房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用包括哪些,？

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用一般包括銷售前期費(fèi),、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等,、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用,。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用,。　　銷售費(fèi)用是應(yīng)由納稅人負(fù)擔(dān)的為銷售商品而發(fā)生的費(fèi)用,，包括廣告費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi),、包裝費(fèi),、展覽費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、銷售傭金（能直接認(rèn)定的進(jìn)口傭金調(diào)整商品進(jìn)價(jià)成本）,、代銷手續(xù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性租賃費(fèi)及銷售部門發(fā)生的差旅費(fèi),、工資,、福利費(fèi)等費(fèi)用。 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi),、看護(hù)費(fèi),、采暖費(fèi)等。

企業(yè)營(yíng)銷建議,？

企業(yè)營(yíng)銷提出三點(diǎn)建議

一,、明確好營(yíng)銷策劃目標(biāo)

人沒有目標(biāo)就像是一只無頭蒼蠅，到處亂飛,，撞得自己頭破血流,，企業(yè)沒有目標(biāo)就像是失去方向的汽車，橫沖直撞隨時(shí)都有車毀人亡的危險(xiǎn),，最好的企業(yè)營(yíng)銷策劃第一步就是為企業(yè)的發(fā)展樹立目標(biāo),，例如確定好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向，制定好企業(yè)每一個(gè)發(fā)展階段的階段性策略等等,。

二,、做好企業(yè)營(yíng)銷的策略

企業(yè)想要發(fā)展就得營(yíng)銷自己的品牌，不會(huì)自我營(yíng)銷就會(huì)失敗在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中,，國內(nèi)專業(yè)的營(yíng)銷策劃在在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候一般都是先將自己的廣告策劃做好,，廣告是營(yíng)銷最主要的手段，然后我們要選擇好我們的營(yíng)銷渠道,，保證我們的銷售過程能夠不出遺漏,。

三、做好我們的產(chǎn)品策略

企業(yè)所做的產(chǎn)品能不能被客戶所接受,，就意味著這個(gè)企業(yè)能不能存活,，我們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)營(yíng)銷策劃的時(shí)候，做好我們的產(chǎn)品策略關(guān)乎到我們能不能下活我們手里面的棋,，要想制定好產(chǎn)品策略首先得做好產(chǎn)品定位,，然后提高產(chǎn)品質(zhì)量，做好這兩個(gè)基礎(chǔ)工作之后就要考慮我們產(chǎn)品的品牌,、包裝以及服務(wù)等等因素,，這樣才能做好我們的企業(yè)營(yíng)銷策劃。

房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃特點(diǎn)

1.

目的性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是圍繞企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)及營(yíng)銷績(jī)效所開展的策劃活動(dòng),。

2.

預(yù)見性。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是在充分思考與調(diào)查基礎(chǔ)上對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行預(yù)先的、系統(tǒng)的與具體的可行性方案,。

3.

不確定性,。市場(chǎng)營(yíng)銷策劃雖然建立在充分調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上,但企業(yè)所處環(huán)境的變化與不確定性導(dǎo)致計(jì)劃存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。

4.

系統(tǒng)性,。一次好的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃必須遵循經(jīng)濟(jì)與自然規(guī)律,強(qiáng)調(diào)多種營(yíng)銷手段在策劃過程中的系統(tǒng)與綜合運(yùn)用,強(qiáng)調(diào)科學(xué),、周全、可行及有序,。

5.

創(chuàng)造性,。策劃是人們思維智慧的結(jié)晶,策劃是一種思維的革新,具有創(chuàng)意的策劃,才是真正的策劃

小年房地產(chǎn)營(yíng)銷文案？

尊敬的客戶：迎著新的小年,，迎來的是新的美麗,！小年是新的起點(diǎn)，你需要新的家園,，我們就為你提供,。尊擁位于繁華都市中，俯瞰大江大海的暢享,，擁有優(yōu)質(zhì)的自然資源,，傾瀉新型的休閑度假格調(diào)，尊擁小年,，體驗(yàn)新奇……尊擁,，利用先進(jìn)技術(shù)滿足全外脊金融服務(wù)，簡(jiǎn)易審批 ,、一站式搞定,；利用質(zhì)量世界公認(rèn)，休閑度假格調(diào)令你體驗(yàn)另一個(gè)品質(zhì),；利用以客戶體驗(yàn)為核心,，尊擁把天然自然環(huán)境優(yōu)化到極致，尊擁日夜自由切換,，讓體驗(yàn)在生活里實(shí)現(xiàn)每一份夢(mèng)想,！尊擁，帶你領(lǐng)略小年的迎新時(shí)刻,，擁有屬于你小年的記憶,，一起創(chuàng)造一個(gè)更美的花園！歡迎你的選擇,！尊擁房地產(chǎn)

企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略和企業(yè)營(yíng)銷策略有什么不同,？

營(yíng)銷戰(zhàn)略英譯為Marketing Strategy, 此偏正短語的中心是Strategy, 亦即說“營(yíng)銷” 二字只是限定此戰(zhàn)略非彼戰(zhàn)略（如融資戰(zhàn)略）。戰(zhàn)略營(yíng)銷英譯為Strategic marketing,，核心在于營(yíng)銷,，而且要有戰(zhàn)略性。戰(zhàn)略( strategy)區(qū)別區(qū)別于策略技巧(tactic)的根本之處在于立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃。很多公司都有營(yíng)銷,，但不一定有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略,，充其量只是飲鴆止渴的小技倆。

海外房地產(chǎn)營(yíng)銷策略解析,？

1,、 海 外 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 趨 勢(shì)

（ 1） 政 策 面 ：

政府政策導(dǎo)向；

國內(nèi)外匯管控,；

國內(nèi)投資導(dǎo)向；

各國政府態(tài)度,；

案例：萬達(dá)的并購駁回,、綠地的低調(diào)行事、碧桂園的先紅后黑

（ 2） 形 勢(shì) 面 ：

從歷史解讀大國復(fù)興大勢(shì)下的海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì),；

近代以來中國人和資金遠(yuǎn)赴海外的三次潮流,；

案例：移民、留學(xué),、海外房產(chǎn)的內(nèi)在邏輯

（ 3） 市場(chǎng) 面 ：

近十年國內(nèi)海外各細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)合

案例：美國熱,、澳洲熱、泰國熱

2,、 海 外 置 業(yè) 市 場(chǎng) 分 析

（ 1） 海 外 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 走 勢(shì)

成交量?jī)r(jià)走勢(shì),；

成交特點(diǎn)分析；

影響市場(chǎng)走勢(shì)的變量分析：

案例：企業(yè)投資熱潮和個(gè)人投資熱潮

（ 2） 細(xì) 分 市 場(chǎng) 分 析

北美,；東西海岸,、南部、五大湖

歐洲,；南歐,、西歐、東歐

東南亞,；泰國,、柬埔寨、馬來西亞

東亞,；日,、韓

澳洲：澳大利亞、新西蘭

案例：那些年我們追過的熱門市場(chǎng)

溫哥華的傳奇故事

（ 3）pan > 產(chǎn) 品 分 析

土地交易,；

別墅,；

公寓；

名人豪宅,；

海島等

3,、 海 外 置 業(yè) 客 群 分 析

（ 1） 高 凈 值 人 群 分 析

數(shù)量及構(gòu)成；

投資特點(diǎn)；

趨勢(shì)變化,；

案例：象征身份的香港半山豪宅業(yè)主

（ 2） 客 群 分 類 及 特 點(diǎn)

海外置業(yè)人群分類,；

不同類型的投資特點(diǎn)；

不同類型客群對(duì)位的產(chǎn)品類型,；

案例：陽光加州客戶,、沙灘普吉客戶

二、 海外置業(yè)營(yíng)銷策略

1,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 與 國 內(nèi) 地 產(chǎn) 的 不 同

（ 1） 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 不 同

產(chǎn)權(quán)屬性,；

稅費(fèi)保險(xiǎn)；

購買流程,；

展示特點(diǎn),；

交房周期；

（ 2） 客 戶 群 體不 同

從需求維度,；

從階層維度,；

從使用維度：

從偏好維度；

（ 3） 營(yíng) 銷 方 式 不同

從銷售周期維度,；

從營(yíng)銷地域性維度,；

從展示方式維度；

從宣傳推廣維度,；

從老客戶經(jīng)營(yíng)維度,；

案例：北京房產(chǎn)與美國房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比

2、 海 外 地 FONT> 營(yíng) 銷 角 色 劃 分

（ 1） 從 屬 性 劃 分

開發(fā)商,；

pan > 項(xiàng)目方,；

總代理；

分銷商,；

渠道商,；

運(yùn)營(yíng)商；

產(chǎn)權(quán)辦理機(jī)構(gòu),；

貸款辦理機(jī)構(gòu),；

（ 2） 從 關(guān) 系 劃 分 ；

購房者,；

推介者,；

傳播者

銷售者

3、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng)銷 類 型

（ 1） 根 據(jù) 介 入 時(shí) 間

全案型,；

產(chǎn)品包裝型,；

銷售型；

（ 2） 根 據(jù) 公 司 角 色

自銷型,；

分銷型,；

（ 3） 根據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 模

小而精,；

大而全；

（ 4） 根 據(jù) 銷 售 周 期

集中突擊型,；

長(zhǎng)線型,；

4、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 痛 點(diǎn)

（ 1FONT> 找 不 到 對(duì) 位 客 群

案例：洛杉磯的客戶群

（ 2） 產(chǎn) 品 不 符 合國 內(nèi) 需 求

案例：社區(qū)圍墻,、房屋朝向

（ 3） 產(chǎn) 品 價(jià) 值 難 以 建 立

案例：公寓比別墅貴

（ 4） 客 戶 信 任 難 以 建 立

案例：海外置業(yè)一定要去現(xiàn)場(chǎng)看嗎,？

（ 5） 產(chǎn) 品 運(yùn) 營(yíng) 回 報(bào) 難 達(dá) 預(yù) 期

案例：租賃運(yùn)營(yíng)的坑

5、 如 何 解 決 痛 點(diǎn)

（ 1） 如 何 找 到 對(duì) 位 客 群

（ 2） 如 何 了 解 客 群 需 求

（ 3） 如 何 產(chǎn) 品 定 位 及 包 裝

（ 4） 如 何 構(gòu) 建 展 示 體 系

（ 5） 如 何 擴(kuò) 展 營(yíng) 銷 半 徑

（ 6） 如 何 發(fā) 展 分銷 渠 道

（ 7） 如 何 使 用 包 租 ,、 代 租 ,、 回 購 等 手 段

（ 8） 如 何 塑 造 海 外 行 業(yè) 內(nèi) 的 公 司 品 牌

案例：當(dāng)代置業(yè)的行銷六個(gè)一

看房團(tuán)的喜與悲

關(guān) 于 買 40 套 美 國 別 墅 br>的 業(yè) 主 傳 奇

三、 關(guān)于海外企業(yè)的建議

1,、 清 晰 公 司 定 位

（ 1） 海 外 置 業(yè) 平 臺(tái)

（ 2） 海 外 開 發(fā) 商

（ 3） 海 外 總 代 理

（ 4） 海 外 銷 售 商

（5） 海 外 運(yùn) 營(yíng) 商

案例：平臺(tái)案例,、總代案例

2、 理 性 制 定 規(guī) 劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷公司賺錢嗎,？

房地產(chǎn)營(yíng)銷公司是有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)，當(dāng)然賺錢啦,。

什么是房地產(chǎn)渠道營(yíng)銷,？

直接渠道

1、 直接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)

（1） 房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程,，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷短期行為,，如簡(jiǎn)單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對(duì)難銷的樓盤單元積壓,。

（2） 產(chǎn)銷直接見面,，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求，購買特點(diǎn)及變化趨勢(shì),，由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能,。

2、 直接營(yíng)銷渠道的弱點(diǎn)

（1）一般來說,，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā),、工程等方面的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作,。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷,，難以匯集在營(yíng)銷方面確有專長(zhǎng)的人才，難以形成營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì),，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提升,。

（2）房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售，會(huì)分散企業(yè)人力,、物力,、財(cái)力,，分散企業(yè)決策層精力，搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼,，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響,。

間接渠道

房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道,。間接營(yíng)銷渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷渠道越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試,。

1、間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)

（1） 有利于發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)特長(zhǎng),。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研,、廣告文案設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營(yíng)銷人才,，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功,。

（2） 有利于發(fā)展商集中精力，緩解人力,、物力,、財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā),、工程方面的工作,。

2、間接營(yíng)銷渠道弱點(diǎn)

（1）中國房地產(chǎn)中間商良莠不齊,，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大,。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售,，往往會(huì)增加時(shí)間成本,，減少項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。

（2）如果代理商銷售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平,，在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費(fèi)用會(huì)“得不償失”,。發(fā)展商支付給代理商銷售費(fèi)用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時(shí)間內(nèi)幫助發(fā)展商取得更高的銷售利潤(rùn),，這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然,。

第三種渠道

由于房地產(chǎn)直接營(yíng)銷渠道和間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)共存，實(shí)際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問題,，所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道,，如聯(lián)合一體銷售。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)銷售也有較大的關(guān)注和投入,，代理商則發(fā)揮自己的特長(zhǎng)作全程深度策劃,，優(yōu)化營(yíng)銷渠道。聯(lián)合一體營(yíng)銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢(shì),，避免單純直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷的不足,，其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商真誠相待,，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)有哪些,？

我將根據(jù)時(shí)間的流程來整理我們的地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行的階段。

籌備期

當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)品基本定型后,，我們就可以進(jìn)入籌備期,，大致分為兩個(gè)方向：售前準(zhǔn)備和企業(yè)前期規(guī)劃準(zhǔn)備。

這個(gè)階段是工作量最大的階段,。一切都必須從頭開始,。建立銷售隊(duì)伍，準(zhǔn)備好銷售材料,，做好材料廣告的設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)包裝策劃,，每一步都影響著后續(xù)的進(jìn)展。

時(shí)間周期：3-6個(gè)月

預(yù)熱期

當(dāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)材料準(zhǔn)備好之后,，銷售團(tuán)隊(duì)初步成立后,，我們將進(jìn)入預(yù)熱期。預(yù)熱期的主要任務(wù)是改善和蓄客,。

早期做一些廣告開始吸引顧客,，顧客在到訪后開始接待和蓄客。

本階段的客量將直接影響后期開盤的時(shí)間和成功與否,。

時(shí)間周期：3個(gè)月

認(rèn)籌期

這一階段的主要任務(wù)是在開盤前對(duì)客戶進(jìn)行梳理，制定開盤價(jià),，籌集資金,。

企業(yè)策劃應(yīng)準(zhǔn)備好所有的資料，并開始大量的集中投放廣告,，組織一系列的線下活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)銷售,。

此階段將重新組織以前的客戶，然后等待訂單,，鎖定客戶,。

時(shí)間周期：1個(gè)月

公共發(fā)售期

這就是開盤了，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都將在開盤當(dāng)天完成,，但正式開業(yè)前,，仍需制定開業(yè)計(jì)劃、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃,、房源開放,、合同文本的全部準(zhǔn)備工作。

企業(yè)策劃需要現(xiàn)場(chǎng)包裝,、安排活動(dòng),、準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)材料等工作,。

時(shí)間周期：兩周

強(qiáng)銷持續(xù)期

開盤后，我們就進(jìn)入了持續(xù)的銷售期,。銷售人員根據(jù)銷售任務(wù)安排計(jì)劃,，并在不同的時(shí)間點(diǎn)開放相應(yīng)的房源。

這個(gè)階段,，相對(duì)的工作量會(huì)減少一點(diǎn),，進(jìn)入工作流的循環(huán)。

以上的五個(gè)階段是每個(gè)項(xiàng)目將經(jīng)歷的時(shí)間周期,，每個(gè)執(zhí)行者都將根據(jù)這個(gè)時(shí)間線來操作項(xiàng)目,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷全案操盤流程？

房地產(chǎn)營(yíng)銷是非常復(fù)雜的,，涉及好多內(nèi)容

一,，文案非常關(guān)鍵

二，宣傳途徑定位人群要匹配

三,，價(jià)格及優(yōu)惠政策要有創(chuàng)意,，吸引人

最后就是營(yíng)銷話術(shù)，要做好培訓(xùn)