商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案,？

　　北 奧 公 館　　營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奧公館專案組　　1,、項(xiàng)目SWOT分析　　1．1優(yōu)勢(shì)　　? 位于奧運(yùn)核心腹地　　? 純板樓居住型小社區(qū)　　? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車(chē)庫(kù)　　? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售　　? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施　　1．2劣勢(shì)　　? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高　　? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂　　? 目前周邊交通條件并不理想　　? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離　　1．3機(jī)會(huì)　　? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間　　? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大　　? 市政及配套設(shè)施將逐步完善　　1．4威脅　　? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定　　? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫　　以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì),，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃,。　　2,、銷(xiāo)售周期　　2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明　　我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī),，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的,。因此,，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn),，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善,，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下,，再切入市場(chǎng),。　　北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢(shì)分析　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節(jié)性,，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示,，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫,，直至11月份,，而這段時(shí)間里，又以5,、6月份和9,、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁?！　?．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明　　? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目　　? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂,，工期使銷(xiāo)售刻不容緩　　? 樣板間及售樓處于11月底投入使用　　? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初　　? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善　　? 2004年底大屯路斷路整修　　? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用　　? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離　　2．3本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期說(shuō)明　　本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止,，共計(jì)18個(gè)月,。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況,，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售,，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：　　銷(xiāo)售周期分布表　　銷(xiāo)售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月　　第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月　　第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月　　第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月　　2．4本項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明　　本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表　　項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù) 計(jì)劃完成　　可銷(xiāo)售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)　　76561.84平方米 540套 486套　　銷(xiāo)售任務(wù)明細(xì)表　　周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數(shù)（套） 備注　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5　　本銷(xiāo)售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定,，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn),。　　2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15　　2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10　　強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29　　2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35　　2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成,，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50　　第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30　　2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30　　第二強(qiáng)銷(xiāo)期　　2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50　　2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40　　2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30　　第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14　　2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18　　2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10　　2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25　　尾盤(pán)期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25　　2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30　　總計(jì) 486　　3,、推廣策略　　3．1本項(xiàng)目客戶群特征　　? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活　　? 在中關(guān)村區(qū)域工作　　? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍　　? 部分客戶有二次置業(yè)的需求　　? 購(gòu)房更加理性　　? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力　　? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力　　3．2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理　　? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心　　? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)　　10—14層板式小高層　　體量適中,，共540套　　純居住的居住舒適性　　現(xiàn)代化暖色外立面,、國(guó)際化居所、暖意融融　　蘇式庭院：內(nèi)外融合,，綠意盎然　　高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào)　　封閉式小區(qū)管理,，居住安全舒適　　停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫(kù)，節(jié)省空間　　準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購(gòu)買(mǎi)更有信心　　? 區(qū)域內(nèi)稀缺性　　? 項(xiàng)目較高的升值空間　　3．3賣(mài)點(diǎn)整合　　區(qū)域,、產(chǎn)品、稀缺性　　3．4推廣手段　　? 三板斧　　區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”　　產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”　　稀缺性：“鉆石般稀有”　　? 七種武器　　“中等社區(qū),，舒適生活”　　“詮釋純居住空間，私享大宅”　　“分戶式空調(diào),，高品質(zhì)享受”　　“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購(gòu)買(mǎi)更有信心”　　“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所,、暖意盎然”　　“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”　　“封閉小區(qū)管理,，安心居住場(chǎng)所”　　? 一招制敵　　“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”　　3．5媒體選擇策略建議　　3．5．1媒體選擇策略原則　　結(jié)合項(xiàng)目五大銷(xiāo)售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn),，合理選擇媒體,，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力?！　?．5．2媒體選擇　　報(bào)廣　　選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》,、《新京報(bào)》，以半版為主,、雙通為輔,，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性?！　≥o助媒體　　由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成,，選擇新浪網(wǎng)和《萬(wàn)房》、《樓市》,、《新地產(chǎn)》,、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣(mài)點(diǎn)的 宣傳,?！　?．5．1宣傳方式　　在媒體推廣過(guò)程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度,、立體,、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)知名度,，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度,，例如：通過(guò)客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷(xiāo)售期 ,。　　3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰　　為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目,，通過(guò)媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì),，展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì),，打破以往信息不對(duì)稱的不利態(tài)勢(shì) ,。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：　　市場(chǎng)推廣媒體選擇表　　周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)　　2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)　　2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬(wàn)　　強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)　　2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)　　2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44　　2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬(wàn)　　平銷(xiāo)期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)　　2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)　　第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)　　200年10月,、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)　　2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣　　《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合　　44萬(wàn)　　第二調(diào)整期　　2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)　　2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)　　2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)　　2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)　　尾盤(pán)期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　“現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬(wàn)　　2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《安家》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬(wàn)　　總計(jì) 850萬(wàn)　　3．6價(jià)格策略　　3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則　　? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；　　? 充分考慮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào),；　　? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度,；　　? 結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售策略和項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期?！　?．6．.2本案執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略　　? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過(guò)程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷(xiāo)售階段,，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力,，促成其盡快成交,，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用,?！　? 根據(jù)以上情況，在開(kāi)盤(pán)即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步,，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間,。　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高,，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響,，一旦不成功,，局面極難扭轉(zhuǎn)?！　? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性,，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略。　　? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整,?！　?、推廣方案　　4．1推廣主線　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）　　本銷(xiāo)售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng),，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度,，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的,。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì),，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇,，為強(qiáng)銷(xiāo)期打下良好的基礎(chǔ),。　　在本銷(xiāo)售周期內(nèi),，主要將“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題,。通過(guò)這三個(gè)主題三管其下,，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹(shù)立形象,，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹(shù)立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象,?！　? 第一強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年3月—2005年6月）　　這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn),，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，誘導(dǎo)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲，本階段推廣主題以,、“中等社區(qū),，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào),，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模,、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過(guò)渡到產(chǎn)品訴求,?！　? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）　　進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱,，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展,，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),，通過(guò)推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交,。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購(gòu)買(mǎi)更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所,、暖意盎然”　　? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年9月—11月）　　這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度,，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過(guò)集中宣傳必將掀起新一輪銷(xiāo)售高峰,。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理,，安心居住場(chǎng)所”　　? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）　　本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段,，此階段開(kāi)發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上,，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，此時(shí)降低推廣力度,，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì),，維持樓盤(pán)的平穩(wěn)銷(xiāo)售，同時(shí)順利完成入住的辦理,?！　? 尾盤(pán)期（2006年4月—2006年5月）　　本階段前期銷(xiāo)售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來(lái)了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷(xiāo)期,，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果,。在掀起一個(gè)銷(xiāo)售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷(xiāo)售任務(wù),，使項(xiàng)目順利結(jié)案,。　　4．2各階段媒體推廣策略　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期　　廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒(méi)有明確的市場(chǎng)形象,，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺(jué)沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng),。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng),。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告,，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)?！　V告訴求： 地域性優(yōu)勢(shì)明顯,、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力,?！　? 強(qiáng)銷(xiāo)期　　廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段,。媒體將以報(bào)廣,，雜志廣告,，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷(xiāo)售熱潮,?！　V告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）,。　　? 調(diào)整期　　廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后,，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào),，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度,?！　V告訴求： 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合　　? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段,。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率,。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮,。　　廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”　　? 第二調(diào)整期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間,，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段,。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度,，加強(qiáng)廣告投放頻率,。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮?！　V告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　? 尾盤(pán)期　　廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售,，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)活動(dòng),，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度,。　　4．3營(yíng)銷(xiāo)推廣方面公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)　　? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期　　推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見(jiàn)面會(huì)　　推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí),，做客戶的積累工作?！　⊥茝V戰(zhàn)略：軟硬兼施　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月　　為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度,；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見(jiàn)面會(huì)”,。記者見(jiàn)面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行,?！　”敬斡浾咭?jiàn)面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密,，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家,，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷(xiāo)售高潮,?！　∮浾咭?jiàn)面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道,，其間有包括《北京青年報(bào)》,、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體,，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道,。同期硬廣的推出，必帶來(lái)了一定規(guī)模的來(lái)電量和來(lái)訪量,，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度,?！　M參與報(bào)道的媒體名單如：　　《北京晚報(bào)》,、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》,、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》,、《精品購(gòu)物指南》、《北京晨報(bào)》,、《北京現(xiàn)代商報(bào)》,、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》,、《京華時(shí)報(bào)》,、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》,、《新浪網(wǎng)》,、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等?！　☆A(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬(wàn)元　　推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板,，抽家電”　　推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高銷(xiāo)售速度,。　　推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月　　2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成,，并完全配備家電之時(shí),，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi),，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器,。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下,，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上,，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷(xiāo)售率。

商業(yè)計(jì)劃書(shū)與營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)有什么區(qū)別,？

內(nèi)容相同表達(dá)方式不同,。策劃書(shū)即對(duì)某個(gè)未來(lái)的活動(dòng)或者事件進(jìn)行策劃，并展現(xiàn)給讀者的文本,。策劃方案,，是策劃成果的表現(xiàn)形態(tài)，通常以文字或圖文為載體,，策劃方案起端于提案者的初始念頭,，終結(jié)于方案實(shí)施者的手頭參考，其目的是將策劃思路與內(nèi)容客觀地,、清晰地,、生動(dòng)地呈現(xiàn)出來(lái)，并高效地指導(dǎo)實(shí)踐行動(dòng),。

營(yíng)銷(xiāo)策劃目的,？

1、樹(shù)立企業(yè)整體形象的目的是提高企業(yè)的社會(huì)地位,，提升企業(yè)的社會(huì)價(jià)值,，擴(kuò)大企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力。樹(shù)立企業(yè)整體形象的最終目的也是為了更好地,、更長(zhǎng)遠(yuǎn)地營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù),。

2、為企業(yè)明確將來(lái)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃,，可以使企業(yè)確立明確的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。不僅可以加速企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)由現(xiàn)實(shí)狀態(tài)遷躍,，而且可以減少許多迂回尋找目標(biāo)造成的無(wú)效勞動(dòng),。

營(yíng)銷(xiāo)策劃流程？

廣告策劃公司表示,，策劃一場(chǎng)活動(dòng)并不是一件簡(jiǎn)單的事,，整個(gè)活動(dòng)是否可以順利的進(jìn)行是和流程的合理性以及精密程度息息相關(guān)的。那么接下來(lái)我們就來(lái)一起了解一下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)的流程以及前期籌備,。

營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)的流程包括制定的要點(diǎn)與活動(dòng)流程的制定要素,，制定的要點(diǎn)就是每一個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而形成一個(gè)活動(dòng),，一步一步都需要有邏輯性，而不是從頭到尾隨性而來(lái),。我們看過(guò)很多活動(dòng),，都會(huì)有抽獎(jiǎng)的環(huán)節(jié)，這樣一來(lái)不僅調(diào)動(dòng)了活動(dòng)氣氛,，而且在活動(dòng)中宣傳了產(chǎn)品,，不過(guò)需要做到的是順序有秩，充滿邏輯性,。企業(yè)或是營(yíng)銷(xiāo)策劃公司在活動(dòng)開(kāi)始前需要將活動(dòng)主題,、形式等各種問(wèn)題都再考慮一遍，因?yàn)檫@樣會(huì)有利于全面展現(xiàn)活動(dòng)與流程,。重要的一點(diǎn)要記得有一些活動(dòng)所需的產(chǎn)品是跨省運(yùn)輸?shù)?，要選擇正確的運(yùn)輸方式，否則就會(huì)影響到活動(dòng)的運(yùn)行時(shí)間,。在運(yùn)輸當(dāng)中,，對(duì)產(chǎn)品的愛(ài)護(hù)也是不能忽視的，我們要時(shí)刻做到正確衡量活動(dòng)流程的標(biāo)準(zhǔn),。

對(duì)于活動(dòng)流程的制定要素不僅僅指的是活動(dòng)執(zhí)行流程,，同時(shí)還包括活動(dòng)策劃的整體流程，需要結(jié)合整個(gè)活動(dòng)的策劃與執(zhí)行,，這樣才會(huì)產(chǎn)生一個(gè)有魅力并讓人流連的活動(dòng),，下面就來(lái)一起了解一下活動(dòng)策劃流程整體要素都有哪些,。

企業(yè)或是營(yíng)銷(xiāo)策劃公司舉辦活動(dòng)的目的是為了提高產(chǎn)品知名度,，那么活動(dòng)可以定位在娛樂(lè)促銷(xiāo)型上面，整個(gè)氛圍是輕松愉快的,，那么這就是活動(dòng)的定位,。當(dāng)然活動(dòng)流程的要素不僅僅是這一個(gè)，還有根據(jù)產(chǎn)品類型考慮的活動(dòng)形式,、根據(jù)活動(dòng)形式來(lái)考慮的活動(dòng)主題,、活動(dòng)或是游戲的規(guī)則、整體工作的安排,、根據(jù)主題所做的宣傳口號(hào)以及應(yīng)對(duì)意外的備案,。

活動(dòng)的前期籌備所指的就是在籌備活動(dòng)之前需要有著明確的分工，每一場(chǎng)活動(dòng)大家看起來(lái)都是有條不紊,，有序有秩的,，其實(shí)都是有流程的，首先安排工作人員到位,，然后開(kāi)始籌備會(huì)議,，大家一起定好現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目的演員,，仔細(xì)檢查一下籌備的物品是否到位，工作人員需要給嘉賓發(fā)送短信或是請(qǐng)?zhí)s到現(xiàn)場(chǎng),，還有嘉賓的進(jìn)場(chǎng)順序也是很關(guān)鍵的問(wèn)題,。

我們需要記住的是活動(dòng)策劃人員在定制活動(dòng)流程的時(shí)候，是不可以懷有湊活的心理的,，更加不可以隨便的去拼東湊西,，如果是這樣的操作，那活動(dòng)將會(huì)失去意義與活力,，當(dāng)然在沒(méi)有想法的時(shí)候可以做一下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)咨詢,。

營(yíng)銷(xiāo)策劃的起源？

策劃在中國(guó)古代被稱為 “謀略”,，早在 3000 年前的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期已十分興盛,。

《后漢書(shū)·隗囂傳》記載：“是以功名終申，策劃復(fù)得,?！边@是史書(shū)中最早出現(xiàn)的 “策劃” 一詞。

策：是古代的一種馬鞭,，也作動(dòng)詞用,。如策馬，后來(lái)演化為謀略的意思,。

劃：在《辭源》中這主要是謀劃的意思,。

策劃就作籌劃、謀略,、計(jì)策等解釋,。

《辭海》解釋為出謀劃策之意,，幫策劃又稱為策略規(guī)劃,。

營(yíng)銷(xiāo)策劃怎么寫(xiě)？

一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析,，二是策劃書(shū)正文內(nèi)容,。三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)撰寫(xiě)

1.執(zhí)行概要和要領(lǐng) 商標(biāo)/定價(jià)/重要促銷(xiāo)手段/目標(biāo)市場(chǎng)等,。

2.目前營(yíng)銷(xiāo)狀況

(1)市場(chǎng)狀況：目前產(chǎn)品市場(chǎng)/規(guī)模/廣告宣傳/市場(chǎng)價(jià)格/利潤(rùn)空間等,。

(2)產(chǎn)品狀況：目前市場(chǎng)上的品種/特點(diǎn)/價(jià)格/包裝等。

(3)競(jìng)爭(zhēng)狀況：目前市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與基本情況,。

(4)分銷(xiāo)狀況：銷(xiāo)售渠道等,。

(5)宏觀環(huán)境狀況：消費(fèi)群體與需求狀況。

3.swot問(wèn)題分析 優(yōu)勢(shì)：銷(xiāo)售、經(jīng)濟(jì),、技術(shù),、管理、政策等方面的優(yōu)勢(shì)力,。

劣勢(shì)：銷(xiāo)售,、經(jīng)濟(jì)、技術(shù),、管理,、政策（如行業(yè)管制等政策限制）等方面的劣勢(shì)力。

機(jī)率：市場(chǎng)機(jī)率與把握情況,。 威脅：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上的最大威脅力與風(fēng)險(xiǎn)因素,。

綜上所述：如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)力,，規(guī)避劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn),。

4.目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 公司未來(lái)3年或5年的銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)（融資成功情況下）： （單位：萬(wàn)元） 年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 銷(xiāo)售收入 市場(chǎng)份額 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

洗浴淡季營(yíng)銷(xiāo)策劃？

一般類似的服務(wù)性企業(yè)除了對(duì)市場(chǎng)定位（也就是目標(biāo)客戶群的定位）要準(zhǔn)確,，在此基礎(chǔ)上如遇淡季可拓展一下其他方面的客戶群體,。不知道貴企業(yè)市場(chǎng)定位在什么層次上？像一般面對(duì)中,、高檔人群的洗浴企業(yè)

基本實(shí)施步驟一般有：了解市場(chǎng)疲軟的原因,，根據(jù)原因制定出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（一般以活動(dòng)策劃為主加讓利措施或短時(shí)間內(nèi)的優(yōu)惠措施）。趁這段時(shí)間把策劃方案中的企業(yè)形象樹(shù)立和符合企業(yè)形象的一句話式的企業(yè)宣傳口號(hào)等逐步完善,，這個(gè)相對(duì)而言比較難確定,，基本都是由決策層出大方向，然后由市場(chǎng)部群策群力出具體的口號(hào),。作出這個(gè)企業(yè)形象后接下來(lái)就是由策劃經(jīng)理（必須對(duì)洗浴市場(chǎng)從分了解）決定出采用什么營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行推廣,。

其實(shí)也可以聯(lián)合其他的兄弟姐妹企業(yè)共同做幾場(chǎng)活動(dòng)或采用聯(lián)合機(jī)制，推出一站式服務(wù)（打打擦邊球）等,，這都是短時(shí)間內(nèi)可提高客流量的辦法,，當(dāng)然具體怎么運(yùn)作必須公司根據(jù)具體市場(chǎng)形勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)決定，如果運(yùn)作的好還可以提升店面形象,，為進(jìn)一步的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)做好鋪墊。

營(yíng)銷(xiāo)策劃的流程,？

選擇價(jià)值,。業(yè)務(wù)單位選擇好了將提供給目標(biāo)市場(chǎng)的價(jià)值，它即準(zhǔn)備提供價(jià)值工作,。任務(wù)是傳播價(jià)值,。戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)延伸：組織銷(xiāo)售力量，促銷(xiāo)，廣告和其它推廣工作,，使供應(yīng)品為市場(chǎng)所知等,。

怎樣自學(xué)營(yíng)銷(xiāo)策劃？

多看書(shū),，多學(xué)習(xí),，與牛人為伍。

你要學(xué)習(xí)SEO,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ),，新媒體運(yùn)營(yíng),，微信公眾號(hào)運(yùn)營(yíng)等等互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)最基礎(chǔ)的知識(shí)。

你要形成一個(gè)體系,，比如：如何做內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo),，如何做活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，如何做數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo),，如何做用戶營(yíng)銷(xiāo)等等,，形成了體系之后，你才可以去做互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃,。

多做,，多看，多聽(tīng),，多學(xué)習(xí)

營(yíng)銷(xiāo)策劃的意義,？

營(yíng)銷(xiāo)策劃是指制定和實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和方法，旨在通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,、目標(biāo)客戶分析,、產(chǎn)品定位、品牌傳播等手段,，達(dá)到提高銷(xiāo)售,、提升品牌知名度、增加客戶滿意度等營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的目的,。其意義在于：

提高銷(xiāo)售：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求和客戶需求的深入了解,，制定有效的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和銷(xiāo)售策略，可以幫助企業(yè)提高銷(xiāo)售,，增加收入,。

增加品牌知名度：通過(guò)精心設(shè)計(jì)的品牌營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和推廣策略，可以幫助企業(yè)提升品牌知名度和影響力,，加強(qiáng)品牌在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度和價(jià)值感,。

促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)：營(yíng)銷(xiāo)策劃可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶的研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和不足,，提供有針對(duì)性的改進(jìn)建議,，幫助企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力。

增強(qiáng)客戶滿意度：通過(guò)精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶分析，制定個(gè)性化的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和服務(wù)策略,，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,，可以提高客戶滿意度，促進(jìn)客戶忠誠(chéng)度的提升,。

節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本：營(yíng)銷(xiāo)策劃可以通過(guò)有針對(duì)性的市場(chǎng)推廣,、精準(zhǔn)的廣告投放等手段，有效地控制營(yíng)銷(xiāo)成本,，提高營(yíng)銷(xiāo)效益,。