房地產(chǎn)營(yíng)銷企業(yè)(房地產(chǎn)營(yíng)銷企業(yè)如何開(kāi)具專票)
房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用包括哪些,?
房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用一般包括銷售前期費(fèi),、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等,、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用,?! ′N售費(fèi)用是應(yīng)由納稅人負(fù)擔(dān)的為銷售商品而發(fā)生的費(fèi)用,包括廣告費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi),、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi),、展覽費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)、銷售傭金(能直接認(rèn)定的進(jìn)口傭金調(diào)整商品進(jìn)價(jià)成本),、代銷手續(xù)費(fèi),、經(jīng)營(yíng)性租賃費(fèi)及銷售部門(mén)發(fā)生的差旅費(fèi)、工資,、福利費(fèi)等費(fèi)用,。 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi),、采暖費(fèi)等,。
企業(yè)營(yíng)銷建議?
企業(yè)營(yíng)銷提出三點(diǎn)建議
一,、明確好營(yíng)銷策劃目標(biāo)
人沒(méi)有目標(biāo)就像是一只無(wú)頭蒼蠅,,到處亂飛,撞得自己頭破血流,,企業(yè)沒(méi)有目標(biāo)就像是失去方向的汽車,,橫沖直撞隨時(shí)都有車毀人亡的危險(xiǎn),,最好的企業(yè)營(yíng)銷策劃第一步就是為企業(yè)的發(fā)展樹(shù)立目標(biāo),例如確定好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向,,制定好企業(yè)每一個(gè)發(fā)展階段的階段性策略等等,。
二、做好企業(yè)營(yíng)銷的策略
企業(yè)想要發(fā)展就得營(yíng)銷自己的品牌,,不會(huì)自我營(yíng)銷就會(huì)失敗在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中,,國(guó)內(nèi)專業(yè)的營(yíng)銷策劃在在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候一般都是先將自己的廣告策劃做好,廣告是營(yíng)銷最主要的手段,,然后我們要選擇好我們的營(yíng)銷渠道,,保證我們的銷售過(guò)程能夠不出遺漏。
三,、做好我們的產(chǎn)品策略
企業(yè)所做的產(chǎn)品能不能被客戶所接受,,就意味著這個(gè)企業(yè)能不能存活,我們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)營(yíng)銷策劃的時(shí)候,,做好我們的產(chǎn)品策略關(guān)乎到我們能不能下活我們手里面的棋,,要想制定好產(chǎn)品策略首先得做好產(chǎn)品定位,然后提高產(chǎn)品質(zhì)量,,做好這兩個(gè)基礎(chǔ)工作之后就要考慮我們產(chǎn)品的品牌,、包裝以及服務(wù)等等因素,這樣才能做好我們的企業(yè)營(yíng)銷策劃,。
房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃特點(diǎn)
1.
目的性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是圍繞企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)及營(yíng)銷績(jī)效所開(kāi)展的策劃活動(dòng)。
2.
預(yù)見(jiàn)性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是在充分思考與調(diào)查基礎(chǔ)上對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行預(yù)先的,、系統(tǒng)的與具體的可行性方案。
3.
不確定性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃雖然建立在充分調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上,但企業(yè)所處環(huán)境的變化與不確定性導(dǎo)致計(jì)劃存在著一定風(fēng)險(xiǎn),。
4.
系統(tǒng)性。一次好的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃必須遵循經(jīng)濟(jì)與自然規(guī)律,強(qiáng)調(diào)多種營(yíng)銷手段在策劃過(guò)程中的系統(tǒng)與綜合運(yùn)用,強(qiáng)調(diào)科學(xué),、周全,、可行及有序。
5.
創(chuàng)造性,。策劃是人們思維智慧的結(jié)晶,策劃是一種思維的革新,具有創(chuàng)意的策劃,才是真正的策劃
小年房地產(chǎn)營(yíng)銷文案,?
尊敬的客戶:迎著新的小年,迎來(lái)的是新的美麗,!小年是新的起點(diǎn),,你需要新的家園,我們就為你提供。尊擁位于繁華都市中,,俯瞰大江大海的暢享,,擁有優(yōu)質(zhì)的自然資源,傾瀉新型的休閑度假格調(diào),,尊擁小年,,體驗(yàn)新奇……尊擁,利用先進(jìn)技術(shù)滿足全外脊金融服務(wù),,簡(jiǎn)易審批 ,、一站式搞定;利用質(zhì)量世界公認(rèn),,休閑度假格調(diào)令你體驗(yàn)另一個(gè)品質(zhì),;利用以客戶體驗(yàn)為核心,尊擁把天然自然環(huán)境優(yōu)化到極致,,尊擁日夜自由切換,,讓體驗(yàn)在生活里實(shí)現(xiàn)每一份夢(mèng)想!尊擁,,帶你領(lǐng)略小年的迎新時(shí)刻,,擁有屬于你小年的記憶,一起創(chuàng)造一個(gè)更美的花園,!歡迎你的選擇,!尊擁房地產(chǎn)
企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略和企業(yè)營(yíng)銷策略有什么不同?
營(yíng)銷戰(zhàn)略英譯為Marketing Strategy, 此偏正短語(yǔ)的中心是Strategy, 亦即說(shuō)“營(yíng)銷” 二字只是限定此戰(zhàn)略非彼戰(zhàn)略(如融資戰(zhàn)略),。戰(zhàn)略營(yíng)銷英譯為Strategic marketing,核心在于營(yíng)銷,,而且要有戰(zhàn)略性,。戰(zhàn)略( strategy)區(qū)別區(qū)別于策略技巧(tactic)的根本之處在于立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃。很多公司都有營(yíng)銷,,但不一定有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略,,充其量只是飲鴆止渴的小技倆。
海外房地產(chǎn)營(yíng)銷策略解析,?
1,、 海 外 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 趨 勢(shì)
( 1) 政 策 面 :
政府政策導(dǎo)向;
國(guó)內(nèi)外匯管控,;
國(guó)內(nèi)投資導(dǎo)向,;
各國(guó)政府態(tài)度;
案例:萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)駁回,、綠地的低調(diào)行事,、碧桂園的先紅后黑
( 2) 形 勢(shì) 面 :
從歷史解讀大國(guó)復(fù)興大勢(shì)下的海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì);
近代以來(lái)中國(guó)人和資金遠(yuǎn)赴海外的三次潮流;
案例:移民,、留學(xué),、海外房產(chǎn)的內(nèi)在邏輯
( 3) 市場(chǎng) 面 :
近十年國(guó)內(nèi)海外各細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)合
案例:美國(guó)熱、澳洲熱,、泰國(guó)熱
2,、 海 外 置 業(yè) 市 場(chǎng) 分 析
( 1) 海 外 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 走 勢(shì)
成交量?jī)r(jià)走勢(shì);
成交特點(diǎn)分析,;
影響市場(chǎng)走勢(shì)的變量分析:
案例:企業(yè)投資熱潮和個(gè)人投資熱潮
( 2) 細(xì) 分 市 場(chǎng) 分 析
北美,;東西海岸、南部,、五大湖
歐洲,;南歐、西歐,、東歐
東南亞,;泰國(guó)、柬埔寨,、馬來(lái)西亞
東亞,;日、韓
澳洲:澳大利亞,、新西蘭
案例:那些年我們追過(guò)的熱門(mén)市場(chǎng)
溫哥華的傳奇故事
( 3)pan > 產(chǎn) 品 分 析
土地交易,;
別墅;
公寓,;
名人豪宅,;
海島等
3、 海 外 置 業(yè) 客 群 分 析
( 1) 高 凈 值 人 群 分 析
數(shù)量及構(gòu)成,;
投資特點(diǎn),;
趨勢(shì)變化;
案例:象征身份的香港半山豪宅業(yè)主
( 2) 客 群 分 類 及 特 點(diǎn)
海外置業(yè)人群分類,;
不同類型的投資特點(diǎn),;
不同類型客群對(duì)位的產(chǎn)品類型;
案例:陽(yáng)光加州客戶,、沙灘普吉客戶
二,、 海外置業(yè)營(yíng)銷策略
1、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 與 國(guó) 內(nèi) 地 產(chǎn) 的 不 同
( 1) 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 不 同
產(chǎn)權(quán)屬性,;
稅費(fèi)保險(xiǎn),;
購(gòu)買(mǎi)流程;
展示特點(diǎn),;
交房周期,;
( 2) 客 戶 群 體不 同
從需求維度,;
從階層維度;
從使用維度:
從偏好維度,;
( 3) 營(yíng) 銷 方 式 不同
從銷售周期維度,;
從營(yíng)銷地域性維度;
從展示方式維度,;
從宣傳推廣維度,;
從老客戶經(jīng)營(yíng)維度;
案例:北京房產(chǎn)與美國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比
2,、 海 外 地 FONT> 營(yíng) 銷 角 色 劃 分
( 1) 從 屬 性 劃 分
開(kāi)發(fā)商,;
pan > 項(xiàng)目方;
總代理,;
分銷商,;
渠道商;
運(yùn)營(yíng)商,;
產(chǎn)權(quán)辦理機(jī)構(gòu),;
貸款辦理機(jī)構(gòu);
( 2) 從 關(guān) 系 劃 分 ,;
購(gòu)房者,;
推介者;
傳播者
銷售者
3,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng)銷 類 型
( 1) 根 據(jù) 介 入 時(shí) 間
全案型,;
產(chǎn)品包裝型;
銷售型,;
( 2) 根 據(jù) 公 司 角 色
自銷型,;
分銷型;
( 3) 根據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 模
小而精,;
大而全,;
( 4) 根 據(jù) 銷 售 周 期
集中突擊型;
長(zhǎng)線型,;
4、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 痛 點(diǎn)
( 1FONT> 找 不 到 對(duì) 位 客 群
案例:洛杉磯的客戶群
( 2) 產(chǎn) 品 不 符 合國(guó) 內(nèi) 需 求
案例:社區(qū)圍墻,、房屋朝向
( 3) 產(chǎn) 品 價(jià) 值 難 以 建 立
案例:公寓比別墅貴
( 4) 客 戶 信 任 難 以 建 立
案例:海外置業(yè)一定要去現(xiàn)場(chǎng)看嗎,?
( 5) 產(chǎn) 品 運(yùn) 營(yíng) 回 報(bào) 難 達(dá) 預(yù) 期
案例:租賃運(yùn)營(yíng)的坑
5、 如 何 解 決 痛 點(diǎn)
( 1) 如 何 找 到 對(duì) 位 客 群
( 2) 如 何 了 解 客 群 需 求
( 3) 如 何 產(chǎn) 品 定 位 及 包 裝
( 4) 如 何 構(gòu) 建 展 示 體 系
( 5) 如 何 擴(kuò) 展 營(yíng) 銷 半 徑
( 6) 如 何 發(fā) 展 分銷 渠 道
( 7) 如 何 使 用 包 租 ,、 代 租 ,、 回 購(gòu) 等 手 段
( 8) 如 何 塑 造 海 外 行 業(yè) 內(nèi) 的 公 司 品 牌
案例:當(dāng)代置業(yè)的行銷六個(gè)一
看房團(tuán)的喜與悲
關(guān) 于 買(mǎi) 40 套 美 國(guó) 別 墅 br>的 業(yè) 主 傳 奇
三、 關(guān)于海外企業(yè)的建議
1,、 清 晰 公 司 定 位
( 1) 海 外 置 業(yè) 平 臺(tái)
( 2) 海 外 開(kāi) 發(fā) 商
( 3) 海 外 總 代 理
( 4) 海 外 銷 售 商
(5) 海 外 運(yùn) 營(yíng) 商
案例:平臺(tái)案例,、總代案例
2,、 理 性 制 定 規(guī) 劃
房地產(chǎn)營(yíng)銷公司賺錢(qián)嗎?
房地產(chǎn)營(yíng)銷公司是有償經(jīng)營(yíng)服務(wù),,當(dāng)然賺錢(qián)啦,。
什么是房地產(chǎn)渠道營(yíng)銷?
直接渠道
1,、 直接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)
(1) 房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程,,可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷短期行為,如簡(jiǎn)單的將好銷樓盤(pán)單元銷售出去,,造成相對(duì)難銷的樓盤(pán)單元積壓,。
(2) 產(chǎn)銷直接見(jiàn)面,便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求,,購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)及變化趨勢(shì),,由此可以較快的調(diào)整樓盤(pán)的各種功能。
2,、 直接營(yíng)銷渠道的弱點(diǎn)
(1)一般來(lái)說(shuō),,房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開(kāi)發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢(shì),。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作,。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷,難以匯集在營(yíng)銷方面確有專長(zhǎng)的人才,,難以形成營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì),,這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提升。
(2)房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售,,會(huì)分散企業(yè)人力,、物力、財(cái)力,,分散企業(yè)決策層精力,,搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼,生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響,。
間接渠道
房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售,,稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道。間接營(yíng)銷渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷渠道越來(lái)越被發(fā)展商所重視并積極嘗試,。
1,、間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)
(1) 有利于發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)特長(zhǎng)。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研,、廣告文案設(shè)計(jì),、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營(yíng)銷人才,便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功,。
(2) 有利于發(fā)展商集中精力,,緩解人力,、物力、財(cái)力的不足,,重點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā),、工程方面的工作。
2,、間接營(yíng)銷渠道弱點(diǎn)
(1)中國(guó)房地產(chǎn)中間商良莠不齊,,專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語(yǔ)所迷惑,,放手讓他們代理銷售,,往往會(huì)增加時(shí)間成本,減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn),。
(2)如果代理商銷售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平,,在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費(fèi)用會(huì)“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商銷售費(fèi)用如傭金的初衷,,是希望代理商能在較短的時(shí)間內(nèi)幫助發(fā)展商取得更高的銷售利潤(rùn),,這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然。
第三種渠道
由于房地產(chǎn)直接營(yíng)銷渠道和間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)共存,,實(shí)際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問(wèn)題,,所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道,如聯(lián)合一體銷售,。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)銷售也有較大的關(guān)注和投入,,代理商則發(fā)揮自己的特長(zhǎng)作全程深度策劃,優(yōu)化營(yíng)銷渠道,。聯(lián)合一體營(yíng)銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢(shì),,避免單純直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷的不足,其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商真誠(chéng)相待,,利益共享,,并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。
房地產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)有哪些,?
我將根據(jù)時(shí)間的流程來(lái)整理我們的地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行的階段,。
籌備期
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)品基本定型后,我們就可以進(jìn)入籌備期,,大致分為兩個(gè)方向:售前準(zhǔn)備和企業(yè)前期規(guī)劃準(zhǔn)備,。
這個(gè)階段是工作量最大的階段。一切都必須從頭開(kāi)始,。建立銷售隊(duì)伍,,準(zhǔn)備好銷售材料,,做好材料廣告的設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)包裝策劃,,每一步都影響著后續(xù)的進(jìn)展,。
時(shí)間周期:3-6個(gè)月
預(yù)熱期
當(dāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)材料準(zhǔn)備好之后,銷售團(tuán)隊(duì)初步成立后,,我們將進(jìn)入預(yù)熱期,。預(yù)熱期的主要任務(wù)是改善和蓄客。
早期做一些廣告開(kāi)始吸引顧客,,顧客在到訪后開(kāi)始接待和蓄客,。
本階段的客量將直接影響后期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間和成功與否。
時(shí)間周期:3個(gè)月
認(rèn)籌期
這一階段的主要任務(wù)是在開(kāi)盤(pán)前對(duì)客戶進(jìn)行梳理,,制定開(kāi)盤(pán)價(jià),,籌集資金。
企業(yè)策劃應(yīng)準(zhǔn)備好所有的資料,,并開(kāi)始大量的集中投放廣告,,組織一系列的線下活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)銷售。
此階段將重新組織以前的客戶,,然后等待訂單,,鎖定客戶。
時(shí)間周期:1個(gè)月
公共發(fā)售期
這就是開(kāi)盤(pán)了,,前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都將在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天完成,,但正式開(kāi)業(yè)前,仍需制定開(kāi)業(yè)計(jì)劃,、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃,、房源開(kāi)放、合同文本的全部準(zhǔn)備工作,。
企業(yè)策劃需要現(xiàn)場(chǎng)包裝,、安排活動(dòng)、準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)材料等工作,。
時(shí)間周期:兩周
強(qiáng)銷持續(xù)期
開(kāi)盤(pán)后,,我們就進(jìn)入了持續(xù)的銷售期。銷售人員根據(jù)銷售任務(wù)安排計(jì)劃,,并在不同的時(shí)間點(diǎn)開(kāi)放相應(yīng)的房源,。
這個(gè)階段,相對(duì)的工作量會(huì)減少一點(diǎn),,進(jìn)入工作流的循環(huán),。
以上的五個(gè)階段是每個(gè)項(xiàng)目將經(jīng)歷的時(shí)間周期,每個(gè)執(zhí)行者都將根據(jù)這個(gè)時(shí)間線來(lái)操作項(xiàng)目,。
房地產(chǎn)營(yíng)銷全案操盤(pán)流程,?
房地產(chǎn)營(yíng)銷是非常復(fù)雜的,涉及好多內(nèi)容
一,,文案非常關(guān)鍵
二,,宣傳途徑定位人群要匹配
三,,價(jià)格及優(yōu)惠政策要有創(chuàng)意,吸引人
最后就是營(yíng)銷話術(shù),,要做好培訓(xùn)
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