房產(chǎn)如何策劃銷售方案？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走,，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別

簡單而言,，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”,，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備,、功能配置,、物業(yè)管理、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實力/行業(yè)特征/公司,、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇,、創(chuàng)意,、表達(dá)方式,、

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心,、示范單位,、圍板等）、印刷品（銷售文件,、售樓書等）,、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項目的銷售狀況,、購買人群,、接受價位、購買理由等,。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”,。

三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由。

四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點,，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整,。

五：項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng),。

（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題,。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務(wù)的,。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾,。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長,。

六：項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機,，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣,；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬,；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：

1,、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人,；

3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶,；

4,、你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7,、已制定出具競爭力的入市價格策略；

8,、制定合理的銷控表,；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10,、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃,；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍,；

12,、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13,、其他外部條件也很合適,。

二）項目廣告宣傳計劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分,。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點,，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源,，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強,，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期,、開盤期,、強銷期、保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期,、質(zhì)量、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓,、廣告推廣、稅費變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看,，包括折讓、有獎銷售,、先租后買,、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈,、更快速的反應(yīng),，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路,。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道,，圍繞具體項目,，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,，并由其對諸如資金,、智能,、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合,，形成合力，高效運作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式,，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強,、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政,、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營銷圍繞具體項目進(jìn)行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢在于：智能互補、利益共享,、風(fēng)險共擔(dān),。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段,、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場,、熟知市場到推廣市場的過程,，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化,，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場特征和消費習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分,、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化,、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空,、錯層,、大采光凸出窗臺、陽光客廳,、可移動透光屋頂,、自動報警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮,，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵,，也進(jìn)一步證實：在買方市場下,，只有以人的需求為本，深入市場,、把握市場,，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實,。策劃時一定要考慮國情、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

第五節(jié)：檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實狀況,，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握,，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn),。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調(diào)整,。要做到這點,，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系,，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài),。

怎樣策劃房屋銷售的營銷方案？

首先說明地段優(yōu)勢,，然后是服務(wù),，再然后策劃購買先后不同，優(yōu)惠力度不同的政策

列車百貨銷售策劃方案,？

花生瓜子烤魚片花生瓜子,，烤魚片，啤酒飲料,，水果先來一波

方便面自熱米飯火腿腸熟食再來一波

策劃方案和方案策劃區(qū)別,？

答，策劃方案是策劃一個方案的工作內(nèi)容,，方案策劃是指負(fù)責(zé)策劃方案的人的崗位名稱,，二者的關(guān)系是負(fù)責(zé)人和要負(fù)責(zé)的事的關(guān)系。

怎么銷售圍巾,？

如果我是賣圍巾的商家,，首先選擇冬天賣保暖效果好的圍巾，春秋兩季賣好搭配衣服的圍巾,。首先冬天的圍巾要顏色要簡約大方，佩戴上既保暖又大方,。春秋兩季圍巾的顏色也鮮亮一些,，搭配上圍巾后要優(yōu)雅美。這樣的話,，愛美的女士們都會來,。店選擇的

如何銷售圍巾？

1.支持一切原創(chuàng)品牌,。

2.300塊左右的羊絨圍巾,，算上物流，關(guān)稅等成本要350元左右,。

3.做品牌初期,，沒有設(shè)計師的情況下，建議框架仿大牌,，細(xì)節(jié)做調(diào)整,。這樣大方向至少不會錯。款式建議偏多基礎(chǔ)款,，這樣來年還能賣,。

4.單說羊絨粗紡圍巾，190x40cm,，180克,，品質(zhì)對標(biāo)優(yōu)衣庫和巴寶莉的（是的，bur的粗紡圍巾品質(zhì)很差）,，下單成本價可控制在280以內(nèi),。品質(zhì)對標(biāo)BC,GUCCI,LP等的可以控制在300以內(nèi)。一般來講,，一般起訂量根據(jù)顏色來,，原則上是每個顏色要夠30公斤才能紡紗。如果單色圍巾的話最低起訂量差不多是100條,，雙色的話大概是210條,。單色還可以做漸變色。

5.一般來講,，決定成品品質(zhì)的因素是：纖維規(guī)格（纖維細(xì)度,，纖維長度，纖維油性,，離散系數(shù)）,，紡紗工藝，織造工藝,，織造機器,，后整工藝。從各個環(huán)節(jié)來講,，把各大奢侈品牌的常規(guī)貨常規(guī)尺寸（190x40,180克）原料和加工成本控制在300以內(nèi)是完全可控的,。

6.題主情況可以先做批發(fā)開始。

7.至于找工廠,，看影響產(chǎn)品的主要因素是什么,。像是圍巾，主要因素是原料,，那么最好是在原料產(chǎn)地或者集散地,，比如內(nèi)蒙，寧夏,，河北,。像是羊絨成衣主要影響因素是工藝和編織技術(shù)（受制于機器），那么最好是在東莞,，桐鄉(xiāng)濮院等,。像是真絲類,，主要在杭州，蘇州,。

執(zhí)行方案和策劃方案的區(qū)別,？

兩種方案的主要區(qū)別是：

一，實和虛的區(qū)別：執(zhí)行方案是已經(jīng)形成的行動要求,，必須去落實到行動去完成,；策劃方案尚未完成，尚在思考,、研究,、討論中，有待決策拍扳定案,。

二,，執(zhí)行的對象區(qū)別：執(zhí)行方案的行動對象是下級，是實際行動者,；策劃方案的對象是決策者,，是管理者。

如何策劃婚禮流程策劃方案,？

1 首先需要確定婚禮的時間和地點,，這是整個策劃方案的基礎(chǔ)。2 根據(jù)新人的喜好和個性,，確定婚禮的主題和風(fēng)格,，從而確定婚禮的整體氛圍和色彩搭配。3 制定婚禮流程,，包括儀式,、婚禮拍照、宴會環(huán)節(jié)等,，需要考慮到時間的安排和各個環(huán)節(jié)的順序,。4 確定婚禮預(yù)算，根據(jù)預(yù)算來制定細(xì)節(jié)方案,，如婚車、鮮花,、音樂,、化妝等。5 根據(jù)策劃方案的制定,，與相關(guān)的婚慶公司,、攝影師、化妝師等進(jìn)行溝通和協(xié)商,，確?；槎Y順利進(jìn)行。6 最后需要對整個策劃方案進(jìn)行評估和總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行改進(jìn),，為新人提供更加貼心的服務(wù),。

演員的誕生策劃方案？

2017年10月28日,，浙江衛(wèi)視首播了全國首檔演技競演類勵志綜藝節(jié)目《演員的誕生》,，在社會上引起很大關(guān)注，之后幾期更是頻頻在微博熱搜榜上居前幾名,?！堆輪T的誕生》采用了整合營銷傳播策略?！罢蠣I銷就是以消費者為核心,，整合運用各種形式的傳播方式，以統(tǒng)一的目標(biāo)傳播統(tǒng)一的形式,，傳遞同一個聲音,，最大程度上實現(xiàn)與消費者的雙向溝通，實現(xiàn)傳播效果的最大化,?！?/p>

策劃方案的幾個要素？

策劃方案幾個要素:

1,、有明確的目標(biāo)

只有有的放矢才能讓大家在最短的時間內(nèi)以最小的精力付出換來最大的回報,。

在做策劃推廣方案時就要明確推廣的目標(biāo)是什么，究竟是提高產(chǎn)品的曝光率做到盡人皆知,，還是為了提高會員的注冊量亦或是做市場調(diào)查為新產(chǎn)品投入市場做一些鋪墊,。

2、要將優(yōu)勢突出

由于現(xiàn)在信息十分發(fā)達(dá),，消費者能夠通過各種渠道來了解同類產(chǎn)品,，在做策劃推廣方案時就應(yīng)該將產(chǎn)品的主要優(yōu)勢重點突出展示出來，讓接收到信息的消費者能夠立即找到該產(chǎn)品與同類產(chǎn)品之間的差異,，并在這種差異下看出明顯的優(yōu)勢所在,。

3、分析受眾群體

如果策劃推廣方案中沒有做好精確的受眾群體分析會出現(xiàn)“大面撒網(wǎng)”的現(xiàn)象,，對那些非消費受眾而言起不到應(yīng)有的推廣作用,，為了避免浪費時間和精力、財力,，在策劃推廣方案中要準(zhǔn)確的分析受眾,。