怎樣做一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售員,,從哪些方面入手,?
一、自信:
自信講究的是自信心,,我們要明確自信心就是一種力量,。
首先,,要對自己有信心,每天工作開始的時(shí)候,,都要鼓勵(lì)自己,,我是最優(yōu)秀的!我是最棒的,!信心會(huì)使你更有活力,。那么,我們的信心來自何方,。
1,、自我認(rèn)知良好,無限定性概念,;
2,、尋求榜樣的力量;
3,、對成功有較為準(zhǔn)確的定位,;
4、對成功有足夠的耐心,;
5,、要有夢想,自主,、自立,、自由。
同時(shí),,要相信公司,,相信公司提供給消費(fèi)者的是最優(yōu)秀的服務(wù),要相信自己所銷售的房源也是非常有市場的,,相信公司為你提供了能夠?qū)崿F(xiàn)自己價(jià)值的機(jī)會(huì),。要能夠看到公司和自己形象和服務(wù)的優(yōu)勢,并把這些熟記于心,,要和對手競爭,,就要有自己的優(yōu)勢,,就要用一種必勝的信念去面客戶和消費(fèi)者。
作為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,,你不僅僅是在銷售房子,,你也是在銷售自己,客戶接受了你,,才會(huì)接受你的商品,。
二、目標(biāo)感:
做任何事情,,都應(yīng)該有一個(gè)明確的目標(biāo),,如果喪失目標(biāo),就根本不可能達(dá)到目標(biāo),。
三十四歲的美國婦女弗羅綸絲·查得威克是橫渡英吉利海峽的第一位女性,。完成這項(xiàng)壯舉之后,她決定向另一距離更遠(yuǎn)的海峽卡塔林納海峽挑戰(zhàn),,即從加利福尼亞海岸以西21英里的卡塔林納島游向加洲海岸,。如果她的壯舉能成功的話,她將成為第一個(gè)游過這個(gè)海峽的女性,。
1952年7月4日清晨,,加利福尼亞西海岸及附近的太平洋洋面籠罩在濃霧中。那天早晨,,海水凍得她身體發(fā)麻,,霧很大,她連護(hù)送船都幾乎看不到,。她一個(gè)人游著,,千萬人在電視上看著。時(shí)間一分一秒地過去了15個(gè)小時(shí),,她還在游著,。在以往這類渡海游泳中,她的最大問題不是疲勞,,而是刺骨的水溫,。終于,她感到又累又冷,,她知道自己不能再游了,,就請求拉她上船。隨船的教練及她的母親都告訴她海岸很近了,,勸她不要放棄。但她朝加洲海岸望去,,濃霧彌漫,,什么都看不到,。最后,在她的請求下,,(從她出發(fā)算起15小時(shí)55分之后)人們把她拉上了隨行的船,,其實(shí)這時(shí)她離加洲海岸只有半英里遠(yuǎn)了!后來她總結(jié)到,,令她半途而廢的不是疲勞,,也不是寒冷,而是因?yàn)樵跐忪F中看不到目標(biāo),。
迷茫的目標(biāo),,動(dòng)搖了她的信念。兩個(gè)月后,,她成功的游過了同一海峽,,仍然是游過卡塔林納海峽的第一個(gè)女性,且比男子的記錄快了大約兩個(gè)小時(shí),。因?yàn)檫@次她有了非常明確的目標(biāo),。由此看來,目標(biāo)是多么的重要,!在對于目標(biāo)的把握上,,應(yīng)該注意兩大要素:明確量化的結(jié)果,掌握限定的時(shí)間,。
對于目標(biāo)結(jié)果,,要分階段達(dá)成,注意積累,,循序漸進(jìn),,不要妄想一步到位。而時(shí)間的管理上,,應(yīng)該注意區(qū)分到達(dá)目標(biāo)過程中事件的輕重緩急,,以便解決問題,向目標(biāo)靠近,。
1,、既重要又緊急的事件;
2,、重要但不緊急的事件,;
3、緊急但不重要的事件,;
4,、不緊急不重要的事件。
從上面幾個(gè)方面把握通向目標(biāo)的事件分析,進(jìn)行思考和計(jì)劃:
1,、拿出時(shí)間來思考,,作好全盤規(guī)劃;
2,、每天作好第二天的安排,;
3、不要總是讓緊急的事情打亂計(jì)劃,。
只有這些我們都作到了,,我們的目標(biāo)將不再遙遠(yuǎn)。
三,、專業(yè)度:
就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言,,你所從事的本身就是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,你的專業(yè)程度直接影響著你的客戶,,當(dāng)然也影響到你的業(yè)績,。
客戶為什么找你買房子?房主為什么找你賣房子,?因?yàn)槟銓I(yè),,你對房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有相關(guān)知識(shí)都了如指掌,能給他們一個(gè)專業(yè)服務(wù)業(yè),。房主可以以合適的價(jià)格賣掉房子,,客戶可以以合適的價(jià)格買到房子,還有未來的增值和想象空間,、在你這里,,可以得到所需要的所有專業(yè)服務(wù)。如果問你這個(gè)也不懂,,那個(gè)也不懂,,那么客戶找你干什么?憑什么要付你傭金,?
貝蒂,,哈德曼是亞特蘭大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。由于任何一頂待售的房地產(chǎn)可以有好幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人,,所以哈德曼如果想出人頭地的話,,只有憑著豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和服務(wù)客戶的熱誠。哈德曼強(qiáng)調(diào):“我始終掌握著市場的趨勢,,市場上有哪些待售的房地產(chǎn),,我了若指掌。在帶領(lǐng)客戶察看房地產(chǎn)以前,,我一定把房地產(chǎn)的有關(guān)資料準(zhǔn)備齊全并研究清楚,?!惫侣鼜?qiáng)調(diào),今天的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須對“貸款”有所了解,?!爸朗裁礃拥姆康禺a(chǎn)可以獲得什么樣的貸款是一件很重要的事,,所以,,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要隨時(shí)注意金融市場的變化,才能為客戶提供適當(dāng)?shù)娜谫Y建議,。
四,、表達(dá)力:
用流暢的、富有感染力的語言將你要說明的問題講給你的客戶,,使客戶能夠清楚地了解你語言的含義,,了解他想知道的問題答案,這是提高工作效率的重要一環(huán),。
但是,,請一定牢記一個(gè)忠告:感覺總是比語言快十倍。因?yàn)檫@絕對是一個(gè)真理,。請隨時(shí)隨地注意自己和客戶的肢體語言,,這是感覺獲得的最直接信號(hào),也許比語言更有效,。所以,,我們在表達(dá)力方面一定要注意下面幾個(gè)方面:
1、形象:裝容適宜,,得體自然,,服飾規(guī)范,尊重對方,。
2,、眼神:目光親切,自然平和,。真誠相對,,順勢而動(dòng)。
3,、語言:口氣堅(jiān)定,,充滿自信,知識(shí)豐富,,認(rèn)真請教,,善于傾聽,答疑解惑,。
4,、舉止:落落大方,避免拘謹(jǐn),重視對方,,且記張狂,。
從上面幾個(gè)方面看,除過語言外,,尚有三條,,皆在形象與肢體。所以,,我們在向客戶推銷過程中,,除要提高自己語言的表達(dá)力外,也要注意自己肢體的語言表達(dá)力,,更要注意客戶的肢體語言,。
一般來說,客戶們不會(huì)直言告訴你他們對你的話能否聽得進(jìn)去,,但他們的身體語言會(huì)這樣做,。通過觀察人的五個(gè)身體語言表達(dá)渠道:臉、手臂,、手,、腳和身體角度,就能知道客戶對你提供的信息的接受程度,,這是客戶的一種表達(dá)力,,這些程度像交通信號(hào)燈一樣有三種:綠燈、黃燈和紅燈,。當(dāng)你觀察到客戶的這些信息后,,就要開始相應(yīng)的行動(dòng),盡力去了解客戶的想法并引領(lǐng)他們轉(zhuǎn)入更加積極的態(tài)度,。
[綠燈]:這種信號(hào)表示客戶對你提供的信息感興趣而且非常信任你,。這些人的身體角度會(huì)面對你,身體略微向你傾斜,;他們臉帶微笑,,眉毛上揚(yáng),眼睛始終注視你的眼睛,;坐著時(shí),,客戶不會(huì)無禮的翹起二郎腿。你看到這些綠色信號(hào),,你大可放心的肯定你有足夠的營銷機(jī)會(huì),,但別忘了你自己的“綠色”信號(hào)將有助于保持和加強(qiáng)客戶對你的接受性態(tài)度,所以你自己要始終保持開放和友好,。
[黃燈]不為你言語所動(dòng)的客戶會(huì)亮出黃色信號(hào),,他們可能對你還心存懷疑,,也許害怕會(huì)后悔自己的決定。這些人的特點(diǎn)是:身體角度與你略偏,,臉上表情僵硬,、不快、懷疑或者傲慢,;他們會(huì)抱起手臂,、翹起二郎腿,人也顯得坐立不安,。猶豫和擔(dān)心導(dǎo)致這樣的態(tài)度,,但這還是比較容易改觀的,。保持你積極和友好的的態(tài)勢,,用開放性的問題鼓勵(lì)你的客戶說出想法。你可以說:“我想聽聽你的意見,?!被蛘摺澳銓ΜF(xiàn)在的情況怎么看?”客戶的回答可以幫助你了解他們關(guān)注的問題,,找出癥結(jié)所在,,提供答案,用你積極的態(tài)度去感染他們,。
[紅燈]如果你忽視客戶的黃燈預(yù)警,,客戶可能就開始傳遞紅色信號(hào),這時(shí)的事態(tài)就比較嚴(yán)重了,。紅色信號(hào)很容易辨認(rèn),,這些人身體角度可能威脅性的前傾向你,或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)地后靠遠(yuǎn)離你,,臉上表情緊張,、漲紅,有的人開始搖頭,。他們的手臂抱的更緊,,手或握拳,或指指點(diǎn)點(diǎn),,或掌心向外示意你停止,。這時(shí)候你應(yīng)該快速采取行動(dòng)去使客戶平靜下來,挽救局面,。首先,,不要為自己辯護(hù),先對客戶的這種態(tài)度表示理解,;然后重新部署談話方式,,把重點(diǎn)放到你的建議的優(yōu)點(diǎn)上來,;第三,繼續(xù)不斷的傳達(dá)你自己開放和友好的積極信號(hào),。
有一點(diǎn)要記住,,預(yù)防比治療有用得多,在與客戶談話中時(shí)刻注意他們的身體語言,,當(dāng)看到黃燈時(shí)就要提高警惕,,讓客戶的身體語言指導(dǎo)你順利開展?fàn)I銷工作。
五,、細(xì)節(jié):
細(xì)節(jié)是完成的重要程序,,只有把握每一個(gè)細(xì)節(jié),力求完美,,你將取得完美的結(jié)果,。具體要把握好下面幾點(diǎn):
A、在接待環(huán)節(jié),,就要注意作好收集關(guān)于客戶的信息的工作,。比如客戶的姓名、姓別,、來訪人數(shù),、客戶特征、來訪交通工具,、聯(lián)系電話,、意向戶型、意見建議,、認(rèn)知途徑,、來訪批(人)數(shù)、意向價(jià)格,、交樓標(biāo)準(zhǔn),、客戶來源等;
記錄每一次洽談經(jīng)過,,將與客戶的每一次接觸過程盡量詳盡地記錄下來(包括電話追蹤,、多次來訪情況),以便掌握客戶情況,;建立聯(lián)系通道,。與客戶保持經(jīng)常性的聯(lián)系,通過電話訪談等方式了解客戶動(dòng)態(tài),,通過交往,,把客戶交為自己的朋友;堅(jiān)持不懈,??蛻羧绻€沒有做出購買決定,,就要繼續(xù)跟蹤;結(jié)案,。記錄客戶成交情況或未成交原因,。
經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該經(jīng)常在空閑的時(shí)候,翻看自己的客戶檔案,,回憶客戶的模樣,,接待的過程,加深對客戶的印象,。當(dāng)客戶第二次來訪或來電的時(shí)候,,我都可以準(zhǔn)確地叫出他的名字,和客戶建立朋友關(guān)系就是從這一步開始的,。只要在工作當(dāng)中,,認(rèn)認(rèn)真真地用心去做,肯定會(huì)達(dá)到銷售技巧的最高水平,。
B,、善于在細(xì)節(jié)上捕捉靈感。
1,、具有專業(yè)形象,一言一行要面帶微笑,。
2,、時(shí)時(shí)與顧客交流,縮短彼此距離,。
3,、顧客問的每一句話,回答前要想想他是什么目的,。
4,、仔細(xì)聆聽顧客的每一句話。
5,、不要把自己的思想強(qiáng)加給顧客,,先肯定后否定。
6,、不要做講解員,,要做推銷員。
7,、要運(yùn)用贊美,、贊美、再贊美,。
8,、在談判中不慌不忙,,要注意語氣的變化,有高潮,,有低估,。
9、在作介紹是要語言明確,,簡單易懂,。
10、理論分析要到位,,要侃深,,侃透、侃細(xì),。
11,、要靈活,講例子不講大道理,,給人深入淺出的形象比喻,,達(dá)到聲情并茂的效果。
12,、顧客提出問題一定要抓住,,分析到位,牽住顧客,。
13,、間接逼定充滿自信,一輪不行下一輪再來,。
14,、必須準(zhǔn)備充分落分明。話題,,不能冷場,。
15、咬字清楚,,段落分明,。
C、耐心,、誠心的把握好各種細(xì)節(jié),。
從客戶角度考慮,絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中,,作為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人,,你如果一次能提供比較多的選擇,客戶會(huì)感激不盡,。畢竟,,你為他們考慮了下一步,。有時(shí)經(jīng)紀(jì)人要去帶看的下一個(gè)物業(yè)的情況時(shí),最好直接建議客戶去還是不去,。因?yàn)橛幸恍┯腥毕莼虿环纤麄円蟮姆课?,他們?nèi)チ艘彩抢速M(fèi)時(shí)間。自己直接告訴他們,,免去他們的奔波,,無形中,你的服務(wù)又進(jìn)了一步,。
設(shè)想有一百個(gè)客戶來看房,,能有一個(gè)人當(dāng)場給單嗎?也許有時(shí)會(huì)有的,,但絕大多數(shù)情況下,,這是不可能的??蛻襞c經(jīng)紀(jì)人如果以前不認(rèn)識(shí),,沒有任何的信任關(guān)系,客戶會(huì)猶豫,,再猶豫,;考慮再考慮。但是,,做為一個(gè)優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,,絕不能因?yàn)橐话賯€(gè)客戶來讓你帶他去看房,結(jié)果沒有一個(gè)人下定而灰意冷,、怠慢客戶。如果沒有耐心,,你絕不會(huì)成為一個(gè)優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,。
以一百個(gè)客戶為例,這一百個(gè)客戶你如果細(xì)心照料的話,,在將來的某個(gè)時(shí)候,,任何一個(gè)人都可能成為你的忠誠的客戶。你如果因?yàn)楝F(xiàn)在他們沒能給出任何單就怠慢他們的話,,你將一無所獲,。而你如果反其道而行之的話,你可能會(huì)贏得不只這一百個(gè)客戶,。因?yàn)樗麄冇信笥?,有親屬,有朋友的朋友,,有親屬的親屬,。他們今天由于各種原因不能立即做決定,,并不代表他們將來不能,何況不能立刻落單并不一定是他們的錯(cuò),。
一般人陪客戶看房時(shí),,可能只是單純地給客戶一些這個(gè)房子的資料,再登記一下客戶的資料,。而真正的金牌經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時(shí),,只要有時(shí)間,總是盡可能提早到達(dá)并準(zhǔn)備至少四五個(gè)不同價(jià)位的房子的資料,,讓客戶有更多的選擇余地,。
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