房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式,？

您好,，房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式可以根據(jù)不同的因素進(jìn)行調(diào)整,，但一般來說,，常見的權(quán)重因素包括以下幾個(gè)：

1.房屋面積：房屋面積通常是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。房屋面積越大,，房?jī)r(jià)也就越高,。在計(jì)算權(quán)重時(shí)，可以將房屋面積的影響權(quán)重設(shè)定為0.4,。

2.房屋位置：房屋位置也是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一,。通常來說，位于市中心或商業(yè)繁華區(qū)域的房屋價(jià)格會(huì)更高,。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋位置的影響權(quán)重設(shè)定為0.3。

3.房屋朝向：房屋朝向也是影響房?jī)r(jià)的因素之一,。朝南的房屋通常采光好,，價(jià)格也會(huì)更高。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋朝向的影響權(quán)重設(shè)定為0.2,。

4.房屋裝修：房屋裝修是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。高檔裝修的房屋價(jià)格會(huì)更高,。在計(jì)算權(quán)重時(shí),，可以將房屋裝修的影響權(quán)重設(shè)定為0.1。

根據(jù)上述因素,，可以得到如下的房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)重公式：

房?jī)r(jià) = 0.4 * 面積 + 0.3 * 位置 + 0.2 * 朝向 + 0.1 * 裝修

當(dāng)然,，這只是一種簡(jiǎn)單的權(quán)重公式，實(shí)際情況會(huì)更加復(fù)雜,。在實(shí)際運(yùn)用中,，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)定價(jià)計(jì)算公式,？

1,、市場(chǎng)比較法：挑取市場(chǎng)上具有相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)的價(jià)值,。

2,、收益還原法：首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià),。收益還原法關(guān)注房產(chǎn)的未來收益超過其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房產(chǎn)純收益 ÷ 收益還原利率,。

3,、成本估價(jià)法：建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)，適用于房地產(chǎn)交易較少,、無法采用市場(chǎng)比較法的情況,，其公式為：房產(chǎn)價(jià)格=房產(chǎn)重新建造完全價(jià)值 — 建筑物折舊。

4,、路線價(jià)法：土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系,，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整就可以得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值,。

房地產(chǎn)定價(jià)模型及應(yīng)用,？

特征價(jià)格法(Hedonic Price Method) 　　特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法,，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成,，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同,，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異,。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解,，求出各影響因素所隱含的價(jià)格,，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離,，以反映純粹價(jià)格的變化,。 特征價(jià)格模型在國(guó)外首先應(yīng)用于具有較大差異性的耐用消費(fèi)品的定價(jià)中?！癏edonic”是“享樂”的意思,，在這里是指由于商品具有某種使用價(jià)值，而使得消費(fèi)者得到滿足的意思,。在特征價(jià)格模型中,，任何住房的價(jià)格都是由住房的特征價(jià)格的集合來表示的。而住房?jī)r(jià)格之間的差異,，是由于住房所含特征數(shù)量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的,。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征價(jià)格是隱形的，無法通過市場(chǎng)售價(jià)直接獲得,。因此,，需要將市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的特征進(jìn)行分解，分別計(jì)算每一個(gè)“特征”所值的價(jià)格,?！　《edonic模型的應(yīng)用

　　1.hedonic模型的形式,。Hedonic模型大致有三種函數(shù)形式定義,分別如下：

　?。?）線性形式：P＝a0 aiZi ε。P表示價(jià)格;a0表示常數(shù);ai表示各因素的影響系數(shù);Zi表示影響價(jià)格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經(jīng)濟(jì)意義,。

　?。?）半對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號(hào)表示意義相同）。

　?。?）對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　　實(shí)際應(yīng)用中,具體采用哪種函數(shù)形式,要結(jié)合實(shí)際情況,予以考慮。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值,。Hedonic模型主要關(guān)注的是產(chǎn)品屬性的隱含價(jià)格,。影響住宅租金的因素主要有區(qū)位、結(jié)構(gòu)和鄰里屬性三大因素,。

　　區(qū)位屬性主要是對(duì)景觀,、便利性及區(qū)域的開發(fā)程度的測(cè)度。如前所述,不同的小區(qū)由于地理位置差異較大,對(duì)其交通狀況,、生活配套定量評(píng)分很難做到精準(zhǔn),。因此,本文作者覺得要運(yùn)用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個(gè)小區(qū),這樣就不用考慮小區(qū)的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精準(zhǔn),。

　　二,、Hedonic模型的應(yīng)用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數(shù)形式定義,分別如下：

　?。?）線性形式：P＝a0 aiZi ε,。P表示價(jià)格;a0表示常數(shù);ai表示各因素的影響系數(shù);Zi表示影響價(jià)格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經(jīng)濟(jì)意義。

　?。?）半對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　　（3）對(duì)數(shù)形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號(hào)表示意義相同）,。

　　實(shí)際應(yīng)用中,具體采用哪種函數(shù)形式,要結(jié)合實(shí)際情況,予以考慮,。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關(guān)注的是產(chǎn)品屬性的隱含價(jià)格,。影響住宅租金的因素主要有區(qū)位,、結(jié)構(gòu)和鄰里屬性三大因素,。

　　區(qū)位屬性主要是對(duì)景觀、便利性及區(qū)域的開發(fā)程度的測(cè)度,。如前所述,不同的小區(qū)由于地理位置差異較大,對(duì)其交通狀況,、生活配套定量評(píng)分很難做到精準(zhǔn)。因此,本文作者覺得要運(yùn)用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個(gè)小區(qū),這樣就不用考慮小區(qū)的地理位置,、生活配套,可以最大程度做到精準(zhǔn),。

房地產(chǎn)整個(gè)時(shí)期怎么定價(jià)？

房地產(chǎn)定價(jià)個(gè)人覺得可以分為兩部分,。

一部分是新房，隨著開發(fā)商拿地的價(jià)格越來越高,，再加上都在開發(fā)帶裝修的產(chǎn)品,，所以新房的定價(jià)也是水漲船高，絲毫沒有降價(jià)的理由,！

另一部分是二手房,，近兩年由于疫情影響，很多二手房業(yè)主都急于拋售手里的多套二手房,，市場(chǎng)上二手房房源過剩,，客戶一直處于觀望階段，從而導(dǎo)致急售的業(yè)主只能降價(jià)出售,，所以近兩年,，二手房的市場(chǎng)定價(jià)一直有下降的趨勢(shì)，其實(shí),，這種時(shí)候更是買房的好時(shí)候,！

房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法？

有以下定價(jià)策略:

一,、房地產(chǎn)定價(jià)方法

價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的核心與實(shí)務(wù),，一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心。高價(jià)位能夠提高單位利潤(rùn),，但可能影響房地產(chǎn)銷售,，低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì),。如何確定最適合的價(jià)格,，求取最大的利潤(rùn)，是所有投資人最關(guān)心的事情,。

（一）成本加成定價(jià)法

將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤(rùn)即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法,，是一種最基本的定價(jià)法，是根據(jù)測(cè)算或核算的成本加上一定比例的利潤(rùn)率確定的,。例如：某一項(xiàng)目的總成本為1500萬元,，預(yù)期利潤(rùn)10％，則總售價(jià)為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品,，即得到單位面積平均售價(jià),，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向,、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價(jià),。

成本是開發(fā)項(xiàng)目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)過程中的支出和稅收,，基本上可分為可直接計(jì)入的成本和分配計(jì)入的成本,。

利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定。

成本加成訂價(jià)雖較簡(jiǎn)單,、理論依據(jù)充分,，但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠，實(shí)際定價(jià)時(shí),，在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否,，才能定出合理的價(jià)格，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,，這種定價(jià)方法所做的定價(jià)可能缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,。

（二）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法

競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來定價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng),，但其中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)始終是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要要素,，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品，即使你的定價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格高出不多,，但作為顧客是特別關(guān)心的,，由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，競(jìng)爭(zhēng)主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況,，因此,，所謂競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí),，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn),，定價(jià)較高的，一般難以為顧客所接受,。要比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn),，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級(jí),、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì),。

競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法通常是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)

應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法，在此種方法下,，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者獲取較高利潤(rùn)的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本,。

（三）顧客感受定價(jià)法

這種方法的理論基礎(chǔ)實(shí)際上是效用理論,。對(duì)購(gòu)房者而言，他實(shí)際上并不清楚也不十分關(guān)心市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的成本,、造價(jià)等問題,。他在選購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何,；二是以一定的價(jià)位購(gòu)買該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得,。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某開發(fā)公司的品牌有信心時(shí)，縱然定價(jià)較高,，購(gòu)房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實(shí)力,、身份等，仍會(huì)欣然前往,，而當(dāng)購(gòu)房者對(duì)推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時(shí),，一旦定價(jià)太低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑其品質(zhì)而不予信任,。為什么在同一個(gè)城市里，物質(zhì)條件（如交通,、綠化,、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件）相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價(jià)較高卻仍然賣得火爆,，有的價(jià)位雖然較低,，銷售卻冷冷清清，重要的一個(gè)原因就是顧客的感受,。顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān),，也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營(yíng)銷過程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。

依顧客感受而定價(jià)是大膽作風(fēng),，難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計(jì)算,，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣,，品牌信譽(yù)確實(shí)能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿,，但房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價(jià)位,，銷售反而不利了,。

（四）加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法

預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法,，即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法,，分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積,、朝向,、視野,、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià),，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法,。

樓層、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣,、心理經(jīng)濟(jì)條件,、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),，因此運(yùn)用該方法時(shí),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：

朝向差價(jià)：一般南北向較貴,，東西向較便宜,。

樓層差價(jià)：樓層價(jià)位高低，受建筑物高度的影響,。一般而言,，高層建筑中，一,、二,、三樓及越高越貴，中間較便宜,；多層建筑則中間樓層較貴,，越往上下價(jià)位越低。

選間差價(jià)：選間因三面采光,，因而較其他單位為貴,。

視野差價(jià)：臨公園、湖邊,、海灘或視野較佳,、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者,，即使同一棟樓,，同一樓層，也較便宜,。

面積差價(jià)：一般情況下,，辦公經(jīng)營(yíng)面積集中且達(dá)到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時(shí)價(jià)格可適當(dāng)提高,。

設(shè)計(jì)差價(jià)：屋內(nèi)布局,、大小公共設(shè)施的配置都會(huì)影響房屋價(jià)格，布局合理的單元住宅價(jià)格可適當(dāng)提高,，一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)某些特別差的單元,，可能需要降價(jià)銷售,。

（五）舊房定價(jià)方法

舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計(jì)、布局等方面已經(jīng)過時(shí),，在定價(jià)時(shí),，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價(jià)格,，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價(jià)格,。舊房如果因?yàn)樾藿甏挠绊懟蚱渌蛩氐闹萍s，存在設(shè)計(jì)及布局過時(shí)的情況,，則應(yīng)調(diào)低價(jià)格,，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷,、整修,，給人耳目一新的感覺，可以適當(dāng)提高價(jià)格,。

二,、房地產(chǎn)定價(jià)策略

（一）價(jià)格折扣與折讓策略

1.現(xiàn)金折扣。購(gòu)買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn),，公司則給予現(xiàn)金折扣,。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn),。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時(shí)賣方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險(xiǎn),。

2.數(shù)量折扣,。顧客大量購(gòu)買時(shí)，則予以價(jià)格上的優(yōu)待,。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn),，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營(yíng)成本,，及早收回投資,。但房屋價(jià)格高，金額巨大,，而且每人所需有限,，公司不可能以鼓勵(lì)大量購(gòu)買然后給予折扣的形式來銷售，因此,，這里的”數(shù)量“則需要慎重確定,。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購(gòu)買雖然不多見（有時(shí)會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買的情況），但一旦如此,，通?？梢酝ㄟ^談判獲得更高的折扣,。

（二）單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略

單一價(jià)格即不二價(jià)，無論誰(shuí)來購(gòu)買都是同樣價(jià)格,。若有折扣,、優(yōu)惠、贈(zèng)品,，則對(duì)每一顧客皆一視同仁,。

變動(dòng)價(jià)格則對(duì)每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價(jià)還價(jià),，或者買方與賣方的特殊關(guān)系造成,。房屋價(jià)格能達(dá)到不二價(jià)的公司很少，一般幾乎都是”變動(dòng)價(jià)格“,，盡管有時(shí)這種變動(dòng)從單位價(jià)格來看可能并不高,，但從總價(jià)來看，情況就不一樣了,。

（三）”特價(jià)品“定價(jià)策略

使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn),，來吸引消費(fèi)者購(gòu)買。所謂”特價(jià)品“在房屋營(yíng)銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶,，即所謂”廣告戶“,，如廣告中常見的所謂”起價(jià)“××元。

（四）心理定價(jià)策略

傳統(tǒng)的心理定價(jià)策略亦稱奇數(shù)定價(jià),。根據(jù)心理學(xué)家對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理之研究調(diào)查,，同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí)，不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品,，甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好,。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價(jià)。現(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn),，如吉祥數(shù)字,、吉祥門牌號(hào)定價(jià)策略，像每平方米1998元這類定價(jià),。

（五）非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本策略,，但在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，也有在競(jìng)爭(zhēng)中突破價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)而自主定價(jià)的策略,，如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,，一方不通過價(jià)格調(diào)整，而通過提供比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)惠的其他條件來競(jìng)爭(zhēng)的情況,，如提供良好的后期物業(yè)管理,、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。

三,、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整類型

在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中,，基于市場(chǎng)情況的變化以及企業(yè)自身目標(biāo)的調(diào)整,，需要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，其類型無非是降低價(jià)格或提高價(jià)格,。

1.降低價(jià)格,。當(dāng)賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈時(shí),，經(jīng)常需要做降價(jià)的考慮,。降價(jià)終將引起同業(yè)間的摩擦與價(jià)格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的,。

降低價(jià)格的另一個(gè)原因是生產(chǎn)能力過剩,，產(chǎn)量過多，資金占用嚴(yán)重,，而增加銷售力量,、改進(jìn)產(chǎn)品或其他營(yíng)銷手段都無法達(dá)到銷售目標(biāo)，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈,，企業(yè)無法進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù),。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄”追隨領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)“的做法，而采用”攻擊性定價(jià)“的方法,，以便提高銷售量,。

有時(shí)企業(yè)為了獲取市場(chǎng)占有率，會(huì)主動(dòng)降價(jià),，隨著市場(chǎng)占有率的提高,，生產(chǎn)成本又會(huì)因銷售量的增長(zhǎng)而下降。

2.提高價(jià)格,。提價(jià)會(huì)引起消費(fèi)者及中間商的不滿,，但有時(shí)在外部環(huán)境劇烈變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價(jià),。例如由于通貨膨脹，成本高漲,，但生產(chǎn)率無法提高,，許多企業(yè)不得不以提高價(jià)格的方式來確保利潤(rùn)。提價(jià)雖然會(huì)招來顧客的抱怨,，引起公司銷售人員的困擾,，但如果運(yùn)用得當(dāng)，成功的提價(jià)會(huì)給公司增加利潤(rùn),。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的方法

1.直接的價(jià)格調(diào)整,。直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的,，一般來說,，價(jià)格上調(diào),，是說明物有所值，買氣旺盛,。對(duì)于這樣的正面消息,，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進(jìn)行大張旗鼓的宣傳,，并由此暗示今后價(jià)格上升的趨勢(shì),，以吸引更多的買家盡快入場(chǎng)。與此相反,，價(jià)格下調(diào),，則說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好,，或者是經(jīng)濟(jì)低迷,，整個(gè)市場(chǎng)不景氣。應(yīng)該說,，除非萬不得已,，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會(huì)直接宣布其樓盤價(jià)格下調(diào)的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價(jià)格下挫的優(yōu)惠,，以維護(hù)其正面形象,。

直接的價(jià)格調(diào)整有以下兩種方式。

（1）調(diào)整基價(jià),?；鶅r(jià)的調(diào)整就是對(duì)一棟樓宇的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降，因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ),，所以,，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整,，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的,，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì)。

（2）差價(jià)系數(shù)的調(diào)整,。房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中,，通常是在基價(jià)的基礎(chǔ)上通過制定不同的差價(jià)系數(shù)來確定不同套、單元的價(jià)格,，各套,、單元價(jià)格則是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算的。但每套,、單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)所接納的程度并不會(huì)和我們?cè)鹊念A(yù)估相一致,。在實(shí)際銷售中，有的原先預(yù)估不錯(cuò)的實(shí)際上并不好賣，有的單元原先預(yù)估不好賣實(shí)際上卻好賣,。

差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況,，對(duì)原先所設(shè)定的差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn),，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn),，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱反應(yīng),。

2.調(diào)整付款方式,。付款方式本來就是房?jī)r(jià)在時(shí)間上的一種折讓，它對(duì)價(jià)格的調(diào)整是較為隱蔽的,。分析付款方式的構(gòu)成要件,，可以發(fā)現(xiàn)，付款方式的付款時(shí)段的確定和劃分,、每個(gè)付款時(shí)段的款項(xiàng)比例的分配,、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對(duì)價(jià)格的調(diào)整也就是通過這三大要件的涮整來實(shí)現(xiàn)的,。

（1）付款時(shí)間的調(diào)整：是指總的付款期限的減少或拉長(zhǎng),，各個(gè)階段付款時(shí)間設(shè)定向前移或向后靠。

（2）付款比例的調(diào)整：是指各個(gè)階段的付款比例是前期高,、后期低,，還是付款比例的各個(gè)階段均衡分布，或者是各個(gè)階段付款比例的前期低,、后期高,。

（3）付款利息的調(diào)整：如”免息供樓“、”首期零付款“等策略實(shí)際上是利息調(diào)整的例子,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃目標(biāo)s,？

根據(jù)階段來，比如起勢(shì)階段重的是推廣的廣度,，深化階段重目標(biāo)客戶的傳達(dá)度,，認(rèn)籌階段重誠(chéng)意客戶量，解籌階段重解籌率,，熱銷或沖任務(wù)時(shí)重速度,，當(dāng)然了，還有最悲催的交房,，重的是工程部和施工方，營(yíng)銷部只是個(gè)緩沖,。

為什么營(yíng)銷策劃都是房地產(chǎn)？

應(yīng)該準(zhǔn)確的說，大多數(shù)營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)居多,，每一個(gè)行業(yè)都有營(yíng)銷策劃,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃為什么那么多呢？

簡(jiǎn)單直白點(diǎn),，就是錢多提成高,，一套房子，賣一套都有一兩百萬,，所以很多一些優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃都會(huì)涌向房地產(chǎn)這行業(yè),，不過，一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃不單單只是在房地產(chǎn)有所作為,，而是涉及很多行業(yè),。

房地產(chǎn)定價(jià)的主要方法有哪些？

2：常用均價(jià)制定方法① 市場(chǎng)比較法② 成本加成法③ 客戶感受定價(jià)法成本加成法雖然簡(jiǎn)單,、理論依據(jù)充分,，但是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的接受能力和競(jìng)爭(zhēng)狀況考慮不足，有可能出現(xiàn)偏差,，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,，因此需要用市場(chǎng)比較法進(jìn)行進(jìn)一步論證，將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行比較,，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法。

誰(shuí)了解房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃這個(gè)崗位,？

看個(gè)人悟性成長(zhǎng)和人脈機(jī)遇 本人16年畢業(yè),，15年10月進(jìn)入代理實(shí)習(xí)并留下，17年初離開,，至今歷經(jīng)兩家百?gòu)?qiáng)開發(fā)商,，目前為區(qū)域總部的營(yíng)銷策劃經(jīng)理，薪酬歷程（底薪）3500-4500-10000-23000

如何辦理房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司手續(xù),？

公司注冊(cè)手續(xù)

基本條件

1,、股東為2個(gè)(含2個(gè))以上50個(gè)(含50個(gè))以下；

2,、注冊(cè)資本最低限額為：咨詢服務(wù)業(yè)不低于10萬;商貿(mào)公司不低于30萬加工;生產(chǎn)及批發(fā)類商業(yè)不低于50萬;廣告公司不低于50萬;房地產(chǎn)開發(fā)公司不低于1000萬;裝飾工程二級(jí)資質(zhì),注冊(cè)資本不低于500萬;三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于100萬;四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于50萬注冊(cè);資本3000萬元以上（含）在市局注冊(cè),。

3、股東共同制定公司章程,；本公司代擬,。

4、有公司名稱,，建立符合公司要求的組織機(jī)構(gòu),。公司的名稱應(yīng)符合名稱登記管理有關(guān)規(guī)定,名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任公司”或“有限公司”字樣,。公司的組織機(jī)構(gòu)為股東會(huì)、董事會(huì)(執(zhí)行董事),、監(jiān)事會(huì)(監(jiān)事),、經(jīng)理；

5,、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件,。

6、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需要前置審批的,，應(yīng)先辦理審批手續(xù),。

（1） 企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書

（2） 公司設(shè)立登記申請(qǐng)書

（3） 企業(yè)章程

（4） 住所證明

（5） 指定委托書

（6） 自然人股東身份證復(fù)印件及法人股東營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（7） 法定代表人履歷表(18歲起)

（8） 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人任職證明

個(gè)體工商戶登記注冊(cè)

一、辦事時(shí)限

1,、名稱預(yù)先登記,，3個(gè)工作日；

2,、個(gè)體工商戶開業(yè),、變更、注銷登記,，15個(gè)工作日,。

二、登記需要提交的文件

1,、申請(qǐng)個(gè)體工商戶名稱預(yù)先登記應(yīng)提交的文件,、證件；

（1）申請(qǐng)人的身份證明或由申請(qǐng)人委托的有關(guān)證明,；

（2）個(gè)體工商戶名稱預(yù)先登記申請(qǐng)書,；

（3）法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的其他文件,、證明,。

2、申請(qǐng)個(gè)體工商戶開業(yè)登記應(yīng)提交的文件,、證件：

（1）申請(qǐng)人簽署的個(gè)體開業(yè)登記申請(qǐng)書（填寫個(gè)體工商戶申請(qǐng)開業(yè)登記表）,；

（2）從業(yè)人員證明（本市人員經(jīng)營(yíng)的須提交戶籍證明，含戶口簿和身份證,，以及離退休等各類無業(yè)人員的有關(guān)證明,；外省市人員經(jīng)營(yíng)的須提交本人身份證、在京暫住證,、勞動(dòng)用工證,、進(jìn)京經(jīng)商證明及初中以上學(xué)歷證明；

（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地證明,；

（4）個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)的合伙協(xié)議書,；

（5）家庭經(jīng)營(yíng)的家庭人員的關(guān)系證明,；

（6）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（7）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)專項(xiàng)證明。