房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售怎么開票？

1 通過房地產(chǎn)稅控系統(tǒng)開具不動產(chǎn)發(fā)票,，其中預(yù)收定金、首付款,、按揭款開預(yù)收發(fā)票,，交房時開結(jié)算發(fā)票,。發(fā)票的紙張格式都是一樣的，只是區(qū)分預(yù)收和結(jié)算兩種情況,，在稅控開票系統(tǒng)中選擇開具不同類型的發(fā)票,，注意:開過預(yù)收發(fā)票的房屋，須先紅沖預(yù)收款后才能開結(jié)算發(fā)票,。

2 名稱欄：不動產(chǎn)名稱,，詳細(xì)地址，幢號,，門牌號,。

3 規(guī)格型號不填寫。

4 單位：面積,。

5 數(shù)量和單價不填,。

6 金額填不含稅價。備注欄：如果是預(yù)收款款的,，注明面積和單價,，并有預(yù)收購房款字樣。交房時最后一張發(fā)票上注明面積,，單價,，總價，并有房款已結(jié)清字樣,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住宅可以采用的銷售方式是,？

可以采取分眀收款，預(yù)付房款,，按揭房款,，一次付款等等方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額怎么計算,？

銷售額如何計算確定:

銷售額=（全部價款和價外費用－當(dāng)期允許抵扣的土地價款）/（1+10％）

當(dāng)期允許抵扣的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

如果是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費用作為銷售額，不得抵扣對應(yīng)的土地價款,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用要視同銷售嗎,？

營改增后企業(yè)將自行開發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用不符合增值稅關(guān)于視同銷售的規(guī)定，不屬于視同銷售的范圍,?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條　單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物,；

（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人,，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外,；

（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目,；

（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費,；

（六）將自產(chǎn),、委托加工或者購進的貨物作為投資,，提供給其他單位或者個體工商戶,；

（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者,；

（八）將自產(chǎn),、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法　　第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù),，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外,。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外,。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形,。企業(yè)將自行開發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用不在上述關(guān)于視同銷售的規(guī)定之內(nèi)。擴展資料由于房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不是視同發(fā)生應(yīng)稅行為,，財政部,、國家稅務(wù)總局又沒有出臺規(guī)范性文件，因此,，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不繳納營業(yè)稅,。土地增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條第（二）款規(guī)定,，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費用。由此可知,，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用,，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以,，不繳納土地增值稅,。企業(yè)所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條規(guī)定,，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn),，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外,，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn),，不視同銷售確認(rèn)收入,，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。 （一）將資產(chǎn)用于生產(chǎn),、制造,、加工另一產(chǎn)品；

（二）改變資產(chǎn)形狀,、結(jié)構(gòu)或性能,；

（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）,；

（四）將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移,；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途,。由于房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用,，未發(fā)生所有權(quán)屬改變，因此,，不視同銷售行為,，不繳納企業(yè)所得稅。契稅,。契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，雖然企業(yè)固定資產(chǎn)中增加了房產(chǎn),，但是,，該房產(chǎn)在轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)前后所有權(quán)屬并未發(fā)生改變，都屬于房地產(chǎn)企業(yè)所有,。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不繳納契稅,。-營業(yè)稅改增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)口號,？

萬科：讓建筑贊美生命保利：和者筑善中海：誠信卓越精品永恒龍湖：善待你一生金科：做好每個細(xì)節(jié)華宇：責(zé)任創(chuàng)造感動和泓：理想建筑成就完美人生瑞安：創(chuàng)造新天地共尋新理想光華：天地靈韻日月光華雅居樂：遠見、心建,、共建未來華潤：品質(zhì)給城市更多改變合生創(chuàng)展：優(yōu)質(zhì)生活完美體現(xiàn)新城：讓幸福變得簡單北城致遠：責(zé)任每一天中渝：誠信敬業(yè)愛人百嘉信：建筑經(jīng)典信達天下榮盛：建筑有形生活無限津濱：建筑夢想成就未來綠城：為城市創(chuàng)造美麗招商：家在情在正榮：正直構(gòu)筑繁華禹洲：以誠建城以愛筑家宋都：厚積薄發(fā)用心營造凱迪：城市發(fā)展的見證者農(nóng)工商：厚德載物,，惟精惟勤；家園即道,，信守一生國際嘉業(yè)：人本誠信卓越遠洋：共同成長相伴一生天地源：更多價值更多關(guān)愛【地產(chǎn)公司宣傳標(biāo)語】

城投：讓都市生活更美好泰達：慎終追遠,，守正出奇；創(chuàng)新立值，服務(wù)濱海開元：五星生活締造者陽光100：中國時尚社區(qū)建設(shè)領(lǐng)跑者中體奧林匹克花園：科學(xué)運動健康生活宏宇：誠信做人踏實做事不斷創(chuàng)新追求卓越鑫苑：美善相隨美好家園華遠：責(zé)任地產(chǎn)品質(zhì)建筑金地：科學(xué)筑家亞泰：創(chuàng)百年基業(yè)展萬千風(fēng)流富通：筑造上善生活

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的條件是怎樣的,？

營業(yè)收入的確認(rèn)是指何時登記營業(yè)收入,。一般來說企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)同時收取價款或取得索取價款的憑據(jù)時確認(rèn)經(jīng)營收入,。

根據(jù)上述收入確認(rèn)的一般標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認(rèn)可分為以下幾種情況：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓,、銷售土地和商品房,，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結(jié)算賬單交給買主時,，作為收入的實現(xiàn),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收,，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù),，并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時,，確認(rèn)收入的實現(xiàn),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時間分次確認(rèn)為收入,，但必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認(rèn)收入和費用,。

一,、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)及流轉(zhuǎn)稅問題：

房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售,、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟利益的總流入,。會計法規(guī)與稅收法規(guī)分別從不同的角度規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則。

1,、會計法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)條件,，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實現(xiàn)的銷售收入,。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證,、預(yù)售并簽訂商品房買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié),，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比,，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。

2,、在房地產(chǎn)銷售中,，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)即應(yīng)確認(rèn)銷售收入,。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后,，風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況，此時,，賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入,。房地產(chǎn)銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同,，買方可能選擇一次性付款,、分期付款、按揭付款等方式,。但無論買方采用何種付款方式,，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的實現(xiàn)，均應(yīng)同時具備以下條件：(1)商品房已經(jīng)移交,；(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方,；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得,；(4)成本能夠可靠地計量,。在收到預(yù)售房款或簽訂商品房買賣合同時不應(yīng)確認(rèn)收入實現(xiàn)，因為這種情況下主要風(fēng)險和報酬不一定已經(jīng)轉(zhuǎn)移,；如在產(chǎn)權(quán)過戶后才確認(rèn)收入實現(xiàn),，則會造成推遲確認(rèn)收入，不符合實質(zhì)重于形式原則,。

3,、稅收法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 稅法對于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)原則均有專門規(guī)定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認(rèn)收入的實現(xiàn),。

4,、對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》,，住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物,、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式,，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,，確認(rèn)收入的實現(xiàn),；(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn),，付款方提前付款的,，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn),；(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn),。

5、對于涉外房地產(chǎn)企業(yè),，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題的通知》,，外商投資企業(yè)及外國企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同按以下原則確定：

(1)采取一次性全額收取房款的,，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn),；

(2)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn),；

(3)采取以土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)置換房屋的,，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)；

(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的,，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日為銷售收入的實現(xiàn),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是服務(wù)行業(yè)還是生產(chǎn)銷售企業(yè)？

房地產(chǎn)企業(yè)有兩種一種是開發(fā)商,，一種是代理商,。前者是很獨特的在稅法上屬于單獨的房地產(chǎn)行業(yè)。后者是專門賣樓盤的,，屬于商業(yè)企業(yè),。也有很獨特的就是開發(fā)商和銷售商都是同一家公司。這樣的也屬于房地產(chǎn)行業(yè)

按國民經(jīng)濟分類的劃分,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（行業(yè)編碼為7210）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤構(gòu)成,？

利潤構(gòu)成主要是總收入減去總成本：總收入基本就是賣房或者相關(guān)物業(yè)的總收入了,；成本主要包括：拿地的費用+建安工程費+財務(wù)+營銷+稅費+管理費用+其他。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避稅,？

房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅：

1,、利用臺作開發(fā)方式合理避稅：利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān),。

2,、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅：然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的,，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加和土地增值稅,，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款,。

3,、利用簽訂合同裝修費的合理避稅。以上就是回答內(nèi)容,，希望能夠幫助到你,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅率合計？

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅費主要有：契稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、耕地占用稅、印花稅,、增值稅,、城市維護建設(shè)稅、教育費附加,、地方教育費附加,、房產(chǎn)稅、土地增值稅,、企業(yè)所得稅等,。

一、 契稅

（一）納稅人：轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人；

（二）計稅依據(jù)：市場價格或差額,，計征契稅的成交價格不含增值稅,；

（三）稅率：3%—5%

（四）涉稅階段：土地獲取階段

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）納稅人：在城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人,；

（二）計稅依據(jù)：實際占用土地面積,；

（三）適用稅額：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元,，小城市 0.9-18 元,，縣城、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū) 0.6-12 元,；

（四）納稅義務(wù)發(fā)生時間：取得土地后次月；

（五）涉稅階段：前期準(zhǔn)備階段,、建設(shè)施工階段,、預(yù)售階段。

三,、耕地占用稅

（一）納稅人：占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人,；

（二）計稅依據(jù)：占用的耕地面積

（三）適用稅額：人均耕地不超過1畝的地區(qū),，每平方米為 10~50 元； 人均耕地占用超過 1 畝但不超過 2 畝的地區(qū),，每平方米為 8~40 元,； 人均耕地占用超過 2 畝但不超過 3 畝的地區(qū)，每平方米為 6~30 元,；人均耕地超過 3 畝的地區(qū),，每平方米為 5~25 元；

（三）涉稅階段：土地獲取階段,、前期準(zhǔn)備階段,。

四、印花稅

（一）納稅人：經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立,、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人,；

（二）應(yīng)稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù),、營業(yè)賬簿,、權(quán)利許可證照等；

（三）房地產(chǎn)涉及的印花稅：取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同,； 建設(shè)工程合 同,、借款合同、財產(chǎn)保險合同,、注冊資本等,；

（四）涉稅階段：土地獲取階段、建設(shè)施工階段,、預(yù)售階段,；

五、增值稅

（一）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工,、修理修配勞務(wù),，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人；

（二）計稅方法：一般計稅和簡易計稅,；

（三）預(yù)繳增值稅：在取得預(yù)收款的次月納稅申報期預(yù)繳稅款

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：

稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天,。收訖銷售款項,，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項,。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天,，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,，為服務(wù),、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（五）涉稅階段：預(yù)售,、銷售階段,。

六、城市維護建設(shè)稅

（一）納稅人：繳納增值稅,、消費稅的單位和個人,；

（二）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額,；

（三）計稅稅率：1.納稅人所在地在市區(qū),，稅率為 7%；2.納稅人所在地在縣城,、鎮(zhèn)的,，稅率為 5%；3.納稅人不在上述地區(qū)的,，稅率為 1%,；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動產(chǎn)的,，按預(yù)繳所在地城建稅稅率計算繳納,。與增值稅的納稅期限一致，與增值稅同時繳納,。

（五）涉稅階段：預(yù)售,、銷售階段。

七,、教育費附加

（一）納稅人：凡繳納增值稅,、消費稅的單位和個人，按3%計征,；

（二）計稅依據(jù)：實際繳納的增值稅,、消費稅稅額；

（三）涉稅階段：預(yù)售,、銷售階段

八,、地方教育附加

（一）納稅人：繳納增值稅、消費稅的單位和個人,，按 2%計征,；

（二）計稅依據(jù)：實際繳納的增值稅、消費稅稅額,；

（三）涉稅階段：銷售階段

九,、房產(chǎn)稅

（一）納稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人,；

（二）計稅依據(jù)：房屋的計稅余值或租金收入，房屋出租的,，計征租金收入不含增值稅,；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30% 后的余值計算繳納,，具體減除幅度由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,，適用稅率 1.2%,； 房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入和稅率 12%計算繳納,。對于個人按市場價格出租的居民住房,，房產(chǎn)稅暫減按 4%稅率征收。

（四）涉稅階段：前期準(zhǔn)備階段,、建設(shè)施工階段,、銷售階段

十、土地增值稅

（一）納稅人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),，取得增值收入的單位和個人,；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的收入減去允許扣除的項目金額后的余額,，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅,；

（三）計稅依據(jù)：對增值額征稅，增值額計算要素如下：

1.計稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含稅收入

2.允許扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額,、開發(fā)土地和新建房及配 套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用以及前述兩項 20%加計扣除,，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改 增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅,、教育費附加+營改增后允許扣除的城市維護建設(shè)稅,、教育費附加。

3.建造普通住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的,，免征土地增值稅。

4.征收方式：采取按期預(yù)征,、項目完工清算的方法。也就是按照當(dāng)期取得的售房收入,，依照預(yù)征率計算征收,，項目完工后清算,，多退少補。對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè),， 可以核定征收,。

5.涉稅階段：銷售階段、土增稅清算階段,。

十一,、企業(yè)所得稅

（一）征收方式：查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用查賬征收,，適用 25%稅率,。企業(yè)所得稅是按年計算，分月或者分季預(yù)繳,，年終匯算清繳,，多退少補。自年度終了之日起5個月內(nèi),，向稅務(wù)機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表,，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款,；

2021.1.1～2022.12.31,，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應(yīng)納稅所得額,，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅（稅負(fù)2.5％）,；對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額,，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅（稅負(fù)10％）,。

小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元,、從業(yè)人數(shù)不超過300人,、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。

（二）所得稅預(yù)繳：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額,，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）涉稅階段：項目全周期

十二,、個人所得稅

（一）征稅對象：工資,、薪金所得；勞務(wù)報酬所得,；稿酬所得,；特許權(quán)使用費所得；利息、股息,、紅利所得,；財產(chǎn)租賃所得；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,；偶然所得,。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：代扣代繳個人所得稅；

（三）涉稅階段：項目全周期