房產(chǎn)如何策劃銷售方案,？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言,，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”,，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備,、功能配置,、物業(yè)管理、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司,、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇,、創(chuàng)意,、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī),、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心,、示范單位、圍板等）,、印刷品（銷售文件,、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究,，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群,、接受價(jià)位,、購(gòu)買理由等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”,。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由,。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求,，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整,。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風(fēng),。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng),。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng),，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求,；

2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3,、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶,；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn),；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7,、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8,、制定合理的銷控表,；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10,、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃,；

11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍,；

12,、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13,、其他外部條件也很合適,。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分,。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng),，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期,、開盤期、強(qiáng)銷期,、保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費(fèi)變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求,，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來看，包括折讓,、有獎(jiǎng)銷售,、先租后買、降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈,、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,，通過市場(chǎng)渠道,，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型,、互利型的共同組織,，并由其對(duì)諸如資金、智能,、品牌,、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,，形成合力,，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的,、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng),、兩頭弱"的缺陷,，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ)、利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段,、營(yíng)銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng),、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程,，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化,，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分,、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化,、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空,、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái),、陽光客廳,、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮,，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵,，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場(chǎng)下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng),、把握市場(chǎng),，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí),。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位,。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握,，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此,，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn),，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài),。

怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案,？

首先說明地段優(yōu)勢(shì)，然后是服務(wù),，再然后策劃購(gòu)買先后不同,，優(yōu)惠力度不同的政策

列車百貨銷售策劃方案？

花生瓜子烤魚片花生瓜子,，烤魚片,，啤酒飲料，水果先來一波

方便面自熱米飯火腿腸熟食再來一波

策劃方案和方案策劃區(qū)別,？

答,，策劃方案是策劃一個(gè)方案的工作內(nèi)容，方案策劃是指負(fù)責(zé)策劃方案的人的崗位名稱，二者的關(guān)系是負(fù)責(zé)人和要負(fù)責(zé)的事的關(guān)系,。

怎么銷售圍巾,？

如果我是賣圍巾的商家，首先選擇冬天賣保暖效果好的圍巾,，春秋兩季賣好搭配衣服的圍巾,。首先冬天的圍巾要顏色要簡(jiǎn)約大方，佩戴上既保暖又大方,。春秋兩季圍巾的顏色也鮮亮一些,，搭配上圍巾后要優(yōu)雅美。這樣的話,，愛美的女士們都會(huì)來,。店選擇的

如何銷售圍巾？

1.支持一切原創(chuàng)品牌,。

2.300塊左右的羊絨圍巾,，算上物流，關(guān)稅等成本要350元左右,。

3.做品牌初期,，沒有設(shè)計(jì)師的情況下，建議框架仿大牌,，細(xì)節(jié)做調(diào)整,。這樣大方向至少不會(huì)錯(cuò)?？钍浇ㄗh偏多基礎(chǔ)款,，這樣來年還能賣。

4.單說羊絨粗紡圍巾,，190x40cm,，180克，品質(zhì)對(duì)標(biāo)優(yōu)衣庫(kù)和巴寶莉的（是的,，bur的粗紡圍巾品質(zhì)很差）,，下單成本價(jià)可控制在280以內(nèi)。品質(zhì)對(duì)標(biāo)BC,GUCCI,LP等的可以控制在300以內(nèi),。一般來講,，一般起訂量根據(jù)顏色來，原則上是每個(gè)顏色要夠30公斤才能紡紗,。如果單色圍巾的話最低起訂量差不多是100條,，雙色的話大概是210條。單色還可以做漸變色,。

5.一般來講,，決定成品品質(zhì)的因素是：纖維規(guī)格（纖維細(xì)度,，纖維長(zhǎng)度，纖維油性,，離散系數(shù)）,，紡紗工藝，織造工藝,，織造機(jī)器,，后整工藝。從各個(gè)環(huán)節(jié)來講,，把各大奢侈品牌的常規(guī)貨常規(guī)尺寸（190x40,180克）原料和加工成本控制在300以內(nèi)是完全可控的,。

6.題主情況可以先做批發(fā)開始。

7.至于找工廠,，看影響產(chǎn)品的主要因素是什么,。像是圍巾，主要因素是原料,，那么最好是在原料產(chǎn)地或者集散地，比如內(nèi)蒙,，寧夏,，河北。像是羊絨成衣主要影響因素是工藝和編織技術(shù)（受制于機(jī)器）,，那么最好是在東莞,，桐鄉(xiāng)濮院等。像是真絲類,，主要在杭州,，蘇州。

執(zhí)行方案和策劃方案的區(qū)別,？

兩種方案的主要區(qū)別是：

一,，實(shí)和虛的區(qū)別：執(zhí)行方案是已經(jīng)形成的行動(dòng)要求，必須去落實(shí)到行動(dòng)去完成,；策劃方案尚未完成,，尚在思考、研究,、討論中,，有待決策拍扳定案。

二,，執(zhí)行的對(duì)象區(qū)別：執(zhí)行方案的行動(dòng)對(duì)象是下級(jí),，是實(shí)際行動(dòng)者；策劃方案的對(duì)象是決策者,，是管理者,。

如何策劃婚禮流程策劃方案,？

1 首先需要確定婚禮的時(shí)間和地點(diǎn)，這是整個(gè)策劃方案的基礎(chǔ),。2 根據(jù)新人的喜好和個(gè)性,，確定婚禮的主題和風(fēng)格，從而確定婚禮的整體氛圍和色彩搭配,。3 制定婚禮流程,，包括儀式、婚禮拍照,、宴會(huì)環(huán)節(jié)等,，需要考慮到時(shí)間的安排和各個(gè)環(huán)節(jié)的順序。4 確定婚禮預(yù)算,，根據(jù)預(yù)算來制定細(xì)節(jié)方案,，如婚車、鮮花,、音樂,、化妝等。5 根據(jù)策劃方案的制定,，與相關(guān)的婚慶公司,、攝影師、化妝師等進(jìn)行溝通和協(xié)商,，確?；槎Y順利進(jìn)行。6 最后需要對(duì)整個(gè)策劃方案進(jìn)行評(píng)估和總結(jié),，發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行改進(jìn),，為新人提供更加貼心的服務(wù)。

演員的誕生策劃方案,？

2017年10月28日,，浙江衛(wèi)視首播了全國(guó)首檔演技競(jìng)演類勵(lì)志綜藝節(jié)目《演員的誕生》，在社會(huì)上引起很大關(guān)注,，之后幾期更是頻頻在微博熱搜榜上居前幾名,。《演員的誕生》采用了整合營(yíng)銷傳播策略,?！罢蠣I(yíng)銷就是以消費(fèi)者為核心，整合運(yùn)用各種形式的傳播方式,，以統(tǒng)一的目標(biāo)傳播統(tǒng)一的形式,，傳遞同一個(gè)聲音，最大程度上實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,，實(shí)現(xiàn)傳播效果的最大化,?！?/p>

策劃方案的幾個(gè)要素？

策劃方案幾個(gè)要素:

1,、有明確的目標(biāo)

只有有的放矢才能讓大家在最短的時(shí)間內(nèi)以最小的精力付出換來最大的回報(bào),。

在做策劃推廣方案時(shí)就要明確推廣的目標(biāo)是什么，究竟是提高產(chǎn)品的曝光率做到盡人皆知,，還是為了提高會(huì)員的注冊(cè)量亦或是做市場(chǎng)調(diào)查為新產(chǎn)品投入市場(chǎng)做一些鋪墊,。

2、要將優(yōu)勢(shì)突出

由于現(xiàn)在信息十分發(fā)達(dá),，消費(fèi)者能夠通過各種渠道來了解同類產(chǎn)品,，在做策劃推廣方案時(shí)就應(yīng)該將產(chǎn)品的主要優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)突出展示出來，讓接收到信息的消費(fèi)者能夠立即找到該產(chǎn)品與同類產(chǎn)品之間的差異,，并在這種差異下看出明顯的優(yōu)勢(shì)所在,。

3、分析受眾群體

如果策劃推廣方案中沒有做好精確的受眾群體分析會(huì)出現(xiàn)“大面撒網(wǎng)”的現(xiàn)象,，對(duì)那些非消費(fèi)受眾而言起不到應(yīng)有的推廣作用,，為了避免浪費(fèi)時(shí)間和精力、財(cái)力,，在策劃推廣方案中要準(zhǔn)確的分析受眾,。