房產(chǎn)如何策劃銷售方案？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走,，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”,，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備,、功能配置,、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司,、家庭

文化背景：推廣方式,、媒體選擇、創(chuàng)意,、表達(dá)方式,、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心,、示范單位,、圍板等）、印刷品（銷售文件,、售樓書等）,、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況,、購(gòu)買人群,、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等,。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”,。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求,，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整,。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái),，避免盲目跟隨風(fēng),。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾,。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng),。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣,；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉(cāng)促上馬,；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：

1,、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人,；

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶,；

4,、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7,、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8,、制定合理的銷控表,；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10,、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃,；

11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍,；

12,、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13,、其他外部條件也很合適,。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng),，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期,、開盤期,、強(qiáng)銷期、保溫期,；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期,、質(zhì)量、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓,、廣告推廣、稅費(fèi)變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看,，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售,、先租后買、降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈,、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道,，圍繞具體項(xiàng)目,，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織,，并由其對(duì)諸如資金,、智能、品牌,、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合，形成合力,，高效運(yùn)作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的,、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式,，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷,，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政,、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ)、利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段,、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng),、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程,，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別,，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化,，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,，從滿足消費(fèi)者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分,、功能細(xì)分愈趨深入,，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化,、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空,、錯(cuò)層,、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳,、可移動(dòng)透光屋頂,、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮,，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵,，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場(chǎng)下,，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng),、把握市場(chǎng),，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí),。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握,，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn),。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動(dòng)態(tài)調(diào)整,。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系,，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

方案策劃怎么做,？

調(diào)研：要對(duì)制作策劃案的需求進(jìn)行了解和調(diào)研,，了解客戶或領(lǐng)導(dǎo)對(duì)策劃案的想法和初衷

背景調(diào)研：對(duì)策劃案制作需求產(chǎn)生的背景、現(xiàn)狀,、問(wèn)題,、地域特點(diǎn)、行業(yè)特點(diǎn)等等進(jìn)行調(diào)研

對(duì)象調(diào)研：對(duì)策劃案展示的觀眾,、作用的對(duì)象進(jìn)行調(diào)研,，了解他們的群體特征、職業(yè)特點(diǎn)等

目標(biāo)確認(rèn)：對(duì)策劃案要實(shí)現(xiàn)的方向,、目標(biāo),、數(shù)據(jù)、參數(shù),，進(jìn)行明確,、全面的確認(rèn)并記錄在案

主體內(nèi)容：根據(jù)以上內(nèi)容完成策劃案主體內(nèi)容的制作，包括思路,、流程,、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等內(nèi)容

預(yù)案設(shè)計(jì)：針對(duì)客戶的疑問(wèn),、受眾可能的提問(wèn),，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)回復(fù)、策劃案內(nèi)容調(diào)整等預(yù)案設(shè)計(jì)

復(fù)盤調(diào)整：在交付使用后,，聽取客戶意見反饋,，同客戶進(jìn)行策劃案復(fù)盤，不斷提升制作水平

怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案,？

首先說(shuō)明地段優(yōu)勢(shì),，然后是服務(wù)，再然后策劃購(gòu)買先后不同,，優(yōu)惠力度不同的政策

列車百貨銷售策劃方案,？

花生瓜子烤魚片花生瓜子,，烤魚片，啤酒飲料,，水果先來(lái)一波

方便面自熱米飯火腿腸熟食再來(lái)一波

企業(yè)策劃方案怎么做,？

你要寫整體策劃方案還是一個(gè)促銷方案，策劃方案的大小不同側(cè)重也不同,。

一個(gè)完整的方案主要包括：第一：策劃目的,，主題明確（開業(yè)，發(fā)展壯大,，經(jīng)營(yíng)方向,，環(huán)境改變，階段方案等）,；市場(chǎng)分析（產(chǎn)品市場(chǎng)性,，成長(zhǎng)狀況，消費(fèi)者接受程度）,；不可控因素（宏觀的,，自然的）；市場(chǎng)機(jī)會(huì)（問(wèn)題分析,，知名度,，質(zhì)量，包裝,，價(jià)格,，銷售渠道，促銷,，服務(wù)售后）優(yōu)劣勢(shì)分析：消費(fèi)者特點(diǎn);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比較,。第二：營(yíng)銷目標(biāo)（市場(chǎng)占有率，量,，利潤(rùn)）,。三：營(yíng)銷策略（廣告，重點(diǎn),，渠道）,。四產(chǎn)品策略（定位，質(zhì)量功能,，品牌,，包裝，服務(wù)）,。第五：價(jià)格策略（折扣點(diǎn)）,。第六：廣告宣傳（產(chǎn)品，企業(yè),，）長(zhǎng)期化,，廣泛化有效組合,。第七：經(jīng)費(fèi)預(yù)算（機(jī)動(dòng)費(fèi)一般為20%）。第八：方案的調(diào)整,。第九：效果預(yù)測(cè)（環(huán)境如有變化也應(yīng)有所預(yù)測(cè)）,。第十：封面（策劃書名稱，被策劃用途,，策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、人,，策劃時(shí)間,，策劃時(shí)限）。第十一：可操作性（企業(yè)需要,，誠(chéng)心）,。

策劃方案和方案策劃區(qū)別？

答,，策劃方案是策劃一個(gè)方案的工作內(nèi)容,，方案策劃是指負(fù)責(zé)策劃方案的人的崗位名稱，二者的關(guān)系是負(fù)責(zé)人和要負(fù)責(zé)的事的關(guān)系,。

婚禮策劃方案及流程怎么做,？

一、 接親準(zhǔn)備：

1,、 新房布置

2,、 新郎整裝待發(fā)，確定接親人數(shù)（單數(shù)）

二,、 娘家活動(dòng)：

1,、 新娘家人喜笑顏開。

2,、 新郎改口,，給新郎改口錢。

3,、 錄象,、照相

4、 抱上車,，穿鞋,。

三、 豪華婚禮車隊(duì)：

四,、 按照路線圖車隊(duì)行駛在美麗的城市里,。

五、 喜迎新娘：

1,、 放禮炮,、掛彩球,、支拱門。

2,、 公婆迎新娘,，給壓車錢，改口錢,。

3,、 新郎、新娘錄象照相,，花車前合影留念,。

4、 新娘坐福,，眾人鬧新房,。

六、 盛大熱烈高雅的結(jié)婚典禮

七,、 點(diǎn)煙,、敬酒

八、 歡送客人,。

如何策劃婚禮流程策劃方案,？

1 首先需要確定婚禮的時(shí)間和地點(diǎn)，這是整個(gè)策劃方案的基礎(chǔ),。2 根據(jù)新人的喜好和個(gè)性,，確定婚禮的主題和風(fēng)格，從而確定婚禮的整體氛圍和色彩搭配,。3 制定婚禮流程,，包括儀式、婚禮拍照,、宴會(huì)環(huán)節(jié)等,，需要考慮到時(shí)間的安排和各個(gè)環(huán)節(jié)的順序。4 確定婚禮預(yù)算,，根據(jù)預(yù)算來(lái)制定細(xì)節(jié)方案,，如婚車、鮮花,、音樂(lè),、化妝等。5 根據(jù)策劃方案的制定,，與相關(guān)的婚慶公司,、攝影師、化妝師等進(jìn)行溝通和協(xié)商，確?；槎Y順利進(jìn)行,。6 最后需要對(duì)整個(gè)策劃方案進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn),，為新人提供更加貼心的服務(wù),。

啤酒節(jié)活動(dòng)策劃方案怎么做？

在當(dāng)?shù)乇容^繁華的地段請(qǐng)樂(lè)隊(duì)歌手,，這樣比較吸引人,，在顯眼的位置把該廠的品牌一一陳列，做堆頭,，有促銷員作贈(zèng)飲,，告一些互動(dòng)游戲和觀眾，比如一些啤酒知識(shí)啊,，喝啤酒比賽啊只能給你列個(gè)大綱，也不只是什么品牌的啤酒本人在哈爾濱啤酒有限公司做了3年的業(yè)務(wù)員,，做過(guò)一些地級(jí)縣市的促銷和展示活動(dòng)

怎樣做關(guān)于燈飾銷售方面的營(yíng)銷策劃方案,？

要想做好市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，首先要了解燈具市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),，市場(chǎng)上燈具的流行趨勢(shì),，以及自己所要營(yíng)銷產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，自己所要營(yíng)銷的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，掌握對(duì)手的長(zhǎng)處與短處,，了解對(duì)手才能找到自己手上產(chǎn)品在市場(chǎng)上的定位。