房地產(chǎn)營銷策劃目標(biāo)s,？

根據(jù)階段來，比如起勢階段重的是推廣的廣度,，深化階段重目標(biāo)客戶的傳達度,，認(rèn)籌階段重誠意客戶量，解籌階段重解籌率,，熱銷或沖任務(wù)時重速度,，當(dāng)然了，還有最悲催的交房,，重的是工程部和施工方,，營銷部只是個緩沖。

為什么營銷策劃都是房地產(chǎn),？

應(yīng)該準(zhǔn)確的說，大多數(shù)營銷策劃房地產(chǎn)居多,，每一個行業(yè)都有營銷策劃,，房地產(chǎn)營銷策劃為什么那么多呢,？

簡單直白點，就是錢多提成高,，一套房子,，賣一套都有一兩百萬，所以很多一些優(yōu)秀的營銷策劃都會涌向房地產(chǎn)這行業(yè),，不過,，一個優(yōu)秀的營銷策劃不單單只是在房地產(chǎn)有所作為，而是涉及很多行業(yè),。

誰了解房地產(chǎn)營銷策劃這個崗位,？

看個人悟性成長和人脈機遇 本人16年畢業(yè)，15年10月進入代理實習(xí)并留下,，17年初離開,，至今歷經(jīng)兩家百強開發(fā)商，目前為區(qū)域總部的營銷策劃經(jīng)理,，薪酬歷程（底薪）3500-4500-10000-23000

如何辦理房地產(chǎn)營銷策劃公司手續(xù),？

公司注冊手續(xù)

基本條件

1、股東為2個(含2個)以上50個(含50個)以下,；

2,、注冊資本最低限額為：咨詢服務(wù)業(yè)不低于10萬;商貿(mào)公司不低于30萬加工;生產(chǎn)及批發(fā)類商業(yè)不低于50萬;廣告公司不低于50萬;房地產(chǎn)開發(fā)公司不低于1000萬;裝飾工程二級資質(zhì),注冊資本不低于500萬;三級資質(zhì)注冊資本不低于100萬;四級資質(zhì)注冊資本不低于50萬注冊;資本3000萬元以上（含）在市局注冊。

3,、股東共同制定公司章程,；本公司代擬。

4,、有公司名稱,，建立符合公司要求的組織機構(gòu)。公司的名稱應(yīng)符合名稱登記管理有關(guān)規(guī)定,名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任公司”或“有限公司”字樣,。公司的組織機構(gòu)為股東會,、董事會(執(zhí)行董事)、監(jiān)事會(監(jiān)事),、經(jīng)理,；

5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,。

6、經(jīng)營項目需要前置審批的,，應(yīng)先辦理審批手續(xù),。

（1） 企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書

（2） 公司設(shè)立登記申請書

（3） 企業(yè)章程

（4） 住所證明

（5） 指定委托書

（6） 自然人股東身份證復(fù)印件及法人股東營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（7） 法定代表人履歷表(18歲起)

（8） 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人任職證明

個體工商戶登記注冊

一、辦事時限

1,、名稱預(yù)先登記,，3個工作日,；

2、個體工商戶開業(yè),、變更,、注銷登記，15個工作日,。

二,、登記需要提交的文件

1、申請個體工商戶名稱預(yù)先登記應(yīng)提交的文件,、證件,；

（1）申請人的身份證明或由申請人委托的有關(guān)證明；

（2）個體工商戶名稱預(yù)先登記申請書,；

（3）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的其他文件、證明,。

2,、申請個體工商戶開業(yè)登記應(yīng)提交的文件、證件：

（1）申請人簽署的個體開業(yè)登記申請書（填寫個體工商戶申請開業(yè)登記表）,；

（2）從業(yè)人員證明（本市人員經(jīng)營的須提交戶籍證明,，含戶口簿和身份證，以及離退休等各類無業(yè)人員的有關(guān)證明,；外省市人員經(jīng)營的須提交本人身份證,、在京暫住證、勞動用工證,、進京經(jīng)商證明及初中以上學(xué)歷證明,；

（3）經(jīng)營場地證明；

（4）個人合伙經(jīng)營的合伙協(xié)議書,；

（5）家庭經(jīng)營的家庭人員的關(guān)系證明,；

（6）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（7）法規(guī),、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)專項證明,。

浪潮集團和誰聯(lián)合搞房地產(chǎn)？

浪潮集團和遠(yuǎn)洋集團聯(lián)合搞房地產(chǎn),，2020年 12月7日,遠(yuǎn)洋集團聯(lián)合浪潮集團以25.5億元成功競得濟南市歷城區(qū)唐冶6宗地塊,總占地面積286231㎡,地上總計容建筑面積775857㎡,。此次獲取地塊位于濟南市歷城區(qū)唐冶板塊，是濟南東部城區(qū)非常重要的人口居住承載和產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域,。

什么是房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),？

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn),，指依照雙方當(dāng)事人約定,，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán),，另外一方提供資金、技術(shù),、勞務(wù)等,，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目,，共擔(dān)風(fēng)險,，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方,，我們稱之為供地方,；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方,。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的,。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產(chǎn)項都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇,，不限于一方出地一方出資,，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，也可以是建房自用,；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作,；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè),，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

在現(xiàn)實生活中,，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營合同,，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：

（一）組建新的法人,。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán),，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,，作價入股,，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”,，從而確立了以土地使用權(quán)出資進行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù),。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā),，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險,、分享收益，這種以項目公司的方式開發(fā)相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間,，成立規(guī)范的管理機構(gòu)，費用較高且容易錯過商機,；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成,；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方,，需支付較高的財務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的,。

（二）組建聯(lián)合管理機構(gòu),。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系,，對合作中的重大事項作出決策,，具體運作、管理開發(fā)項目,。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機構(gòu),，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力,，也不能獨立對外承擔(dān)民事責(zé)任,，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義進行有關(guān)的民事活動,。實踐中,，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人,。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內(nèi)部只能,，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》,，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭,。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識,，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義,。

（三）既不成立項目公司，也不成立聯(lián)合機構(gòu),，而是按照合同的約定各自獨立履行義務(wù),、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目,。

上述后兩種方式其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式,，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任,？如果合同重在雙方約定出資,，即一方提供土地使用權(quán),，另一方出資金，雙方在項目完成后,，共同出售,，共擔(dān)風(fēng)險，共享利益的,，則此類合同就是合伙合同,，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任,。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的,，如果雙方為各自獨立經(jīng)營的，如合同一方明確只提供土地,，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的,，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同,，由雙方對各自的行為獨立承擔(dān)責(zé)任,。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報,，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險及責(zé)任的,，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達到實質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同,。

有的觀點認(rèn)為，聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營,、共負(fù)盈虧,，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力,，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù),。按照這種觀點，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生,，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任,，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響,。產(chǎn)生這種觀點主要是因為對聯(lián)合開發(fā)的行為沒有進行法律定性,，其實聯(lián)合開發(fā)的行為因為雙方的簽訂的合同內(nèi)容不一樣，承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)不一樣,，而導(dǎo)致不同的法律性質(zhì)和法律后果,，因此房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為中的最重要關(guān)鍵之處，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

二,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目有大有小,，大到占地幾千畝建筑面積達幾十萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨立的單體樓建筑均屬于這一范疇,。房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金較大,，生產(chǎn)的周期較長，涉及的法律,、法規(guī)及政策面較廣容易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點是,，訴訟標(biāo)的大,，糾紛內(nèi)容復(fù)雜，糾紛各方訴訟利益重,，訴訟周期也較長,。另外這類糾紛所涉及法律法規(guī)以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上,，全國各在關(guān)于合作開發(fā)的糾紛非常多,，據(jù)不完全統(tǒng)計，合作開發(fā)糾紛在房地產(chǎn)訴訟案件中占有很大比例,。

據(jù)網(wǎng)上報道,，成都金地房產(chǎn)公司和新特實業(yè)有限公司合伙開發(fā)某花園工程。金地房產(chǎn)公司出資負(fù)責(zé)整體開發(fā),，新特公司以土地使用權(quán)入股合作開發(fā),。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中，由于新特公司所出的土地升值較大,，由此提出增加開發(fā)收益,，而負(fù)責(zé)整體開發(fā)施工的金地公司認(rèn)為新特公司的要求違背了合同原意。同時,，在金地公司實際售房過程中,，新特公司認(rèn)為價格偏低，有損其利益,，曾多次派人到某花園張貼“告客戶書”,，影響了房屋銷售，由此引發(fā)雙方矛盾,。并由此引發(fā)嚴(yán)重暴力事件,，當(dāng)?shù)毓簿诌€為此專門成立專案組。

三,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體,。

房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，就是依據(jù)當(dāng)事人的約定，經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn),，就合作建設(shè)房地產(chǎn)項目,，各方共同出資，共同開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為,。根據(jù)目前的法律規(guī)定,，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關(guān)職能部門的批準(zhǔn),，并獲得規(guī)劃,、土地使用、固定資產(chǎn)投資,、施工建設(shè)等有關(guān)行政審批手續(xù),。同時，聯(lián)合開發(fā)合同不得違反國家的法律法規(guī),。因此,，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體是特殊主體。

具有法定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能開發(fā)房地產(chǎn),，國家法律和地方法規(guī)都對開發(fā)企業(yè)的注冊資本金及專業(yè)技術(shù)人員的條件作了明確的規(guī)定,。并對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級的條件以及不同等級的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定,，是確保進入該領(lǐng)域的公司應(yīng)具備相應(yīng)的條件及開發(fā)能力,，是把不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來。擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),，不僅能獨立開發(fā),，也能聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目。雖不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),，但具有土地使用權(quán)的企事業(yè)單位,，可用土地使用權(quán)參與聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目。擁有土地使用權(quán)而不具備開發(fā)資質(zhì)的企事業(yè)單位,，雖不能獨自開發(fā)房地產(chǎn)項目,，但如果用自有的土地使用權(quán)與有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，并經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)的,，其聯(lián)建合同視為有效,。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權(quán)，必須將擁有的土地使用權(quán)作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式,，聯(lián)合開發(fā)合同必須經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn),，聯(lián)合開發(fā)的另一方必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

自2005年8月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節(jié)規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán),、資金等作為共同投資,，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

四,、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的幾種類型。

（一）因無效合同引起的糾紛

1,、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),，實為借貸。不具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)以出資的形式參與房地產(chǎn)項目的聯(lián)建,。這類聯(lián)建的特點是：（1）參與聯(lián)建合同的主體中至少有一方既不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,，也不是用土地使用權(quán)出資。（2）聯(lián)建合同中明確寫明保底條款（有的是現(xiàn)金保底,，有的是房屋保底）,；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成后分紅或分利的約定,。（3）無開發(fā)資格的出資方不參與聯(lián)建過程或開發(fā)經(jīng)營,。

2、名為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā),，實為項目轉(zhuǎn)讓,。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓必須符合法律法規(guī)規(guī)定的條件和程序。有的項目權(quán)人以聯(lián)建合同的形式將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè),，并不到有關(guān)部門辦理項目轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)過戶手續(xù),。這類聯(lián)建的特點是：（1）這類合同的轉(zhuǎn)讓方一般為擁有項目開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，受讓方有的是房地產(chǎn)開發(fā)公司,，有的則不是房地產(chǎn)開發(fā)公司,，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉(zhuǎn)讓,，有的根本不具備項目轉(zhuǎn)讓的條件,，也沒有得到職能部門的批準(zhǔn),。（3）聯(lián)建合同雙方既不辦理項目轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也不辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),。（4）這類合同標(biāo)題是聯(lián)建合同,，內(nèi)容則是開發(fā)項目權(quán)利義務(wù)的全部轉(zhuǎn)讓。

3,、無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與聯(lián)建,。無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)用聯(lián)建合同的形式參與聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點：（1）其中聯(lián)建的一方?jīng)]有開發(fā)資質(zhì),。（2）無開發(fā)資質(zhì)的一方不僅出資,，還參與項目開發(fā)和經(jīng)營。（3）聯(lián)建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續(xù),。

4,、建立在違法建設(shè)項目上的聯(lián)建合同。比如項目還未得到國家職能部門批準(zhǔn),，聯(lián)建雙方就違法建設(shè)施工,，一方并沒有土地使用權(quán)等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯(lián)合開發(fā)方房地產(chǎn)合同上訴案中,，二審法院認(rèn)為,，《聯(lián)合開發(fā)工程協(xié)議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目的協(xié)議書,，簽訂協(xié)議時,，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權(quán),，未辦理大廈建設(shè)及用地的合法手續(xù),，雖然1997年1月南昌市土地局批復(fù)同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉(zhuǎn)劃撥給市工商局，但明確規(guī)定該劃撥用土地不得轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā),，本案二審期間,，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有土地使用權(quán)，給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證,，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，故一審法院根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定,，認(rèn)定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為無效是正確的。

（二）因違反房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的違約行為引起的糾紛

1,、不按合同約定按時投入聯(lián)建資金,。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資,，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例,，或者重新約定按實際投資比例分配利益,。也有的按違約方承擔(dān)一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯(lián)建合同,。

2,、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現(xiàn)往往在聯(lián)建合同的后期,。根據(jù)代理這類案件的實踐,，聯(lián)建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單,、實用又便于操作,。對利潤的分配不確定因素多，而且變數(shù)也大,。這類糾紛的違約方常常是將對方應(yīng)分的房屋出售或用于抵押貸款,，嚴(yán)重?fù)p害守約方利益。

3,、一方根本違約,，違約時間較長，已經(jīng)沒有再按約定投資的實力,，也不愿主動退出聯(lián)建,。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,，并要求解除合同,。

4,、雙方或各方都有違約行為,，只是輕重而已。這類聯(lián)建糾紛的訴訟,，往往是聯(lián)建糾紛產(chǎn)生時間較長,，各方矛盾較深，解決起來也較難,。

5,、聯(lián)建一方背著另一方與他方再聯(lián)建。對再聯(lián)建的違約行為,，損害了守約方利益而引起的糾紛,，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟,，違約方背著聯(lián)建的一方與他方再聯(lián)建,，往往是違約方資金不足，用再聯(lián)建的形式引入他方資金,，即名為聯(lián)建,，實為借貸,。

聯(lián)建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多,。還有其他一些違約情況,，如聯(lián)建一方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯(lián)建的報批手續(xù)等等,，總之違約形式是多種多樣的,。

五、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同應(yīng)注意的問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項周期長,、投資大,、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得,、拆遷安置,、招投標(biāo)、工程的設(shè)計,、施工,、監(jiān)理、設(shè)備安裝到房屋的銷售,、物業(yè)管理的全過程,，是一個完整的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的關(guān)系,，因此顯得尤為復(fù)雜,。而聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同則要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中內(nèi)外兩個方面的權(quán)利義務(wù)都要進行詳盡的規(guī)定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統(tǒng)一,，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突,，所以在合作過程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛,，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體,，實踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識不一，訴訟周期一般都很長,，后果難以預(yù)測,。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同除了一般的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題和應(yīng)明確的內(nèi)容外,，還應(yīng)該從幾個方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同中的內(nèi)容及要點：

（一）,、合同責(zé)任要明確。對每一項義務(wù)的履行方式,、時間,、地點做詳細(xì)的約定，杜絕模糊用語,。建議使用附件,、附圖等方式作出具體描述,。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積,、使用年限,、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對此承擔(dān)責(zé)任,，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾,。

（二）合同各方的收益的分享及風(fēng)險和損失的分擔(dān)應(yīng)明確。房產(chǎn)的面積,、位置作出明確約定,。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn),。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳,，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系,，雖然在同一項目中,，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例,，而對具體位置只字不提,，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外,，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與竣工面積的差異,，如何處理，也應(yīng)事先作出約定,。

（三）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法,。人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同的無效,，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達到的盈利目的也落空,。另外,，根據(jù)我國法律規(guī)定,，對于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進行聯(lián)合開發(fā)，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無償性和低償性,，法律對其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定,。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定,，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。所以,，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。最后,，合作建房協(xié)議書應(yīng)在國家主管部門辦理審批手續(xù),，未辦理的則當(dāng)然無效。

（四）,、重視約定違約責(zé)任,。房地產(chǎn)項目的周期一般都較長，過程復(fù)雜,。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù),，而且也能夠保證項目順利進行。比如,，如果供地方?jīng)]有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地,，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力,，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑,，進而矛盾激化，合作破裂,。而如果約定了明確違約責(zé)任,，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配,，遲延超過若干天,，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金,。

（五）聯(lián)合開發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性,。聯(lián)合開發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時轉(zhuǎn)入項目公司名下,，以免耽誤開發(fā)的時機,；對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司來說需要有專門的資質(zhì)，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批,。

（六）明確聯(lián)合開發(fā)建房的性質(zhì),。注意保證聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議的性質(zhì)和效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確表達合作的意圖,，對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的責(zé)任分擔(dān),，同時避免混淆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、購房合同與聯(lián)合開發(fā)建房合同性質(zhì)，減少糾紛的產(chǎn)生,。

（七）房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目對外合同的簽訂,。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目中，對外合同簽訂較為混亂,，比如合作方都在合同上簽字蓋章,，進而造成對外承擔(dān)連責(zé)任。

（八）保護聯(lián)合開發(fā)建房各方權(quán)利義務(wù)的方法與建議,。對于以資金方名義進行的開發(fā)建設(shè),，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中,，由于房地產(chǎn)開發(fā)的程序要求,，在項目預(yù)售前必須將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到開發(fā)方名下。因為項目名義開發(fā)方主要控制項目的建設(shè)和項目的銷售,，土地提供方在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到項目名義開發(fā)方后,，就很難對合作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同過程中,，土地提供方應(yīng)約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與自身利益保護的關(guān)系,，包括約定進行設(shè)定抵押等，約定項目建設(shè)資金使用監(jiān)督方法等,。對于資金提供方的保護也十分必要,，因此在涉及聯(lián)合開發(fā)項目前，最好還是在事先請聘請專業(yè)律師事務(wù)所提供全程法律服務(wù),。糾紛的產(chǎn)生聘請律師處理,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如事先預(yù)防的效果好。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)會計處理,？

應(yīng)視為以甲房地產(chǎn)公司的一項長期股權(quán)投資,。盈利后分成應(yīng)視為對方實現(xiàn)利潤的股利分配。

投資時：

借：長期股權(quán)投資 171 000 000 貸：銀行存款 171 000 000

房地產(chǎn)營銷策劃可以銷售房產(chǎn)嗎,？

房地產(chǎn)營銷策劃也是可以銷售房產(chǎn)的,。作為房地產(chǎn)營銷策劃方面的工作，不僅為房地產(chǎn)進行相關(guān)的營銷策劃業(yè)務(wù),，也是可以通過策劃活動的過程中,，進行相應(yīng)的房地產(chǎn)的銷售，在進行房地產(chǎn)的銷售過程中也可以不斷改進房地產(chǎn)的營銷策劃方案為房地產(chǎn)的銷售提供更加有利的方案,。

介紹幾本關(guān)于房地產(chǎn)營銷策劃的書籍,？

推薦一本《房地產(chǎn)營銷30講》,。

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