shù);Zi表示影響價(jià)格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經(jīng)濟(jì)意義,。

　　（2）半對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　?。?）對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號(hào)表示意義相同）。

　　實(shí)際應(yīng)用中,具體采用哪種函數(shù)形式,要結(jié)合實(shí)際情況,予以考慮,。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值,。Hedonic模型主要關(guān)注的是產(chǎn)品屬性的隱含價(jià)格。影響住宅租金的因素主要有區(qū)位,、結(jié)構(gòu)和鄰里屬性三大因素。

　　區(qū)位屬性主要是對(duì)景觀,、便利性及區(qū)域的開(kāi)發(fā)程度的測(cè)度,。如前所述,不同的小區(qū)由于地理位置差異較大,對(duì)其交通狀況、生活配套定量評(píng)分很難做到精準(zhǔn),。因此,本文作者覺(jué)得要運(yùn)用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個(gè)小區(qū),這樣就不用考慮小區(qū)的地理位置,、生活配套,可以最大程度做到精準(zhǔn)。

房地產(chǎn)整個(gè)時(shí)期怎么定價(jià)？

房地產(chǎn)定價(jià)個(gè)人覺(jué)得可以分為兩部分,。

一部分是新房,，隨著開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格越來(lái)越高，再加上都在開(kāi)發(fā)帶裝修的產(chǎn)品,，所以新房的定價(jià)也是水漲船高,，絲毫沒(méi)有降價(jià)的理由！

另一部分是二手房,，近兩年由于疫情影響,，很多二手房業(yè)主都急于拋售手里的多套二手房，市場(chǎng)上二手房房源過(guò)剩,，客戶(hù)一直處于觀望階段,，從而導(dǎo)致急售的業(yè)主只能降價(jià)出售，所以近兩年,，二手房的市場(chǎng)定價(jià)一直有下降的趨勢(shì),，其實(shí)，這種時(shí)候更是買(mǎi)房的好時(shí)候,！

房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法,？

有以下定價(jià)策略:

一、房地產(chǎn)定價(jià)方法

價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的核心與實(shí)務(wù),，一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心,。高價(jià)位能夠提高單位利潤(rùn)，但可能影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售,，低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷(xiāo)售,，但可能喪失獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如何確定最適合的價(jià)格,，求取最大的利潤(rùn),，是所有投資人最關(guān)心的事情。

（一）成本加成定價(jià)法

將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤(rùn)即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法,，是一種最基本的定價(jià)法,，是根據(jù)測(cè)算或核算的成本加上一定比例的利潤(rùn)率確定的。例如：某一項(xiàng)目的總成本為1500萬(wàn)元,，預(yù)期利潤(rùn)10％,，則總售價(jià)為1650萬(wàn)元，再將此1650萬(wàn)元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品,，即得到單位面積平均售價(jià),，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向,、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價(jià),。

成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本,，包括開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計(jì)入的成本和分配計(jì)入的成本,。

利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定,。

成本加成訂價(jià)雖較簡(jiǎn)單、理論依據(jù)充分,，但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠,，實(shí)際定價(jià)時(shí)，在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否,，才能定出合理的價(jià)格,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，這種定價(jià)方法所做的定價(jià)可能缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,。

（二）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法

競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)定價(jià),，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，但其中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)始終是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要要素,，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品,，即使你的定價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格高出不多，但作為顧客是特別關(guān)心的,，由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性,，競(jìng)爭(zhēng)主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況，因此,，所謂競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格,。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn),，定價(jià)較高的,，一般難以為顧客所接受。要比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn),，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好,、用材較高級(jí)、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì),。

競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法通常是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)

應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法,，在此種方法下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者獲取較高利潤(rùn)的途徑就是必須著眼于降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本,。

（三）顧客感受定價(jià)法

這種方法的理論基礎(chǔ)實(shí)際上是效用理論,。對(duì)購(gòu)房者而言，他實(shí)際上并不清楚也不十分關(guān)心市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的成本,、造價(jià)等問(wèn)題,。他在選購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類(lèi)房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何,；二是以一定的價(jià)位購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得,。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某開(kāi)發(fā)公司的品牌有信心時(shí)，縱然定價(jià)較高,，購(gòu)房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實(shí)力,、身份等，仍會(huì)欣然前往,，而當(dāng)購(gòu)房者對(duì)推出房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)公司不具信心時(shí),，一旦定價(jià)太低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑其品質(zhì)而不予信任,。為什么在同一個(gè)城市里,，物質(zhì)條件（如交通,、綠化,、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件）相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價(jià)較高卻仍然賣(mài)得火爆,，有的價(jià)位雖然較低，銷(xiāo)售卻冷冷清清,，重要的一個(gè)原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān),，也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。

依顧客感受而定價(jià)是大膽作風(fēng),，難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計(jì)算,，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣,，品牌信譽(yù)確實(shí)能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，但房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太離譜,，若超過(guò)顧客所能忍受的價(jià)位,，銷(xiāo)售反而不利了,。

（四）加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法

預(yù)售房屋的定價(jià),，通常采用市價(jià)比較法,，即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法,，分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情,，再根據(jù)面積,、朝向,、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例,，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，稱(chēng)為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法,。

樓層,、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件,、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約,，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用該方法時(shí),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過(guò)一般遵循下列規(guī)律：

朝向差價(jià)：一般南北向較貴,，東西向較便宜,。

樓層差價(jià)：樓層價(jià)位高低,，受建筑物高度的影響,。一般而言，高層建筑中，一,、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價(jià)位越低,。

選間差價(jià)：選間因三面采光,，因而較其他單位為貴。

視野差價(jià)：臨公園,、湖邊,、海灘或視野較佳,、景觀較佳為貴,，面臨巷弄或采光較暗者,，即使同一棟樓,，同一樓層,，也較便宜。

面積差價(jià)：一般情況下,，辦公經(jīng)營(yíng)面積集中且達(dá)到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時(shí)價(jià)格可適當(dāng)提高。

設(shè)計(jì)差價(jià)：屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會(huì)影響房屋價(jià)格,，布局合理的單元住宅價(jià)格可適當(dāng)提高,，一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)某些特別差的單元，可能需要降價(jià)銷(xiāo)售,。

（五）舊房定價(jià)方法

舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計(jì),、布局等方面已經(jīng)過(guò)時(shí),，在定價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價(jià)格,，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價(jià)格。舊房如果因?yàn)樾藿甏挠绊懟蚱渌蛩氐闹萍s，存在設(shè)計(jì)及布局過(guò)時(shí)的情況，則應(yīng)調(diào)低價(jià)格，舊房交易前,，通常需要經(jīng)過(guò)粉刷、整修,，給人耳目一新的感覺(jué),，可以適當(dāng)提高價(jià)格。

二,、房地產(chǎn)定價(jià)策略

（一）價(jià)格折扣與折讓策略

1.現(xiàn)金折扣,。購(gòu)買(mǎi)者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn),，公司則給予現(xiàn)金折扣,。房地產(chǎn)銷(xiāo)售中,，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn),。這種策略可增加買(mǎi)方在付款方式上選擇的靈活性，同時(shí)賣(mài)方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險(xiǎn),。

2.數(shù)量折扣,。顧客大量購(gòu)買(mǎi)時(shí),，則予以?xún)r(jià)格上的優(yōu)待,。這是公司薄利多銷(xiāo)原則的體現(xiàn),，可以縮短銷(xiāo)售周期，降低投資利息和經(jīng)營(yíng)成本,，及早收回投資,。但房屋價(jià)格高，金額巨大,，而且每人所需有限,，公司不可能以鼓勵(lì)大量購(gòu)買(mǎi)然后給予折扣的形式來(lái)銷(xiāo)售，因此,，這里的”數(shù)量“則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購(gòu)買(mǎi)雖然不多見(jiàn)（有時(shí)會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)的情況）,，但一旦如此,，通?？梢酝ㄟ^(guò)談判獲得更高的折扣。

（二）單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略

單一價(jià)格即不二價(jià),，無(wú)論誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)都是同樣價(jià)格,。若有折扣、優(yōu)惠,、贈(zèng)品,，則對(duì)每一顧客皆一視同仁。

變動(dòng)價(jià)格則對(duì)每一顧客的成交價(jià)皆有所差異,。這主要來(lái)自買(mǎi)賣(mài)雙方的討價(jià)還價(jià),，或者買(mǎi)方與賣(mài)方的特殊關(guān)系造成。房屋價(jià)格能達(dá)到不二價(jià)的公司很少,，一般幾乎都是”變動(dòng)價(jià)格“,，盡管有時(shí)這種變動(dòng)從單位價(jià)格來(lái)看可能并不高，但從總價(jià)來(lái)看,，情況就不一樣了。

（三）”特價(jià)品“定價(jià)策略

使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn)，來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。所謂”特價(jià)品“在房屋營(yíng)銷(xiāo)中往往只有一戶(hù)或少數(shù)幾戶(hù)，即所謂”廣告戶(hù)“,，如廣告中常見(jiàn)的所謂”起價(jià)“××元。

（四）心理定價(jià)策略

傳統(tǒng)的心理定價(jià)策略亦稱(chēng)奇數(shù)定價(jià),。根據(jù)心理學(xué)家對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理之研究調(diào)查,，同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí)，不但銷(xiāo)量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品,，甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷(xiāo)路還要好,。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價(jià)?，F(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn),，如吉祥數(shù)字,、吉祥門(mén)牌號(hào)定價(jià)策略,，像每平方米1998元這類(lèi)定價(jià)。

（五）非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本策略，但在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中,，也有在競(jìng)爭(zhēng)中突破價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)而自主定價(jià)的策略,，如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,，一方不通過(guò)價(jià)格調(diào)整，而通過(guò)提供比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)惠的其他條件來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理,、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)吸引顧客。

三,、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整類(lèi)型

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中,，基于市場(chǎng)情況的變化以及企業(yè)自身目標(biāo)的調(diào)整,，需要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,，其類(lèi)型無(wú)非是降低價(jià)格或提高價(jià)格。

1.降低價(jià)格,。當(dāng)賣(mài)方面I臨銷(xiāo)售停滯不前、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈時(shí),，經(jīng)常需要做降價(jià)的考慮,。降價(jià)終將引起同業(yè)間的摩擦與價(jià)格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的,。

降低價(jià)格的另一個(gè)原因是生產(chǎn)能力過(guò)剩,，產(chǎn)量過(guò)多,，資金占用嚴(yán)重，而增加銷(xiāo)售力量,、改進(jìn)產(chǎn)品或其他營(yíng)銷(xiāo)手段都無(wú)法達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo),，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)無(wú)法進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù),。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄”追隨領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)“的做法,，而采用”攻擊性定價(jià)“的方法，以便提高銷(xiāo)售量,。

有時(shí)企業(yè)為了獲取市場(chǎng)占有率,，會(huì)主動(dòng)降價(jià)，隨著市場(chǎng)占有率的提高,，生產(chǎn)成本又會(huì)因銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)而下降,。

2.提高價(jià)格。提價(jià)會(huì)引起消費(fèi)者及中間商的不滿(mǎn),，但有時(shí)在外部環(huán)境劇烈變化時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價(jià)。例如由于通貨膨脹,，成本高漲,，但生產(chǎn)率無(wú)法提高，許多企業(yè)不得不以提高價(jià)格的方式來(lái)確保利潤(rùn),。提價(jià)雖然會(huì)招來(lái)顧客的抱怨,，引起公司銷(xiāo)售人員的困擾,，但如果運(yùn)用得當(dāng)，成功的提價(jià)會(huì)給公司增加利潤(rùn),。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的方法

1.直接的價(jià)格調(diào)整,。直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降。它給客戶(hù)的信息是最直觀明了的,，一般來(lái)說(shuō),，價(jià)格上調(diào)，是說(shuō)明物有所值,，買(mǎi)氣旺盛,。對(duì)于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶(hù)盡快了解的,，所以往往是進(jìn)行大張旗鼓的宣傳,，并由此暗示今后價(jià)格上升的趨勢(shì)，以吸引更多的買(mǎi)家盡快入場(chǎng),。與此相反,，價(jià)格下調(diào)，則說(shuō)明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷,，不為買(mǎi)家所看好,，或者是經(jīng)濟(jì)低迷，整個(gè)市場(chǎng)不景氣,。應(yīng)該說(shuō),，除非萬(wàn)不得已，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會(huì)直接宣布其樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)的,，而是通過(guò)其他方式間接讓客戶(hù)感受價(jià)格下挫的優(yōu)惠,，以維護(hù)其正面形象。

直接的價(jià)格調(diào)整有以下兩種方式,。

（1）調(diào)整基價(jià),。基價(jià)的調(diào)整就是對(duì)一棟樓宇的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降,，因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ),，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整,。這樣的調(diào)整,，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì),。

（2）差價(jià)系數(shù)的調(diào)整,。房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中，通常是在基價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)制定不同的差價(jià)系數(shù)來(lái)確定不同套,、單元的價(jià)格,，各套,、單元價(jià)格則是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算的。但每套,、單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)所接納的程度并不會(huì)和我們?cè)鹊念A(yù)估相一致,。在實(shí)際銷(xiāo)售中，有的原先預(yù)估不錯(cuò)的實(shí)際上并不好賣(mài),，有的單元原先預(yù)估不好賣(mài)實(shí)際上卻好賣(mài),。

差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定的差價(jià)體系進(jìn)行修正,，將好賣(mài)單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn),，不好賣(mài)單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類(lèi)型單元的銷(xiāo)售比例,，適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱反應(yīng),。

2.調(diào)整付款方式。付款方式本來(lái)就是房?jī)r(jià)在時(shí)間上的一種折讓?zhuān)鼘?duì)價(jià)格的調(diào)整是較為隱蔽的,。分析付款方式的構(gòu)成要件,，可以發(fā)現(xiàn),，付款方式的付款時(shí)段的確定和劃分,、每個(gè)付款時(shí)段的款項(xiàng)比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件,，而付款方式對(duì)價(jià)格的調(diào)整也就是通過(guò)這三大要件的涮整來(lái)實(shí)現(xiàn)的,。

（1）付款時(shí)間的調(diào)整：是指總的付款期限的減少或拉長(zhǎng)，各個(gè)階段付款時(shí)間設(shè)定向前移或向后靠,。

（2）付款比例的調(diào)整：是指各個(gè)階段的付款比例是前期高,、后期低，還是付款比例的各個(gè)階段均衡分布,，或者是各個(gè)階段付款比例的前期低,、后期高。

（3）付款利息的調(diào)整：如”免息供樓“,、”首期零付款“等策略實(shí)際上是利息調(diào)整的例子,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃目標(biāo)s？

根據(jù)階段來(lái),，比如起勢(shì)階段重的是推廣的廣度,，深化階段重目標(biāo)客戶(hù)的傳達(dá)度，認(rèn)籌階段重誠(chéng)意客戶(hù)量,，解籌階段重解籌率,，熱銷(xiāo)或沖任務(wù)時(shí)重速度，當(dāng)然了,，還有最悲催的交房,，重的是工程部和施工方,，營(yíng)銷(xiāo)部只是個(gè)緩沖。

為什么營(yíng)銷(xiāo)策劃都是房地產(chǎn),？

應(yīng)該準(zhǔn)確的說(shuō)，大多數(shù)營(yíng)銷(xiāo)策劃房地產(chǎn)居多,，每一個(gè)行業(yè)都有營(yíng)銷(xiāo)策劃,，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃為什么那么多呢？

簡(jiǎn)單直白點(diǎn),，就是錢(qián)多提成高,，一套房子，賣(mài)一套都有一兩百萬(wàn),，所以很多一些優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃都會(huì)涌向房地產(chǎn)這行業(yè),，不過(guò)，一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃不單單只是在房地產(chǎn)有所作為,，而是涉及很多行業(yè),。

房地產(chǎn)定價(jià)的主要方法有哪些？

2：常用均價(jià)制定方法① 市場(chǎng)比較法② 成本加成法③ 客戶(hù)感受定價(jià)法成本加成法雖然簡(jiǎn)單,、理論依據(jù)充分,，但是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的接受能力和競(jìng)爭(zhēng)狀況考慮不足，有可能出現(xiàn)偏差,，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,，因此需要用市場(chǎng)比較法進(jìn)行進(jìn)一步論證，將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行比較,，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法。

誰(shuí)了解房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃這個(gè)崗位,？

看個(gè)人悟性成長(zhǎng)和人脈機(jī)遇 本人16年畢業(yè),，15年10月進(jìn)入代理實(shí)習(xí)并留下，17年初離開(kāi),，至今歷經(jīng)兩家百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商,，目前為區(qū)域總部的營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理，薪酬歷程（底薪）3500-4500-10000-23000

如何辦理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司手續(xù),？

公司注冊(cè)手續(xù)

基本條件

1,、股東為2個(gè)(含2個(gè))以上50個(gè)(含50個(gè))以下；

2,、注冊(cè)資本最低限額為：咨詢(xún)服務(wù)業(yè)不低于10萬(wàn);商貿(mào)公司不低于30萬(wàn)加工;生產(chǎn)及批發(fā)類(lèi)商業(yè)不低于50萬(wàn);廣告公司不低于50萬(wàn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不低于1000萬(wàn);裝飾工程二級(jí)資質(zhì),注冊(cè)資本不低于500萬(wàn);三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn);四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于50萬(wàn)注冊(cè);資本3000萬(wàn)元以上（含）在市局注冊(cè),。

3、股東共同制定公司章程,；本公司代擬,。

4,、有公司名稱(chēng)，建立符合公司要求的組織機(jī)構(gòu),。公司的名稱(chēng)應(yīng)符合名稱(chēng)登記管理有關(guān)規(guī)定,名稱(chēng)中標(biāo)明“有限責(zé)任公司”或“有限公司”字樣,。公司的組織機(jī)構(gòu)為股東會(huì)、董事會(huì)(執(zhí)行董事),、監(jiān)事會(huì)(監(jiān)事),、經(jīng)理；

5,、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件,。

6、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需要前置審批的,，應(yīng)先辦理審批手續(xù),。

（1） 企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)

（2） 公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)

（3） 企業(yè)章程

（4） 住所證明

（5） 指定委托書(shū)

（6） 自然人股東身份證復(fù)印件及法人股東營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（7） 法定代表人履歷表(18歲起)

（8） 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人任職證明

個(gè)體工商戶(hù)登記注冊(cè)

一、辦事時(shí)限

1,、名稱(chēng)預(yù)先登記,，3個(gè)工作日；

2,、個(gè)體工商戶(hù)開(kāi)業(yè),、變更、注銷(xiāo)登記,，15個(gè)工作日,。

二,、登記需要提交的文件

1,、申請(qǐng)個(gè)體工商戶(hù)名稱(chēng)預(yù)先登記應(yīng)提交的文件、證件,；

（1）申請(qǐng)人的身份證明或由申請(qǐng)人委托的有關(guān)證明,；

（2）個(gè)體工商戶(hù)名稱(chēng)預(yù)先登記申請(qǐng)書(shū)；

（3）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的其他文件,、證明。

2,、申請(qǐng)個(gè)體工商戶(hù)開(kāi)業(yè)登記應(yīng)提交的文件,、證件：

（1）申請(qǐng)人簽署的個(gè)體開(kāi)業(yè)登記申請(qǐng)書(shū)（填寫(xiě)個(gè)體工商戶(hù)申請(qǐng)開(kāi)業(yè)登記表）；

（2）從業(yè)人員證明（本市人員經(jīng)營(yíng)的須提交戶(hù)籍證明,，含戶(hù)口簿和身份證,，以及離退休等各類(lèi)無(wú)業(yè)人員的有關(guān)證明；外省市人員經(jīng)營(yíng)的須提交本人身份證,、在京暫住證,、勞動(dòng)用工證,、進(jìn)京經(jīng)商證明及初中以上學(xué)歷證明；

（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地證明,；

（4）個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)的合伙協(xié)議書(shū),；

（5）家庭經(jīng)營(yíng)的家庭人員的關(guān)系證明；

（6）名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū),；

（7）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)證明。