房地產(chǎn)營銷策劃目標(biāo)s？

根據(jù)階段來,，比如起勢階段重的是推廣的廣度,，深化階段重目標(biāo)客戶的傳達(dá)度,，認(rèn)籌階段重誠意客戶量,，解籌階段重解籌率，熱銷或沖任務(wù)時(shí)重速度,，當(dāng)然了,，還有最悲催的交房，重的是工程部和施工方,，營銷部只是個(gè)緩沖,。

為什么營銷策劃都是房地產(chǎn),？

應(yīng)該準(zhǔn)確的說,，大多數(shù)營銷策劃房地產(chǎn)居多，每一個(gè)行業(yè)都有營銷策劃,，房地產(chǎn)營銷策劃為什么那么多呢,？

簡單直白點(diǎn)，就是錢多提成高,，一套房子,，賣一套都有一兩百萬，所以很多一些優(yōu)秀的營銷策劃都會(huì)涌向房地產(chǎn)這行業(yè),，不過,，一個(gè)優(yōu)秀的營銷策劃不單單只是在房地產(chǎn)有所作為，而是涉及很多行業(yè),。

誰了解房地產(chǎn)營銷策劃這個(gè)崗位,？

看個(gè)人悟性成長和人脈機(jī)遇 本人16年畢業(yè)，15年10月進(jìn)入代理實(shí)習(xí)并留下,，17年初離開,，至今歷經(jīng)兩家百強(qiáng)開發(fā)商，目前為區(qū)域總部的營銷策劃經(jīng)理,，薪酬歷程（底薪）3500-4500-10000-23000

如何辦理房地產(chǎn)營銷策劃公司手續(xù),？

公司注冊手續(xù)

基本條件

1、股東為2個(gè)(含2個(gè))以上50個(gè)(含50個(gè))以下,；

2,、注冊資本最低限額為：咨詢服務(wù)業(yè)不低于10萬;商貿(mào)公司不低于30萬加工;生產(chǎn)及批發(fā)類商業(yè)不低于50萬;廣告公司不低于50萬;房地產(chǎn)開發(fā)公司不低于1000萬;裝飾工程二級資質(zhì),注冊資本不低于500萬;三級資質(zhì)注冊資本不低于100萬;四級資質(zhì)注冊資本不低于50萬注冊;資本3000萬元以上（含）在市局注冊。

3,、股東共同制定公司章程,；本公司代擬。

4、有公司名稱,，建立符合公司要求的組織機(jī)構(gòu),。公司的名稱應(yīng)符合名稱登記管理有關(guān)規(guī)定,名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任公司”或“有限公司”字樣。公司的組織機(jī)構(gòu)為股東會(huì),、董事會(huì)(執(zhí)行董事),、監(jiān)事會(huì)(監(jiān)事)、經(jīng)理,；

5,、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。

6,、經(jīng)營項(xiàng)目需要前置審批的,，應(yīng)先辦理審批手續(xù)。

（1） 企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書

（2） 公司設(shè)立登記申請書

（3） 企業(yè)章程

（4） 住所證明

（5） 指定委托書

（6） 自然人股東身份證復(fù)印件及法人股東營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（7） 法定代表人履歷表(18歲起)

（8） 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人任職證明

個(gè)體工商戶登記注冊

一,、辦事時(shí)限

1,、名稱預(yù)先登記，3個(gè)工作日,；

2,、個(gè)體工商戶開業(yè)、變更,、注銷登記,，15個(gè)工作日。

二,、登記需要提交的文件

1,、申請個(gè)體工商戶名稱預(yù)先登記應(yīng)提交的文件、證件,；

（1）申請人的身份證明或由申請人委托的有關(guān)證明,；

（2）個(gè)體工商戶名稱預(yù)先登記申請書；

（3）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的其他文件,、證明。

2,、申請個(gè)體工商戶開業(yè)登記應(yīng)提交的文件,、證件：

（1）申請人簽署的個(gè)體開業(yè)登記申請書（填寫個(gè)體工商戶申請開業(yè)登記表）；

（2）從業(yè)人員證明（本市人員經(jīng)營的須提交戶籍證明,，含戶口簿和身份證,，以及離退休等各類無業(yè)人員的有關(guān)證明；外省市人員經(jīng)營的須提交本人身份證,、在京暫住證,、勞動(dòng)用工證,、進(jìn)京經(jīng)商證明及初中以上學(xué)歷證明；

（3）經(jīng)營場地證明,；

（4）個(gè)人合伙經(jīng)營的合伙協(xié)議書,；

（5）家庭經(jīng)營的家庭人員的關(guān)系證明；

（6）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書,；

（7）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)專項(xiàng)證明。

浪潮集團(tuán)和誰聯(lián)合搞房地產(chǎn),？

浪潮集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合搞房地產(chǎn),，2020年 12月7日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合浪潮集團(tuán)以25.5億元成功競得濟(jì)南市歷城區(qū)唐冶6宗地塊,總占地面積286231㎡,地上總計(jì)容建筑面積775857㎡,。此次獲取地塊位于濟(jì)南市歷城區(qū)唐冶板塊,，是濟(jì)南東部城區(qū)非常重要的人口居住承載和產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。

什么是房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),？

一,、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指依照雙方當(dāng)事人約定,，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán),，另外一方提供資金、技術(shù),、勞務(wù)等,，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方,，我們稱之為供地方,；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方,。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的,。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇,，不限于一方出地一方出資,，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，也可以是建房自用,；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作,；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè),，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房,。

在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營合同,，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同,，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：

（一）組建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán),，可以依照本法和有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股,，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù),。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司,，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、分享收益,，這種以項(xiàng)目公司的方式開發(fā)相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間,，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu),，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，一來需要一定的周期,，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方,，需支付較高的財(cái)務(wù)成本,，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

（二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu),。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu),，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項(xiàng)作出決策,，具體運(yùn)作,、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu),，并非獨(dú)立民事主體,，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對外承擔(dān)民事責(zé)任,，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí),，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。實(shí)踐中,，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例,，顯然是列錯(cuò)了被告人,。而另外一則案例就不那么簡單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而皇之地掛起排子,，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》,，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況,，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí),，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）既不成立項(xiàng)目公司,，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu),，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益,。這種方式主要用于相對簡單的項(xiàng)目,。

上述后兩種方式其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛,，而且在實(shí)踐中爭議較大的一個(gè)問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任,？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán),，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后,，共同出售,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的,，則此類合同就是合伙合同,，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任,。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的,，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營的，如合同一方明確只提供土地,，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的,，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同,，由雙方對各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任,。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào),，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的,，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同,。

有的觀點(diǎn)認(rèn)為,，聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧,，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任,，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù),。按照這種觀點(diǎn),，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任,，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對外簽字的,，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。產(chǎn)生這種觀點(diǎn)主要是因?yàn)閷β?lián)合開發(fā)的行為沒有進(jìn)行法律定性,，其實(shí)聯(lián)合開發(fā)的行為因?yàn)殡p方的簽訂的合同內(nèi)容不一樣,，承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)不一樣，而導(dǎo)致不同的法律性質(zhì)和法律后果,，因此房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為中的最重要關(guān)鍵之處,，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

二,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小,，大到占地幾千畝建筑面積達(dá)幾十萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨(dú)立的單體樓建筑均屬于這一范疇,。房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金較大,，生產(chǎn)的周期較長，涉及的法律,、法規(guī)及政策面較廣容易產(chǎn)生糾紛,。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)是，訴訟標(biāo)的大,，糾紛內(nèi)容復(fù)雜,，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長,。另外這類糾紛所涉及法律法規(guī)以及國家的政策面廣,。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上，全國各在關(guān)于合作開發(fā)的糾紛非常多,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，合作開發(fā)糾紛在房地產(chǎn)訴訟案件中占有很大比例。

據(jù)網(wǎng)上報(bào)道,，成都金地房產(chǎn)公司和新特實(shí)業(yè)有限公司合伙開發(fā)某花園工程,。金地房產(chǎn)公司出資負(fù)責(zé)整體開發(fā)，新特公司以土地使用權(quán)入股合作開發(fā),。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中,，由于新特公司所出的土地升值較大,，由此提出增加開發(fā)收益，而負(fù)責(zé)整體開發(fā)施工的金地公司認(rèn)為新特公司的要求違背了合同原意,。同時(shí),，在金地公司實(shí)際售房過程中，新特公司認(rèn)為價(jià)格偏低,，有損其利益,，曾多次派人到某花園張貼“告客戶書”，影響了房屋銷售,，由此引發(fā)雙方矛盾,。并由此引發(fā)嚴(yán)重暴力事件，當(dāng)?shù)毓簿诌€為此專門成立專案組,。

三,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體。

房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),，就是依據(jù)當(dāng)事人的約定,，經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)，就合作建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，各方共同出資,，共同開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。根據(jù)目前的法律規(guī)定,，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為要合法有效,，合作項(xiàng)目必須獲得政府有關(guān)職能部門的批準(zhǔn)，并獲得規(guī)劃,、土地使用、固定資產(chǎn)投資,、施工建設(shè)等有關(guān)行政審批手續(xù),。同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)合同不得違反國家的法律法規(guī),。因此,，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體是特殊主體。

具有法定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能開發(fā)房地產(chǎn),，國家法律和地方法規(guī)都對開發(fā)企業(yè)的注冊資本金及專業(yè)技術(shù)人員的條件作了明確的規(guī)定,。并對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級的條件以及不同等級的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定,，是確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司應(yīng)具備相應(yīng)的條件及開發(fā)能力,，是把不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來。擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),，不僅能獨(dú)立開發(fā),，也能聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。雖不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但具有土地使用權(quán)的企事業(yè)單位,，可用土地使用權(quán)參與聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。擁有土地使用權(quán)而不具備開發(fā)資質(zhì)的企事業(yè)單位，雖不能獨(dú)自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，但如果用自有的土地使用權(quán)與有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā),，并經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)的，其聯(lián)建合同視為有效,。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權(quán),，必須將擁有的土地使用權(quán)作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式，聯(lián)合開發(fā)合同必須經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn),，聯(lián)合開發(fā)的另一方必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,。

自2005年8月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節(jié)規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán),、資金等作為共同投資,，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

四,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的幾種類型,。

（一）因無效合同引起的糾紛

1、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),，實(shí)為借貸,。不具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)以出資的形式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點(diǎn)是：（1）參與聯(lián)建合同的主體中至少有一方既不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,，也不是用土地使用權(quán)出資,。（2）聯(lián)建合同中明確寫明保底條款（有的是現(xiàn)金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款,，但往往有返還本金及利息的約定或者有項(xiàng)目完成后分紅或分利的約定,。（3）無開發(fā)資格的出資方不參與聯(lián)建過程或開發(fā)經(jīng)營。

2,、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),，實(shí)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合法律法規(guī)規(guī)定的條件和程序,。有的項(xiàng)目權(quán)人以聯(lián)建合同的形式將開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè),，并不到有關(guān)部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)過戶手續(xù)。這類聯(lián)建的特點(diǎn)是：（1）這類合同的轉(zhuǎn)讓方一般為擁有項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè),，受讓方有的是房地產(chǎn)開發(fā)公司,，有的則不是房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有的甚至是自然人,。（2）這類項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓,，有的根本不具備項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件，也沒有得到職能部門的批準(zhǔn),。（3）聯(lián)建合同雙方既不辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù),，也不辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。（4）這類合同標(biāo)題是聯(lián)建合同,，內(nèi)容則是開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利義務(wù)的全部轉(zhuǎn)讓,。

3、無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與聯(lián)建,。無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)用聯(lián)建合同的形式參與聯(lián)建,。這類聯(lián)建的特點(diǎn)：（1）其中聯(lián)建的一方?jīng)]有開發(fā)資質(zhì)。（2）無開發(fā)資質(zhì)的一方不僅出資,，還參與項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營,。（3）聯(lián)建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續(xù)。

4,、建立在違法建設(shè)項(xiàng)目上的聯(lián)建合同,。比如項(xiàng)目還未得到國家職能部門批準(zhǔn)，聯(lián)建雙方就違法建設(shè)施工,，一方并沒有土地使用權(quán)等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險(xiǎn)公司南昌分公司等聯(lián)合開發(fā)方房地產(chǎn)合同上訴案中,，二審法院認(rèn)為,，《聯(lián)合開發(fā)工程協(xié)議書》系市工商局、萬信社與市保險(xiǎn)公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)議書,，簽訂協(xié)議時(shí),，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權(quán)，未辦理大廈建設(shè)及用地的合法手續(xù),，雖然1997年1月南昌市土地局批復(fù)同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉(zhuǎn)劃撥給市工商局,，但明確規(guī)定該劃撥用土地不得轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)，本案二審期間,，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有土地使用權(quán),，給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，未交納土地出讓金,，未辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，故一審法院根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定,，認(rèn)定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為無效是正確的,。

（二）因違反房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的違約行為引起的糾紛

1、不按合同約定按時(shí)投入聯(lián)建資金,。這類違約行為較為常見,。違約方常常因?yàn)楦髟墼蛑率箾]有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例,，或者重新約定按實(shí)際投資比例分配利益,。也有的按違約方承擔(dān)一定的違約金的方式解決，從新達(dá)成補(bǔ)充聯(lián)建合同,。

2,、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現(xiàn)往往在聯(lián)建合同的后期,。根據(jù)代理這類案件的實(shí)踐,，聯(lián)建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因?yàn)閷Ψ课莸募s定是最簡單,、實(shí)用又便于操作,。對利潤的分配不確定因素多，而且變數(shù)也大,。這類糾紛的違約方常常是將對方應(yīng)分的房屋出售或用于抵押貸款,，嚴(yán)重?fù)p害守約方利益。

3,、一方根本違約,，違約時(shí)間較長，已經(jīng)沒有再按約定投資的實(shí)力,，也不愿主動(dòng)退出聯(lián)建,。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,，并要求解除合同,。

4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已,。這類聯(lián)建糾紛的訴訟,，往往是聯(lián)建糾紛產(chǎn)生時(shí)間較長，各方矛盾較深,，解決起來也較難,。

5、聯(lián)建一方背著另一方與他方再聯(lián)建,。對再聯(lián)建的違約行為,，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動(dòng)起訴,，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟,，違約方背著聯(lián)建的一方與他方再聯(lián)建，往往是違約方資金不足,，用再聯(lián)建的形式引入他方資金,，即名為聯(lián)建，實(shí)為借貸,。

聯(lián)建合同中的違約形式是多種多樣的,，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況,，如聯(lián)建一方不按時(shí)移交土地,，或者不按照約定按時(shí)辦理聯(lián)建的報(bào)批手續(xù)等等，總之違約形式是多種多樣的,。

五,、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同應(yīng)注意的問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)周期長、投資大,、涉及面廣的系統(tǒng)工程,，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得、拆遷安置,、招投標(biāo),、工程的設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理,、設(shè)備安裝到房屋的銷售、物業(yè)管理的全過程,，是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程,，涉及到方方面面的關(guān)系，因此顯得尤為復(fù)雜,。而聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同則要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中內(nèi)外兩個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)都要進(jìn)行詳盡的規(guī)定，因?yàn)樵诤献髦须p方利益既矛盾又統(tǒng)一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突,，所以在合作過程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛,；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體,，實(shí)踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一,，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測,。因此,，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同除了一般的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題和應(yīng)明確的內(nèi)容外，還應(yīng)該從幾個(gè)方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同中的內(nèi)容及要點(diǎn)：

（一）,、合同責(zé)任要明確,。對每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間,、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定,，杜絕模糊用語。建議使用附件,、附圖等方式作出具體描述,。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積,、使用年限,、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對此承擔(dān)責(zé)任,，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾,。

（二）合同各方的收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)明確。房產(chǎn)的面積,、位置作出明確約定,。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn),。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳,，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系,，雖然在同一項(xiàng)目中,，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例,，而對具體位置只字不提,，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外,，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與竣工面積的差異,，如何處理,，也應(yīng)事先作出約定。

（三）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法,。人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”,，從而構(gòu)成合同的無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空,。另外,，根據(jù)我國法律規(guī)定，對于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無償性和低償性,，法律對其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定,，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以,，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同,。最后，合作建房協(xié)議書應(yīng)在國家主管部門辦理審批手續(xù),，未辦理的則當(dāng)然無效,。

（四）、重視約定違約責(zé)任,。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長,，過程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù),，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行,。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地,，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款,，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑,，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂,。而如果約定了明確違約責(zé)任,，比如遲延一天,，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天,，對方可以杰出合同,，并支付一定數(shù)額的違約金,。

（五）聯(lián)合開發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性,。聯(lián)合開發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項(xiàng)目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時(shí)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司名下,，以免耽誤開發(fā)的時(shí)機(jī),；對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司來說需要有專門的資質(zhì),，不及時(shí)辦理就會(huì)影響到項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批。

（六）明確聯(lián)合開發(fā)建房的性質(zhì),。注意保證聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議的性質(zhì)和效力,，雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確表達(dá)合作的意圖，對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的責(zé)任分擔(dān),，同時(shí)避免混淆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,、購房合同與聯(lián)合開發(fā)建房合同性質(zhì)，減少糾紛的產(chǎn)生,。

（七）房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目對外合同的簽訂。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目中,，對外合同簽訂較為混亂,，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進(jìn)而造成對外承擔(dān)連責(zé)任,。

（八）保護(hù)聯(lián)合開發(fā)建房各方權(quán)利義務(wù)的方法與建議。對于以資金方名義進(jìn)行的開發(fā)建設(shè),，土地提供方的利益保護(hù)就很重要,，實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)開發(fā)的程序要求,，在項(xiàng)目預(yù)售前必須將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到開發(fā)方名下,。因?yàn)轫?xiàng)目名義開發(fā)方主要控制項(xiàng)目的建設(shè)和項(xiàng)目的銷售，土地提供方在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目名義開發(fā)方后,，就很難對合作方進(jìn)行有效的制約,。因此在簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同過程中,，土地提供方應(yīng)約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與自身利益保護(hù)的關(guān)系，包括約定進(jìn)行設(shè)定抵押等,，約定項(xiàng)目建設(shè)資金使用監(jiān)督方法等,。對于資金提供方的保護(hù)也十分必要，因此在涉及聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目前,，最好還是在事先請聘請專業(yè)律師事務(wù)所提供全程法律服務(wù),。糾紛的產(chǎn)生聘請律師處理，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如事先預(yù)防的效果好,。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理？

應(yīng)視為以甲房地產(chǎn)公司的一項(xiàng)長期股權(quán)投資,。盈利后分成應(yīng)視為對方實(shí)現(xiàn)利潤的股利分配,。

投資時(shí)：

借：長期股權(quán)投資 171 000 000 貸：銀行存款 171 000 000

房地產(chǎn)營銷策劃可以銷售房產(chǎn)嗎,？

房地產(chǎn)營銷策劃也是可以銷售房產(chǎn)的。作為房地產(chǎn)營銷策劃方面的工作,，不僅為房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的營銷策劃業(yè)務(wù),，也是可以通過策劃活動(dòng)的過程中，進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)的銷售,，在進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售過程中也可以不斷改進(jìn)房地產(chǎn)的營銷策劃方案為房地產(chǎn)的銷售提供更加有利的方案。

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