與顧客商談或會晤時(shí)，如果你對答模糊不清或不能準(zhǔn)確表達(dá)自己的意思,，很容易引出誤會或麻煩來，使顧客對你的信心產(chǎn)生懷疑,，這種情況當(dāng)然十分糟糕。為避免此類情況發(fā)生,，你要學(xué)會選用適當(dāng)?shù)难赞o來表,，達(dá)自己的意思。

　　說話措辭要小心,，切勿使用過分嚴(yán)厲的語言,。人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當(dāng)?shù)脑挶憧赡芷茐念櫩团c你之間的感情,，待客態(tài)度方面最要緊的是,，用恭敬有禮的說話方式與顧客交談，不要使對方產(chǎn)生不愉快的感覺,。自己想講的話,，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來。

　　學(xué)習(xí)說話的技巧,，無論是政治家,、喜劇演員,，還是普通人，都不能缺少這方面的練習(xí),。你的工作任務(wù)之一是接待顧客,，如果你說話漫不經(jīng)心，會令顧客很不愉快,，而你自己還不知怎么得罪了顧客,，當(dāng)然也不會在說話方面有所改進(jìn)。如果能夠掌握說話技巧,，自信心自然會增強(qiáng),，成功的機(jī)會就增多了。

　　多些自我啟發(fā),，說話時(shí)多加思考,，加上平時(shí)多練習(xí)說話的技巧，說出話來自然會富有情理,，語言精練,，容易被接受,。

　　招式A：從心開始

　　一．區(qū)別對待：不要公式化地對待顧客

　　為顧客服務(wù)時(shí),，你的答話過于公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態(tài)度冷淡,，沒有禮待他們,，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點(diǎn):

　　1,、看著對方說話

　　無論你使用多么禮貌恭敬的語言,，如果只是你一個(gè)人說個(gè)不停，而忽略你的顧客,，他會覺得很不開心,。所以說話時(shí)要望著對方。你不看著對方說話,，會令對方產(chǎn)生不安,。如果你一直瞪著對方，對方會覺得有壓迫感,。你要以柔和的眼光望著顧客,，并誠意地回答對方的問題。

　　2,、經(jīng)常面帶笑容

　　當(dāng)別人向你說話,，或你向別人說話時(shí)，如果你面無表情,，很容易引起誤會,。在交談時(shí)，多向?qū)Ψ绞疽晕⑿Γ銓靼仔θ莸牧α坑卸啻?，不但顧客,，你周圍的人，甚至你自己也會覺得很快樂,。但是如果你的微笑運(yùn)用不當(dāng),，或你的笑容與談話無關(guān)，又會令對方感到莫名其妙,。

　　3,、用心聆聽聽對方說話

　　交談時(shí)，你需要用心聆聽對方說話,，了解對方要表達(dá)的信息,。若一個(gè)人長時(shí)間述說，說的人很累,，聽的人也容易疲倦,，因此，在交談時(shí),，適度地互相對答較好,。

　　4、說話時(shí)要有變化

　　你要隨著所說的內(nèi)容,，在說話的速度,、聲調(diào)及聲音的高低方面做適度的改變。如果像機(jī)械人說話那樣,，沒有抑揚(yáng)頓挫是沒趣味的,。因此，應(yīng)多留意自己說話時(shí)的語調(diào),、內(nèi)容,，并逐步去改善。

　　二．擒客先擒心

　　不在乎曾經(jīng)擁有(顧客),，但求天長地久,。

　　每天早上，你應(yīng)該準(zhǔn)備結(jié)交多些朋友,。

　　你不應(yīng)向朋友推銷什么,，你應(yīng)替他尋找想買的。

　　賣一套房給顧客,，和替顧客買一套房是有很大的分別的,。

　　顧客喜歡選購而不喜歡被推銷。

　　集中注意力去了解顧客的需求,，幫助顧客選購最佳的住宅,，務(wù)求使顧客感到滿意,。

　　顧客不是單想買一個(gè)物業(yè)，他是希望買到一份安心,，一份滿足感,，一個(gè)好的投資和一份自豪的擁有權(quán)。

　　最高的推銷境界是協(xié)助顧客獲得更輕松,、更愉快的生活,，可能短暫時(shí)間內(nèi)不能獲取更多收益(這可能性不大)，但你的感受應(yīng)該十分良好,，當(dāng)你習(xí)慣了這個(gè)做法之后,，你的收益將會突飛猛進(jìn)。

　　三．眼腦并用

　　1,、眼觀四路,，腦用一方。

　　這是售樓員與客戶溝通時(shí)應(yīng)能達(dá)到的境界,。密切觀注客戶口頭語,、身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式,，并準(zhǔn)確作出判斷,，將銷售順利進(jìn)行到底。顧客在決定“落定”之前,，通常都會找一些借口來推搪,，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假,，不要相信客人推搪的說話,，要抓住客戶的心理反應(yīng)，抓住客戶的眼神,，要用眼去看,，去留意，多用耳去聽,。

　　2,、留意人類的思考方式

　　人類的思考方式是通過眼去看而反應(yīng)到腦的思維，因此我們可利用這一點(diǎn)來加強(qiáng)客人的視覺反應(yīng),，增強(qiáng)其感覺,，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意購買感官強(qiáng)的東西,，例如:兩人拍拖,，男的對女的說“我愛你”，女的可能會沒有什么感覺,，若男的再送鮮花來加強(qiáng)其感覺,，則女的除了聽到“我愛你”這句話外,，還可以用眼去看到，并加強(qiáng)“我愛你”這句話的可信度,。

　　3,、口頭語信號的傳遞

　　當(dāng)顧客產(chǎn)生購買意思后，通常會發(fā)出如下的口頭語信號:

　　顧客的問題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細(xì)節(jié),，如費(fèi)用,、價(jià)格、付款方式等;

　　詳細(xì)了解售后服務(wù);

　　對推銷員的介紹表示積極的肯定與贊揚(yáng);

　　詢問優(yōu)惠程度;

　　對目前正在使用的商品表示不滿;

　　向推銷員打探交樓時(shí)間及可否提前;

　　接過推銷員的介紹提出反問;

　　對商品提出某些異議,。

　　4,、身體語言的觀察及運(yùn)用

　　通過表情語信號與姿態(tài)語信號反映顧客在購買過程中意愿的轉(zhuǎn)換。

　　5,、表情語信號

　　顧客的面部表情從冷漠,、懷疑、深沉變?yōu)樽匀淮蠓?、隨和,、親切;

　　眼睛轉(zhuǎn)動(dòng)由慢變快、眼神發(fā)亮而有神采,，從若有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松;

　　嘴唇開始抿緊,，似乎在品味、權(quán)衡什么,。

　　6,、姿態(tài)語信號

　　顧客姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語言都顯得輕松;

　　出現(xiàn)放松姿態(tài),，身體后仰,，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動(dòng)作;

　　拿起訂購書之類細(xì)看;

　　開始仔細(xì)地觀察商品;

　　轉(zhuǎn)身靠近推銷員,，掏出香煙讓對方抽表示友好,，進(jìn)入閑聊;

　　突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路,，最后定奪,。

　　7、引發(fā)購買動(dòng)機(jī)

　　每個(gè)顧客都有潛在的購買動(dòng)機(jī),，可能連他自己都不知道,，銷售員的責(zé)任就是“發(fā)掘”這個(gè)潛藏的動(dòng)機(jī)，不要被顧客的外貌及衣著所欺騙,，即使他只是買菜經(jīng)過的也可取得這樣的機(jī)會,。銷售員切忌認(rèn)為客人無心買樓而采取冷漠或?qū)α⒌膽B(tài)度，并不要等顧客詢問,，而是主動(dòng)招呼,，主動(dòng)引導(dǎo)客人,。

　　四、與客戶溝通時(shí)的注意事項(xiàng)

　　1,、勿悲觀消極,，應(yīng)樂觀看世界2、知己知彼,，配合客人說話的節(jié)奏3,、多稱呼客人的姓名4、語言簡練,，表達(dá)清晰

　　5,、多些微笑，從容人的角度考慮問題6,、產(chǎn)生共鳴感7,、別插嘴打斷客人的說話8、批評與稱贊9,、勿濫用專業(yè)化術(shù)語

　　10,、學(xué)會使用成語

　　招式B:按部就班

　　一、初步接觸

　　初步接觸是要找尋合適的機(jī)會,，吸引顧客的注意,，并用與朋友傾談的親切語氣和顧客接近，創(chuàng)造銷售機(jī)會,。在這個(gè)階段,，售樓員應(yīng)達(dá)成三個(gè)目的:獲得顧客的滿意、激發(fā)他的興趣,、贏取他的參與,。所以售樓員必須切記，你最初所留下的強(qiáng)烈印象是在你本身的控制范圍之內(nèi)的,。有三點(diǎn)應(yīng)特別留意:

　　一是即使是老客戶,，也不能因交情深厚而掉以輕心;

　　二是你不可能將客戶的生意全包了;

　　三是你雖有出售的東西給客戶，但客戶擁有買與不買的權(quán)利,。

　　1、初次接觸的日的

　　一般來講顧客表示滿意的情感及功能有:

　　情感功能

　　1)高興再現(xiàn)2)接受融合3)驚訝調(diào)整

　　4)害怕防護(hù)5)期望探索

　　b．激發(fā)他的興趣

　　在談這個(gè)問題時(shí),，讓我們光閱讀以下兩個(gè)實(shí)驗(yàn),。

　　實(shí)驗(yàn)一:小阿爾伯特是個(gè)11個(gè)月的嬰兒，當(dāng)一只小白鼠出現(xiàn)在他面前時(shí),，他并不害怕,，每當(dāng)他一碰它，就敲擊鐵棒,，產(chǎn)生使他感到震驚與害怕的聲響,，這樣,，小阿爾伯特對安全的基本需求就被激活了,。

　　實(shí)驗(yàn)二：19世紀(jì)末期,，俄國生理學(xué)家利．巴甫洛夫(1920年)能夠使狗對鈴聲產(chǎn)生條件反射,，這是個(gè)大家都比較熟悉的實(shí)驗(yàn),，每次搖鈴，就給狗喂食,，狗會分泌唾液,。很快,，只需搖鈴,，就可使狗分泌唾液,。狗已由鈴聲“聯(lián)想”到食物。

　　我們在每一次接待到訪客戶時(shí),，都要帶給客戶一個(gè)積極的能給他帝來利益的消息,，這樣每一次客戶看到你時(shí)都會表現(xiàn)出興奮的狀態(tài)，而你的陳述就比較容易了,。

　　利用心理學(xué)的知識來建立客戶的被激發(fā)心理是重要的溝通手段,。

　　C．贏取客戶的參與

　　無論前兩個(gè)目的表達(dá)是多么成功,，如果我們不能贏取客戶的參與，那么,，我們會在銷售介紹中遇到較多的拒絕、異議和冷淡,，因?yàn)榭蛻舻臐撛谙M(fèi)欲并沒被很好地誘導(dǎo)出來,。

　　有很多種方法可以贏取客戶的參與,，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的個(gè)性特征和喜好,，策劃與本樓盤市場定位相匹配的活動(dòng),。例如某些樓盤在內(nèi)部認(rèn)購或開盤等重要節(jié)日舉行活動(dòng)讓客戶參與其中；或在設(shè)計(jì)小區(qū)功能,、會所功能及裝修方案時(shí)讓客戶參與,，溝通客戶所需的設(shè)計(jì)方案或在樓盤進(jìn)行環(huán)藝園林設(shè)計(jì)時(shí),，舉行某些環(huán)藝小品、攝影作品的征集活動(dòng),，以此贏得客戶的參與,，激發(fā)對該樓盤的興趣，擴(kuò)大該樓盤知名度,。

　　2,、儀態(tài)要求

　　◆站立姿勢正確,，雙手自然擺放,，保持微笑,，正向面對客人,?！粽玖⑦m當(dāng)位置,，掌握時(shí)機(jī),，主動(dòng)與顧客接近,。

　　◆與顧客談話時(shí),，保持目光接觸，精神集中,?！袈撕螅岊櫩碗S便參觀,。

　　3,、最佳接近時(shí)機(jī)

　　◆當(dāng)顧客長時(shí)間凝視模型或展板時(shí),。◆當(dāng)顧客注視模型一段時(shí)間,，把頭抬起來時(shí),。◆當(dāng)顧客突然停下腳步時(shí),。

　　◆當(dāng)顧客目光在搜尋時(shí),。◆當(dāng)顧客與銷售員目光相碰時(shí),?！舢?dāng)顧客尋求銷售員幫助時(shí),。

　　4,、接近顧客方法:打招呼,，自然地與顧客寒喧,，對顧客表示歡迎

　　◆早上好/你好!請隨便看,。

　　◆你好,，有什么可以幫忙?

　　◆有興趣的話，可拿份詳細(xì)資料看看,。

　　5、備注

　　◆切忌對顧客視而不理,。

　　◆切勿態(tài)度冷漠。

　　◆切勿機(jī)械式回答,。

　　◆避免過分熱情，硬性推銷,。

　　二、揣摩顧客需要

　　不同的顧客有不同的需要和購買動(dòng)機(jī),，在這一時(shí)刻,，銷售員必須盡快了解顧客的需要,，明確顧客的喜好,，才能向顧客推薦最合適的單位,。

　　售樓員切記

　　1、要求

　　◆用明朗的語調(diào)交談,。

　　◆注意觀察顧客的動(dòng)作和表情,，是否對樓盤感興趣,。

　　◆詢問顧客的需要，引導(dǎo)顧客回答,，在必要時(shí),，提出須特別回答的問題。

　　◆精神集中,，專心傾聽顧客意見,。

　　◆對顧客的問話作出積極的回答。

　　2,、提問

　　◆你對本樓盤感覺如何?

　　◆你是度假還是養(yǎng)老?

　　◆你喜歡哪種戶型?

　　◆你要求多大面積?

　　3,、備注

　　◆切忌以貌取人。

　　◆不要只顧介紹,，而不認(rèn)真傾聽顧客談話。

　　◆不要打斷顧客的談話,。

　　◆不要給顧客有強(qiáng)迫感而讓對方知道你的想法,。

　　三、引導(dǎo)顧客成交

　　清楚地向顧客介紹了情況,，到現(xiàn)場參觀了樓盤,，并解答了顧客的疑慮,，這一刻銷售員必須進(jìn)一步進(jìn)行說服工作,，盡快促使顧客下決心購買。

　　1,、成交時(shí)機(jī)

　　◆顧客不再提問,、進(jìn)行思考時(shí)。

　　◆當(dāng)客戶靠在椅子上,，左右相顧突然雙眼直視你,，那表明,，一直猶豫不決的人下了決心,。

　　◆一位專心聆聽,、寡言少問的客戶，詢問有關(guān)付款及細(xì)節(jié)問題,，那表明該客戶有購買意向。

　　◆話題集中在某單位時(shí);

　　◆顧客不斷點(diǎn)頭對銷售銷員的話表示同意時(shí),。

　　◆顧客開始關(guān)心售后服務(wù)時(shí)。

　　◆顧客與朋友商議時(shí),。

　　2、成交技巧

　　◆不要再介紹其他單位,，。

　　◆讓顧客的注意力集中在目標(biāo)單位上,。

　　◆強(qiáng)調(diào)購買會得到的好處,，如折扣,、抽獎(jiǎng),、送禮物等。

　　◆強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠期,，不買的話,，過幾天會漲價(jià)。

　　◆強(qiáng)調(diào)單位不多,，加上銷售好，今天不買,，就會沒有了,。

　　◆觀察顧客對樓盤的關(guān)注情況，確定顧客的購買目標(biāo),。

　　◆進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)該單位的優(yōu)點(diǎn)及對顧客帶來的好處,。

　　◆幫助顧客作出明智的選擇。

　　◆讓顧客相信此次購買行為是非常正確的決定,。

　　3,、成交策略

　　◆迎合法

　　我們的銷售方法與您的想法合拍嗎?

　　這一方法的前提是:售樓員可以肯定地知道客戶的想法。

　　◆選擇法

　　先生,，既然您巳找到了最合適自己的樓盤,，那么您希望我們何時(shí)落定呢?

　　在使用提問的方法時(shí)，要避免簡單的“是”或者“否”的問題,。

　　◆協(xié)調(diào)法

　　我想在公司叫客戶名單上也加上您的名字,，您認(rèn)為怎樣做能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)呢?

　　◆真誠建議法

　　我希望與您達(dá)成協(xié)議，我們還需要做哪些方面的努力呢?

　　如果對方表現(xiàn)出較多的異議,，這種方法可幫助售樓員明確客戶的主要異議,。

　　◆利用形勢法

　　促銷期只剩一天了，如果今天不能下定,，樓盤價(jià)格的提升將給您帶來很大的損失,。

　　4,、備注

　　◆切忌強(qiáng)迫顧客購買。

　　◆切忌表示不耐煩:你到底買不買?

　　◆必須大膽提出成交要求,。

　　◆注意成交信號,。

　　◆進(jìn)行交易，干脆快捷,，切勿拖延,。

　　四、售后服務(wù)

　　顧客咨詢有關(guān)售后服務(wù)的問題或質(zhì)量時(shí),，促銷員應(yīng)耐心聽取顧客意見,，幫助顧客解決問題，并根據(jù)問題解決情況,，給顧客留下認(rèn)真細(xì)致的服務(wù)印象,。

　　1、要求

　　◆保持微笑,，態(tài)度認(rèn)真,。

　　◆身體稍稍傾前，表示興趣與關(guān)注,。

　　◆細(xì)心聆聽顧客問題,。

　　◆表示樂意提供幫助。

　　◆提供解決的方法,。

　　2,、備注

　　◆必須熟悉業(yè)務(wù)知識。

　　◆切忌對顧客不理不睬,。

　　◆切忌表現(xiàn)漫不經(jīng)心的態(tài)度,。

　　五結(jié)束

　　終結(jié)成交是銷售過程中的自然結(jié)果，在對客戶進(jìn)行銷售介紹時(shí),，客戶一旦暗示他希望獲得你的產(chǎn)品或服務(wù),，銷售員就應(yīng)該立即準(zhǔn)備終結(jié)成交?；蛘呷缡蹣菃T發(fā)現(xiàn)雙方的讓步都已經(jīng)達(dá)到極限,，無法再取得新的進(jìn)展時(shí)，那么就該作出最好的決定--終結(jié)成交,。

　　成交結(jié)束,，或結(jié)束整個(gè)過程，在這個(gè)時(shí)刻,，應(yīng)向顧客表示道謝,，并歡迎隨時(shí)到來。

　　1、要求

　　◆保持微笑,，保持目光接觸,。

　　◆對于未能即時(shí)解決的問題，確定答復(fù)時(shí)間,。

　　◆提醒顧客是否有遺留的物品,。

　　◆讓客人先起身提出走的要求，才跟著起身,。

　　◆目送或親自送顧客至門口,。

　　◆說道別語。

　　2,、備注

　　◆切忌匆忙送客,。

　　◆切忌冷落顧客。

　　◆做好最后一步,，以期帶來更多生意,。

　　3、終結(jié)成交后的要點(diǎn)

　　銷售成功了,，成交了,，是不是就萬事大吉了呢?其實(shí)，這只是下一次銷售的開始,。如果售樓員不能總結(jié)本次銷售成功的原因和經(jīng)驗(yàn),，可能這只是一次偶然或孤立的成功。

　　售樓員應(yīng)以明白事理的心態(tài)知道,，銷售是一個(gè)系統(tǒng)工程,，從你入行之日起，你的一言一行都影響著你的工作,，為了給下一次銷售也帶來成功，你不妨在終結(jié)成交之日自問:

　　◆在銷售過程中,，我是否留意了對價(jià)格的保護(hù)?

　　◆在銷售過程中,，我是否得到了競爭的情報(bào)?

　　◆在銷售過程中，我是否設(shè)法使客戶增加了對自己產(chǎn)品的認(rèn)識?

　　◆在銷售過程中,，我是否明白知道客戶不需要的是什么?

　　◆在銷售過程中,，我是否過分注重與客戶的私交?

　　招式C:循序漸迸

　　一、銷售員應(yīng)有的心態(tài)

　　任何一個(gè)推銷專家都必須經(jīng)歷一個(gè)從無知到有知,、從生疏到熟練的過程,，只要敢正視暫時(shí)的失敗和挫折，并善于從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，那么成功終會向你招手,。

　　1、信心的建立

　　強(qiáng)記樓盤資料

　　熟練掌握樓盤資料,，自然可以對答如流,，增強(qiáng)顧客對銷售員的信任,，同時(shí)銷售員的自我信心亦相應(yīng)增強(qiáng)。

　　方法:克服自卑心態(tài)的“百分比定律”,。

　　a,，假定每位顧客都會成交

　　銷售員要對每一個(gè)到來的顧客假定都會購買，使自己形成一種條件反射,，積極地去銷售,，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增,。

　　B,，配合專業(yè)形象

　　人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離,，便于雙方的溝通,。自我感覺良好，自然信心亦會增加,，自我發(fā)揮亦會良好,。

　　2、正確的心態(tài)

　　a,，衡量得失

　　銷售員通常都會遇到被人拒絕或面子上不好過的事情,，例如，派發(fā)宣傳單時(shí),，遇上拒接的情況,，銷售員應(yīng)正確對待該行業(yè)的工作，在遭受拒絕時(shí)認(rèn)為自己本身并沒有任何損失,，反而增長了見識,，學(xué)會在逆境中調(diào)整心態(tài)。

　　B,，正確對待被人拒絕

　　被拒絕是很普遍的,，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽當(dāng)顧客只借口拒絕，并不是沒有回旋的余地,，那就表明還有機(jī)會,，銷售員不要輕易放棄，過一段時(shí)間可以再跟進(jìn),。

　　3,、面對客戶的心態(tài)及態(tài)度

　　a，從客戶的立場出發(fā)

　　“為什么這位顧客要聽我的推銷演說?"所有的推銷是針對客戶的需要不是你的喜好,。銷售員要先了解客人的目的,，明確自己的銷售目的：令客人落定，清楚自己的出發(fā)點(diǎn)，并對癥下藥,。結(jié)合顧客的情況,，介紹他所需，迎合客人的心態(tài),，拉近雙方的距離,。

　　b，大部分人對夸大的說法均會反感

　　世界上沒有十全十美的東西,，銷售員過分的夸張,，會引起顧客的不相信和不滿，若對不關(guān)痛癢的不足作及時(shí)的補(bǔ)充和說明,，做到自圓其說,，并幫助客人作對比，讓客人有真實(shí)感,，加深對銷售員的信任感,。

　　4、討價(jià)還價(jià)的心態(tài)技巧

　　a,，主動(dòng)提供折扣是否是好的促銷方法

　　這是一個(gè)不太好的促銷方法,，因?yàn)樽鳛橐皇值臉潜P，都是明碼實(shí)價(jià)的,，銷售員如一律放松折扣,，則客人就會“吃住上”，不放松反而會促進(jìn)成交,，若客人到最后還是咬緊折扣,，可適當(dāng)放1個(gè)點(diǎn)，但不要讓他感到很容易,，要做一場戲,，例如打假電話，并一邊打電話一邊迫使客人即時(shí)取錢答應(yīng)“落定”,，才給折扣,。若客人不夠錢付定金，也不要輕易答應(yīng)不足定也可以,，再作一番假，讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡,，才受理他的“落定”,。

　　有些戲是一定要做的，可減少“塌定”情況和減少日后客人刁難事件,。

　　二,、尋找客戶的方法

　　大千世界。人海茫茫，各有所需,。應(yīng)如何尋找顧客,，才能做到有針對性，才能事半功倍呢,？

　　1,、宣傳廣告法：廣而告之，然后坐等上門,，展開推銷,。

　　2、展銷會：集中展示模型,、樣板,。介紹情況、聯(lián)絡(luò)雙方感情,、抓住重點(diǎn),，根據(jù)顧客意向，有針對性地追蹤,、推銷,。

　　3、組織關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：善干利用各種關(guān)系,，爭取他們利用自身優(yōu)勢和有效渠道,，協(xié)助尋找顧客。

　　4,、權(quán)威介紹法:充分利用人們對各行各業(yè)權(quán)威的崇拜心理,，有針對性地邀請權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹商品，吸引顧客,。

　　5,、交叉合作法：不同行業(yè)的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優(yōu)勢,，售樓員可利用這一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息,、情報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客,。

　　6,、重點(diǎn)訪問法:對手頭上的顧客，有重點(diǎn)地適當(dāng)選擇一部分直接上門拜訪或約談,，開展推銷“攻勢”,。

　　7、滾雪球法:利用老客戶及其關(guān)系,，讓他現(xiàn)身說法,，不斷尋找和爭取新的顧客,，層層擴(kuò)展，像滾雪球一樣,，使顧客隊(duì)伍不斷發(fā)生擴(kuò)大,。

　　三、銷售五部曲

　　建立和諧引起興趣完成交易引發(fā)動(dòng)機(jī)提供解答

　　這五個(gè)步驟相當(dāng)合理,，而且都有心理學(xué)的知識做基礎(chǔ),，因此相當(dāng)有效。

　　●為了使顧客樂于接受你的服務(wù),，你必須給予他們良好的第一印象,，并與之建立和諧的關(guān)系。

　　●為了讓顧客持續(xù)保持注意力,，你必須引發(fā)他們的興趣,。假如他們相信你的服務(wù)會帶給他們許多益處，他們就會感興趣,，就會一直注意聽你交談,。

　　●之后，你讓顧客相信：接受你的服務(wù),，的確是聰明的抉擇,，因?yàn)樗麄兊拇_會從你的服務(wù)中，找到滿足需求的解答,。

　　●顧客也許對該樓盤感興趣,，也相信你的服務(wù)對他們有好處，但還是不會購買,。因此,，在你引發(fā)對方興趣之后，也在你說服他相信樓盤的種種賣點(diǎn)之后,，你還得使顧客產(chǎn)生購買欲望,。如此，你才能把樓盤銷售出去,，總而言之,，你要引起對方購買的動(dòng)機(jī)。

　　●雖然對方相信該樓的確如你所說的那么好,，也想擁有,，但這仍不保證你已取得訂單。拖延或遲疑決不是一般人的毛病,。因此,，你得協(xié)助他們做決定，如此才能使他們付諸行動(dòng),，達(dá)成交易,。

　　這些方法富有彈性。

　　◆你有時(shí)可把兩個(gè)步驟合并成一個(gè)步驟,，尤其是建立和諧與引發(fā)興趣這兩個(gè)步驟,。

　　◆五個(gè)步驟并非每次都要按照次序進(jìn)行。比如,，有警覺性的業(yè)務(wù)人員很可能在提供解答階段就成交了,。

　　◆五個(gè)步驟并非缺一不可。

　　四,、促銷成交

　　1,、釣魚促銷法

　　利用人類需求心理，通過讓顧客得到些好處,，來吸引他們采取購買行動(dòng),。

　　2、感情聯(lián)絡(luò)法

　　通過投顧客之所好,，幫顧客實(shí)現(xiàn)所需,，使雙方有了親合需求的滿足息而促發(fā)認(rèn)同感，建立心理相容的關(guān)系,，使買與賣雙方矛盾的心理距離縮小或消除,，從而達(dá)到銷售目的。

　　3,、動(dòng)之以利法

　　通過提問,、答疑、算賬等方式,，向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處,，從而打動(dòng)顧客的心，刺激他們增強(qiáng)購買的欲望,。

　　4,、以攻為守法

　　當(dāng)估計(jì)到顧客有可能提出反對意見，搶在他提出之前有針對性地提出闡述,，發(fā)動(dòng)攻勢,，有效地排除成交的潛在障礙。

　　5,、從眾關(guān)連法

　　利用人們從眾的心理,，制造人氣或大量成交的氣氛，令顧客有緊迫感,，來促進(jìn)顧客購買,。

　　6、引而不發(fā)法

　　在正面推銷不起作用的情況下,，可找顧客感興趣的話題展開廣泛的交流,，并作出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示,，讓顧客領(lǐng)悟到購買的好處，從而達(dá)成交易,。

　　7,、動(dòng)之以誠法

　　抱著真心實(shí)意、誠心誠意,、沒有辦不成的心態(tài),，讓顧客感受到你真誠的服務(wù)，從心理上接受上,。

　　8,、助客權(quán)衡法

　　積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較,，讓顧客充分權(quán)衡了利大干弊而作出購買決定,。

　　9、失利心理法

　　利用顧客既害怕物非所值,，花費(fèi)了無謂代價(jià),，又擔(dān)心如不當(dāng)機(jī)立斷，就會“過了這個(gè)村就沒有這個(gè)店”的心理,，來提醒顧客下定決心購買,。

　　10、期限抑制法

　　推銷員可以利用或制造一些借口或某些客觀原因,，臨時(shí)設(shè)置一個(gè)有效期,，讓對方降低期望值，只能在我方的方案范圍內(nèi)和所設(shè)定的期限內(nèi)作出抉擇,。

　　11,、欲擒故縱法

　　針對買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對持現(xiàn)象，在熱情的服務(wù)中不應(yīng)向?qū)Ψ奖硎尽爸驹诒氐谩钡某山挥?，而是抓住對方的需求心理,，先擺出相應(yīng)的事實(shí)條件，表現(xiàn)出“條件不夠,，不強(qiáng)求成交”的寬松心態(tài),。使對方反而產(chǎn)生不能成交的惜失心理，從而主動(dòng)迎合我方條件成交,。

　　12,、激將促銷法

　　當(dāng)顧客已出現(xiàn)欲購買信號，但又猶豫不決的時(shí)候,，推銷員不是直接從正面鼓勵(lì)他購買,，而是從反面用某種語言和語氣暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了維護(hù)自尊而立即下決心拍板成交,。