小年房地產(chǎn)營(yíng)銷文案,？

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房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃特點(diǎn)

1.

目的性。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是圍繞企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)及營(yíng)銷績(jī)效所開(kāi)展的策劃活動(dòng),。

2.

預(yù)見(jiàn)性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是在充分思考與調(diào)查基礎(chǔ)上對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行預(yù)先的、系統(tǒng)的與具體的可行性方案,。

3.

不確定性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃雖然建立在充分調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上,但企業(yè)所處環(huán)境的變化與不確定性導(dǎo)致計(jì)劃存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。

4.

系統(tǒng)性,。一次好的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃必須遵循經(jīng)濟(jì)與自然規(guī)律,強(qiáng)調(diào)多種營(yíng)銷手段在策劃過(guò)程中的系統(tǒng)與綜合運(yùn)用,強(qiáng)調(diào)科學(xué),、周全、可行及有序,。

5.

創(chuàng)造性,。策劃是人們思維智慧的結(jié)晶,策劃是一種思維的革新,具有創(chuàng)意的策劃,才是真正的策劃

營(yíng)銷型設(shè)計(jì)特點(diǎn)？

營(yíng)銷型網(wǎng)站是做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷必備營(yíng)銷神器,，既能幫助企業(yè)宣傳形象,、推廣品牌，又能幫助企業(yè)挖掘更多的潛在客戶,，真正的營(yíng)銷型網(wǎng)站是能做到這些的。但是現(xiàn)在還是有很多企業(yè)對(duì)其認(rèn)知不足,，認(rèn)為只要隨便做一個(gè)模板網(wǎng)站放在互聯(lián)網(wǎng)上即可,，殊不知像那種沒(méi)有營(yíng)銷能力的網(wǎng)站對(duì)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷基本是起不到作用的,。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力之大，企業(yè)必須讓自己的營(yíng)銷型網(wǎng)站設(shè)計(jì)更具特色及優(yōu)勢(shì),，也就是更具營(yíng)銷力,，才能有資格站在市場(chǎng)上去與同行去競(jìng)爭(zhēng)。

什么是營(yíng)銷設(shè)計(jì),？

設(shè)計(jì)營(yíng)銷(Design Marketing)指設(shè)計(jì)主體,，為了達(dá)到一定的設(shè)計(jì)目標(biāo)，依據(jù)專門的營(yíng)銷理論,、方法和技術(shù),，對(duì)藝術(shù)設(shè)計(jì)對(duì)象實(shí)施市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)選擇,、營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略制定,、營(yíng)銷成效控制的全部活動(dòng)過(guò)程。

如何設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案,？

一,、了解現(xiàn)狀。

1,、市場(chǎng)形勢(shì),。包括市場(chǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)，過(guò)去幾年的總量,，不同地區(qū)的銷量,，顧客消費(fèi)變化的趨勢(shì)。

2,、產(chǎn)品情況,。包括過(guò)去幾年產(chǎn)品的價(jià)格、銷量,、利潤(rùn)等,。

3、競(jìng)爭(zhēng)情況,。包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)規(guī)模,、目標(biāo)消費(fèi)者、產(chǎn)品質(zhì)量,、價(jià)格,、渠道等。

4,、分銷渠道,。本企業(yè)各渠道的銷售情況，各渠道的相對(duì)重要性及變化情況,，各經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)能力的變化和激勵(lì)措施的投入等,。

5,、宏觀環(huán)境的變化。

二,、運(yùn)用SWOT分析法進(jìn)行情況分析,。

1、通過(guò)機(jī)會(huì),、威脅分析,，找出外部影響企業(yè)未來(lái)的因素。

2,、通過(guò)優(yōu)勢(shì),、劣勢(shì)分析，說(shuō)明企業(yè)內(nèi)部情況,。

3,、通過(guò)以上分析，確定營(yíng)銷計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào),、突出的部分,。

三、明確目標(biāo),。企業(yè)想要通過(guò)此次營(yíng)銷活動(dòng)達(dá)到什么樣的目標(biāo)或目的,。

四、制定發(fā)展戰(zhàn)略,。發(fā)展戰(zhàn)略主要包括以下三個(gè)方面：

1,、目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略。即企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng),，考慮運(yùn)用多少資源,、力量。

2,、市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略,。針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，采取什么樣的價(jià)格,、產(chǎn)品,、渠道、促銷,。

3,、營(yíng)銷預(yù)算。

五,、制定行動(dòng)方案,。包括任務(wù)時(shí)間、地點(diǎn),、人員安排,、經(jīng)費(fèi),、物資,、負(fù)責(zé)人等,，最好用表格形式列出來(lái)，使人一目了然,。

六,、預(yù)測(cè)效果。以上步驟均完成后,，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果的預(yù)測(cè)（如編制損益報(bào)告等）,。

七、制定監(jiān)管措施和應(yīng)急預(yù)案,。

八,、編制營(yíng)銷活動(dòng)策劃書(shū)。內(nèi)容主要包括：

1,、前言,。

2、綱要（目錄）,。

3,、正文。包括市場(chǎng)現(xiàn)狀描述,、市場(chǎng)分析,、營(yíng)銷組合及策略、預(yù)算費(fèi)用,、效果預(yù)估,、應(yīng)急預(yù)案等。

4,、附件,。包括各種文稿、分活動(dòng)策劃書(shū)等,。

以上就是撰寫(xiě)營(yíng)銷方案的全部流程了,，你只要按步驟來(lái)是不會(huì)出錯(cuò)的。

營(yíng)銷策劃方案標(biāo)準(zhǔn)格式

一,、封面

二,、目錄

三、 方案內(nèi)容

（一） 企劃客體環(huán)境

1,、 企劃客體宏觀環(huán)境（政治環(huán)境,、法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境）,。

2,、 當(dāng)?shù)仄髣澘腕w環(huán)境（社會(huì)文化環(huán)境,、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境,、人口環(huán)境）,。

3、 上述環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)所提供的機(jī)會(huì)與威脅,。

（二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況

1,、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況：過(guò)往銷售情況、市場(chǎng)占有率,、銷售額,、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2,、 銷售理念及文化：公司哲學(xué),、共同價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)方針,、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格,、企業(yè)使命、目標(biāo),。

3,、 策劃項(xiàng)目概況。

（三） 市場(chǎng)分析

1,、 市場(chǎng)調(diào)查

2,、 市場(chǎng)研究：研究題目、研究方法,、研究結(jié)果（數(shù)據(jù),、圖表）。

3,、 市場(chǎng)規(guī)劃,。

4、 市場(chǎng)特性,。

5,、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排隊(duì)——上位、同位,、下位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（以市場(chǎng)占有率或銷售額為依據(jù)）,。

6、 競(jìng)爭(zhēng)格局辨認(rèn)——是否形成市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者,、挑戰(zhàn)者,、追隨者、補(bǔ)缺者。

7,、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn),、營(yíng)銷方案、競(jìng)爭(zhēng)策略,、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。

8、 本項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)會(huì),。

9,、 周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)分析（特定區(qū)域行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及其趨勢(shì)、特定區(qū)域行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),、特定區(qū)域行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境形勢(shì)）。

10,、周邊同類企劃客體分布圖

11,、項(xiàng)目綜合市場(chǎng)分析（該行業(yè)市場(chǎng)占有率、銷售額等行業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）,。

12,、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（總體上的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；在市場(chǎng)營(yíng)銷方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì),。在市場(chǎng)營(yíng)銷上做得最好的與做得最不好的方面,，在市場(chǎng)營(yíng)銷上最擅長(zhǎng)、最成功的方面或領(lǐng)域,。）

13,、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與障礙點(diǎn)

（四） 項(xiàng)目定位

1、 項(xiàng)目定位點(diǎn)及理論支持

2,、 項(xiàng)目訴求及理論支持

（五） 市場(chǎng)定位

1,、 主市場(chǎng)（目標(biāo)市場(chǎng)）定位及理論支持點(diǎn)

2、 副市場(chǎng)（輔助市場(chǎng)）定位及理論支持點(diǎn)

（六） 業(yè)主情況

1,、 業(yè)主分類/分布,。

2、 業(yè)主特點(diǎn)（這些業(yè)主是什么樣子的,？他們?cè)鯓由?、怎樣接受該服?wù)及相關(guān)服務(wù)？）

3,、 有多少業(yè)主,？

4、 業(yè)主消費(fèi)行為/心理（為什么裝修,，在裝修過(guò)程中尋求何特性,？裝修過(guò)程，裝修前的影響因素）。

5,、 裝修誘因的設(shè)置,。

（七） 營(yíng)銷活動(dòng)的開(kāi)展

1、 營(yíng)銷活動(dòng)的目標(biāo),。

2,、 目標(biāo)市場(chǎng)。

3,、 面臨問(wèn)題,。

4、 競(jìng)爭(zhēng)策略,、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),、核心能力。

5,、 營(yíng)銷定位（區(qū)別性競(jìng)爭(zhēng)差異點(diǎn)的確定）,。

（八） 營(yíng)銷策略

1、 企劃策略： （1） 企劃概念,； （2） 品牌與包裝規(guī)劃,。

2、 價(jià)格策略： （1） 定價(jià)思路與價(jià)格確定方法,； （2） 價(jià)格政策,； （3） 價(jià)格體系的管理。

3,、 渠道策略： （1） 渠道的選擇,； （2） 渠道體系建設(shè)/管理； （3） 渠道支持與合作,； （4） 渠道沖突管理,。

4、 促銷策略：

（1） 促銷總體思路,；

（2） 促銷手段/方法選擇,；

（3） 促銷概念與主題；

（4） 促銷對(duì)象‘

（5） 促銷方案/計(jì)劃原件,、廣告計(jì)劃,、廣告策略、廣告腳本,；

（6） 促銷活動(dòng)過(guò)程,；

（7） 促銷活動(dòng)效果；

（8） 促銷費(fèi)用,。

5,、 企劃活動(dòng)開(kāi)展策略 （1） 活動(dòng)時(shí)機(jī) （2） 應(yīng)對(duì)措施 （3） 效果預(yù)測(cè)

（九） 營(yíng)銷/銷售管理

1、 營(yíng)銷/銷售計(jì)劃管理。

2,、 營(yíng)銷/銷售組織管理：

（1） 組織職能,、職務(wù)職責(zé)、工作程序,；

（2） 人員招聘,、培訓(xùn)、考核,、報(bào)酬,；

（3） 銷售區(qū)域管理；

（4） 營(yíng)銷/銷售人員的激勵(lì),、督導(dǎo),、領(lǐng)導(dǎo)。

3,、 營(yíng)銷/銷售活動(dòng)的控制：

（1） 財(cái)務(wù)控制,；

（2） 商品控制；

（3） 人員控制,；

（4） 營(yíng)銷/業(yè)務(wù)活動(dòng)控制；

（5） 營(yíng)銷/業(yè)務(wù)活動(dòng)控制指標(biāo),、方法以及使用表格,。

（十） 銷售服務(wù) 1、 服務(wù)理念,、口號(hào),、方針、目標(biāo),。 2,、 服務(wù)承諾、措施,。 3,、 服務(wù)體系（組織結(jié)構(gòu)、職責(zé),、程序,、過(guò)程、資源）,。 4,、 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及控制方法。?

（十一） 總體費(fèi)用預(yù)算 ,。

（十二） 效果評(píng)估,。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)常識(shí)？

房?jī)r(jià)在不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也十分火熱,。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程,，這其中包括了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,、驗(yàn)收等等,。許多人認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程最為簡(jiǎn)單，事實(shí)上,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)涉及許多流程,，一起來(lái)看一看房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程是怎樣的。

一,、前期拿地階段

1,、規(guī)劃條件獲取

2、組織規(guī)劃方案

3,、編制項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)

4,、確定規(guī)劃方案設(shè)計(jì)院

5、概念方案設(shè)計(jì)

6,、方案確認(rèn)流程

二,、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1、施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)

2,、施工圖設(shè)計(jì)單位確認(rèn)

3,、設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目策劃書(shū)進(jìn)行總體規(guī)劃方案編制

4、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)提交設(shè)計(jì)院

5,、工程做法質(zhì)式文件提供設(shè)計(jì)院

6,、市政條件提供設(shè)計(jì)院

7、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃表

8,、總體規(guī)劃方案（規(guī)劃方案,，單體戶型設(shè)計(jì)，立面設(shè)計(jì)）

9,、組織總體規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審）,、專家評(píng)審小組對(duì)總體規(guī)劃方案進(jìn)行審批

10、確定最佳總體規(guī)劃方案

11,、規(guī)劃局出具審批意見(jiàn)

12,、市政各部門對(duì)方案進(jìn)行審批

13、組織完善規(guī)劃方案

14,、詳規(guī)報(bào)建

A,、日照分析

B、戶型設(shè)計(jì)

15,、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

16,、方案報(bào)建

17,、戶型方案設(shè)計(jì)

18、規(guī)劃總圖報(bào)批

三,、施工圖設(shè)計(jì)階段

1,、地勘單位確認(rèn)

2、簽訂地勘合同

3,、地勘檢測(cè)

4,、出具地勘報(bào)告

5、初步設(shè)計(jì)方案（單體平面圖,、組合平面圖,、廚衛(wèi)布置、基礎(chǔ)的選型）

6,、組織初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審）32,、組織完善初步設(shè)計(jì)方案33、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案

7,、組織擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)）

8,、給水、強(qiáng)電,、熱力形式確認(rèn)

9,、結(jié)構(gòu)形式確認(rèn)

10、單體設(shè)計(jì)

11,、基礎(chǔ)施工圖

12,、全套施工圖設(shè)計(jì)

13、鳥(niǎo)瞰圖,、單體效果圖、外立面確定

14,、單體報(bào)批

15,、圖紙審查單位確認(rèn)

16、簽訂圖紙審查合同

17,、施工圖審查

18,、施工圖審查回復(fù)及調(diào)整

19、節(jié)能設(shè)計(jì)審查

20,、環(huán)保設(shè)計(jì)審查

21,、人防圖審查單位確認(rèn)

22、簽訂人防審查合同

23,、人防圖審查回復(fù)及調(diào)整

24,、消防設(shè)計(jì)審查

25、曬精裝審查圖紙及審查報(bào)告

26,、報(bào)相關(guān)窗口

27,、曬人防精裝審查圖紙及審查報(bào)告

28,、開(kāi)槽圖及全體施工圖發(fā)項(xiàng)目部

29、外線設(shè)計(jì)

30,、景觀設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目較多,，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)將設(shè)計(jì)項(xiàng)目交由專業(yè)的設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé),。項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量有關(guān)系到該處房產(chǎn)完工之后是否受到購(gòu)買者的歡迎,，設(shè)計(jì)合理，必然會(huì)吸引更多消費(fèi)者,，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)利潤(rùn),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷公司賺錢嗎？

房地產(chǎn)營(yíng)銷公司是有償經(jīng)營(yíng)服務(wù),，當(dāng)然賺錢啦,。

什么是房地產(chǎn)渠道營(yíng)銷？

直接渠道

1,、 直接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)

（1） 房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程,，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷短期行為，如簡(jiǎn)單的將好銷樓盤(pán)單元銷售出去,，造成相對(duì)難銷的樓盤(pán)單元積壓,。

（2） 產(chǎn)銷直接見(jiàn)面，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求,，購(gòu)買特點(diǎn)及變化趨勢(shì),，由此可以較快的調(diào)整樓盤(pán)的各種功能。

2,、 直接營(yíng)銷渠道的弱點(diǎn)

（1）一般來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開(kāi)發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢(shì),。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作,。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷，難以匯集在營(yíng)銷方面確有專長(zhǎng)的人才,，難以形成營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì),，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提升。

（2）房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售,，會(huì)分散企業(yè)人力,、物力、財(cái)力,，分散企業(yè)決策層精力,，搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響,。

間接渠道

房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售,，稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道,。間接營(yíng)銷渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷渠道越來(lái)越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。

1,、間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)

（1） 有利于發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)特長(zhǎng),。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研、廣告文案設(shè)計(jì),、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營(yíng)銷人才,，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。

（2） 有利于發(fā)展商集中精力,，緩解人力,、物力、財(cái)力的不足,，重點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā),、工程方面的工作。

2,、間接營(yíng)銷渠道弱點(diǎn)

（1）中國(guó)房地產(chǎn)中間商良莠不齊,，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語(yǔ)所迷惑,，放手讓他們代理銷售,，往往會(huì)增加時(shí)間成本，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn),。

（2）如果代理商銷售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平,，在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費(fèi)用會(huì)“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商銷售費(fèi)用如傭金的初衷,，是希望代理商能在較短的時(shí)間內(nèi)幫助發(fā)展商取得更高的銷售利潤(rùn),，這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然。

第三種渠道

由于房地產(chǎn)直接營(yíng)銷渠道和間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)共存,，實(shí)際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問(wèn)題,，所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道，如聯(lián)合一體銷售,。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)銷售也有較大的關(guān)注和投入，代理商則發(fā)揮自己的特長(zhǎng)作全程深度策劃,，優(yōu)化營(yíng)銷渠道,。聯(lián)合一體營(yíng)銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢(shì)，避免單純直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷的不足,，其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商真誠(chéng)相待,，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)有哪些,？

我將根據(jù)時(shí)間的流程來(lái)整理我們的地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行的階段,。

籌備期

當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)品基本定型后，我們就可以進(jìn)入籌備期,，大致分為兩個(gè)方向：售前準(zhǔn)備和企業(yè)前期規(guī)劃準(zhǔn)備,。

這個(gè)階段是工作量最大的階段。一切都必須從頭開(kāi)始,。建立銷售隊(duì)伍,，準(zhǔn)備好銷售材料，做好材料廣告的設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)包裝策劃,，每一步都影響著后續(xù)的進(jìn)展,。

時(shí)間周期：3-6個(gè)月

預(yù)熱期

當(dāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)材料準(zhǔn)備好之后，銷售團(tuán)隊(duì)初步成立后,，我們將進(jìn)入預(yù)熱期,。預(yù)熱期的主要任務(wù)是改善和蓄客。

早期做一些廣告開(kāi)始吸引顧客,，顧客在到訪后開(kāi)始接待和蓄客,。

本階段的客量將直接影響后期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間和成功與否。

時(shí)間周期：3個(gè)月

認(rèn)籌期

這一階段的主要任務(wù)是在開(kāi)盤(pán)前對(duì)客戶進(jìn)行梳理,，制定開(kāi)盤(pán)價(jià),，籌集資金。

企業(yè)策劃應(yīng)準(zhǔn)備好所有的資料,，并開(kāi)始大量的集中投放廣告,，組織一系列的線下活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)銷售。

此階段將重新組織以前的客戶,，然后等待訂單,，鎖定客戶。

時(shí)間周期：1個(gè)月

公共發(fā)售期

這就是開(kāi)盤(pán)了,，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都將在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天完成,，但正式開(kāi)業(yè)前，仍需制定開(kāi)業(yè)計(jì)劃,、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃,、房源開(kāi)放、合同文本的全部準(zhǔn)備工作,。

企業(yè)策劃需要現(xiàn)場(chǎng)包裝,、安排活動(dòng)、準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)材料等工作,。

時(shí)間周期：兩周

強(qiáng)銷持續(xù)期

開(kāi)盤(pán)后,，我們就進(jìn)入了持續(xù)的銷售期。銷售人員根據(jù)銷售任務(wù)安排計(jì)劃,，并在不同的時(shí)間點(diǎn)開(kāi)放相應(yīng)的房源,。

這個(gè)階段,，相對(duì)的工作量會(huì)減少一點(diǎn)，進(jìn)入工作流的循環(huán),。

以上的五個(gè)階段是每個(gè)項(xiàng)目將經(jīng)歷的時(shí)間周期,，每個(gè)執(zhí)行者都將根據(jù)這個(gè)時(shí)間線來(lái)操作項(xiàng)目。

海外房地產(chǎn)營(yíng)銷策略解析,？

1,、 海 外 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 趨 勢(shì)

（ 1） 政 策 面 ：

政府政策導(dǎo)向；

國(guó)內(nèi)外匯管控,；

國(guó)內(nèi)投資導(dǎo)向,；

各國(guó)政府態(tài)度；

案例：萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)駁回,、綠地的低調(diào)行事,、碧桂園的先紅后黑

（ 2） 形 勢(shì) 面 ：

從歷史解讀大國(guó)復(fù)興大勢(shì)下的海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)；

近代以來(lái)中國(guó)人和資金遠(yuǎn)赴海外的三次潮流,；

案例：移民,、留學(xué)、海外房產(chǎn)的內(nèi)在邏輯

（ 3） 市場(chǎng) 面 ：

近十年國(guó)內(nèi)海外各細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)合

案例：美國(guó)熱,、澳洲熱,、泰國(guó)熱

2、 海 外 置 業(yè) 市 場(chǎng) 分 析

（ 1） 海 外 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 走 勢(shì)

成交量?jī)r(jià)走勢(shì),；

成交特點(diǎn)分析,；

影響市場(chǎng)走勢(shì)的變量分析：

案例：企業(yè)投資熱潮和個(gè)人投資熱潮

（ 2） 細(xì) 分 市 場(chǎng) 分 析

北美；東西海岸,、南部,、五大湖

歐洲；南歐,、西歐,、東歐

東南亞；泰國(guó),、柬埔寨,、馬來(lái)西亞

東亞；日,、韓

澳洲：澳大利亞,、新西蘭

案例：那些年我們追過(guò)的熱門市場(chǎng)

溫哥華的傳奇故事

（ 3）pan > 產(chǎn) 品 分 析

土地交易；

別墅,；

公寓；

名人豪宅,；

海島等

3,、 海 外 置 業(yè) 客 群 分 析

（ 1） 高 凈 值 人 群 分 析

數(shù)量及構(gòu)成,；

投資特點(diǎn)；

趨勢(shì)變化,；

案例：象征身份的香港半山豪宅業(yè)主

（ 2） 客 群 分 類 及 特 點(diǎn)

海外置業(yè)人群分類,；

不同類型的投資特點(diǎn)；

不同類型客群對(duì)位的產(chǎn)品類型,；

案例：陽(yáng)光加州客戶,、沙灘普吉客戶

二、 海外置業(yè)營(yíng)銷策略

1,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 與 國(guó) 內(nèi) 地 產(chǎn) 的 不 同

（ 1） 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 不 同

產(chǎn)權(quán)屬性,；

稅費(fèi)保險(xiǎn)；

購(gòu)買流程,；

展示特點(diǎn),；

交房周期；

（ 2） 客 戶 群 體不 同

從需求維度,；

從階層維度,；

從使用維度：

從偏好維度；

（ 3） 營(yíng) 銷 方 式 不同

從銷售周期維度,；

從營(yíng)銷地域性維度,；

從展示方式維度；

從宣傳推廣維度,；

從老客戶經(jīng)營(yíng)維度,；

案例：北京房產(chǎn)與美國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比

2、 海 外 地 FONT> 營(yíng) 銷 角 色 劃 分

（ 1） 從 屬 性 劃 分

開(kāi)發(fā)商,；

pan > 項(xiàng)目方,；

總代理；

分銷商,；

渠道商,；

運(yùn)營(yíng)商；

產(chǎn)權(quán)辦理機(jī)構(gòu),；

貸款辦理機(jī)構(gòu),；

（ 2） 從 關(guān) 系 劃 分 ；

購(gòu)房者,；

推介者,；

傳播者

銷售者

3、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng)銷 類 型

（ 1） 根 據(jù) 介 入 時(shí) 間

全案型,；

產(chǎn)品包裝型,；

銷售型；

（ 2） 根 據(jù) 公 司 角 色

自銷型；

分銷型,；

（ 3） 根據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 模

小而精,；

大而全；

（ 4） 根 據(jù) 銷 售 周 期

集中突擊型,；

長(zhǎng)線型,；

4、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 痛 點(diǎn)

（ 1FONT> 找 不 到 對(duì) 位 客 群

案例：洛杉磯的客戶群

（ 2） 產(chǎn) 品 不 符 合國(guó) 內(nèi) 需 求

案例：社區(qū)圍墻,、房屋朝向

（ 3） 產(chǎn) 品 價(jià) 值 難 以 建 立

案例：公寓比別墅貴

（ 4） 客 戶 信 任 難 以 建 立

案例：海外置業(yè)一定要去現(xiàn)場(chǎng)看嗎,？

（ 5） 產(chǎn) 品 運(yùn) 營(yíng) 回 報(bào) 難 達(dá) 預(yù) 期

案例：租賃運(yùn)營(yíng)的坑

5、 如 何 解 決 痛 點(diǎn)

（ 1） 如 何 找 到 對(duì) 位 客 群

（ 2） 如 何 了 解 客 群 需 求

（ 3） 如 何 產(chǎn) 品 定 位 及 包 裝

（ 4） 如 何 構(gòu) 建 展 示 體 系

（ 5） 如 何 擴(kuò) 展 營(yíng) 銷 半 徑

（ 6） 如 何 發(fā) 展 分銷 渠 道

（ 7） 如 何 使 用 包 租 ,、 代 租 ,、 回 購(gòu) 等 手 段

（ 8） 如 何 塑 造 海 外 行 業(yè) 內(nèi) 的 公 司 品 牌

案例：當(dāng)代置業(yè)的行銷六個(gè)一

看房團(tuán)的喜與悲

關(guān) 于 買 40 套 美 國(guó) 別 墅 br>的 業(yè) 主 傳 奇

三、 關(guān)于海外企業(yè)的建議

1,、 清 晰 公 司 定 位

（ 1） 海 外 置 業(yè) 平 臺(tái)

（ 2） 海 外 開(kāi) 發(fā) 商

（ 3） 海 外 總 代 理

（ 4） 海 外 銷 售 商

（5） 海 外 運(yùn) 營(yíng) 商

案例：平臺(tái)案例,、總代案例

2、 理 性 制 定 規(guī) 劃