商品房買賣的區(qū)別?商品房包銷與商品房代銷？

一、商品房包銷法律關(guān)系有哪些,？

在商品房包銷中,，存在內(nèi)部和外部兩個方面的三種法律關(guān)系。內(nèi)部關(guān)系即開發(fā)商與包銷人之間的關(guān)系,，外部關(guān)系即包銷人和開發(fā)商與買受人之間的關(guān)系,。

1、開發(fā)商與買受人之間的買賣關(guān)系

在商品房買賣過程中,，開發(fā)商擁有商品房的所有權(quán),，且具有商品房出售主體資格，包銷人只能以開發(fā)商的名義對外銷售,。故開發(fā)商與買受人才是商品房買賣合同的當(dāng)事人,，開發(fā)商與買受人之間構(gòu)成一種買賣關(guān)系。

2,、開發(fā)商與包銷人之間的包銷關(guān)系

這種包銷關(guān)系分為兩個層次：在包銷期限內(nèi),，包銷人以開發(fā)商的名義向購房者出售商品房，包銷人與開發(fā)商對外是一種代理關(guān)系;包銷期滿,，包銷商購入剩余的包銷房,，包銷商與開發(fā)商之間構(gòu)成一種買賣關(guān)系。

3、包銷人與買受人之間的關(guān)系

如前所述,，包銷人與購房者之間并不發(fā)生直接的買賣關(guān)系,，但包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人。

二,、商品房包銷有什么法律特征,？

1、代理說

這種觀點認(rèn)為,，“包銷行為符合民法中關(guān)于代理行為的一般特征,。根據(jù)民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi),，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為,，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度?！?在商品房包銷中,，開發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷人獨家代理銷售，在包銷中是以開發(fā)商的名義對外銷售,，購房人也是與開發(fā)商簽訂購房合同,，銷售商品房的法律后果也由開發(fā)商對外負(fù)責(zé)，這就符合民法理論中關(guān)于代理的定義,。因此,，包銷是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為,。因為,，包銷人的代理責(zé)任相對于其他代理方式是更加嚴(yán)厲的、代理的權(quán)限更為廣泛,、代理的風(fēng)險相對于一般代理也更大,。

“有學(xué)者根據(jù)民事法律行為相關(guān)理論將代理說具體分為附條件的代理行為說和附期限的代理行為說?！?附條件的代理行為說實際上是一種附解除條件的代理行為,。所附條件為，若包銷期限屆滿仍未全部售出商品房,，則由包銷人全部購入,，同時代理權(quán)終止。附期限的代理行為說是指以雙方約定的包銷期限為終期的代理行為,，在約定的終期到來時代理權(quán)終止,。

2、買賣說

這種觀點認(rèn)為,，商品房包銷的最終后果往往是包銷人購入房屋,，且在包銷人開始銷售之前,，包銷人與開發(fā)商已就房屋買賣的價格達(dá)成協(xié)議，只是該協(xié)議是一種附條件的民事法律行為,，即當(dāng)包銷人未完全售出協(xié)議范圍內(nèi)的房屋時,，協(xié)議產(chǎn)生法律效力，包銷人需購入所有剩余未售出的房屋,?！皬拿穹ɡ碚搧矸治觯I賣合同在實際上有兩種含義：其一,，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)給買受人,，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移其財產(chǎn)權(quán)(包括財產(chǎn)所有權(quán)和其他各種財產(chǎn)權(quán))給買受人,，買受人向出賣人支付價款的合同,。

一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同,，即轉(zhuǎn)移一定實物的財產(chǎn)所有權(quán)的合同為實物買賣;第二種含義的買賣合同,，除實物買賣外，還包括權(quán)利買賣,。”依該理論,，商品房包銷行為屬于第二種含義的買賣,，當(dāng)開發(fā)商與包銷人簽訂了包銷協(xié)議后，開發(fā)商實際上喪失了對協(xié)議范圍內(nèi)房屋的銷售權(quán)利,，同時也是間接地轉(zhuǎn)移了這些房屋的所有權(quán),，即無論包銷人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權(quán)最終都將轉(zhuǎn)移,，只是這種所有權(quán)移轉(zhuǎn)的對象是不確定的,，只有等到包銷期限屆滿才能最終確定。至于為何采取包銷的形式而不直接采用買賣的形式主要是因為在現(xiàn)行的法律制度下,，包銷人自身不能直接從事商品房買賣,，只能借助開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售。此外,，包銷人也不愿意通過轉(zhuǎn)賣商品房來增加買賣環(huán)節(jié)(兩次買賣),，避免了兩次征稅的情況。從包銷人自身的實力上看,，包銷人一般資金規(guī)模不大,，實力有限，不愿先期投入全部買房資金,，而是參與到一次買賣中,，購入開發(fā)商的銷售權(quán)，既減少買賣環(huán)節(jié)，又減少資金投入,，從而實現(xiàn)與開發(fā)商的專業(yè)分工和利潤共享,。

有學(xué)者在買賣說的基礎(chǔ)上，將包銷行為明確定義為特殊買賣行為,，認(rèn)為其包銷行為是直接買賣與間接買賣的結(jié)合,。“具體可分為三種情況：第一,，如在包銷期限內(nèi),，包銷房全部售出，則包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系因包銷代理行為的完成而一并完成,，間接買賣則代替了直接買賣,。第二，如在包銷期限內(nèi),，包銷房全部未售出,，則包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系因包銷行為的不發(fā)生而直接完成，由包銷人直接買進(jìn)全部包銷房,。第三,，如在包銷期限內(nèi)包銷房部分售出，則售出部分的包銷房是通過包銷來間接完成包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系;而剩余部分的包銷房則按包銷協(xié)議的約定,，由包銷人從開發(fā)商手中直接完成買賣關(guān)系,，雙方辦理包銷房的買賣手續(xù)?！?/p>

3,、兩合行為說

持這種觀點的人認(rèn)為，包銷行為是一種動態(tài)過程,，包銷人與開發(fā)商的法律關(guān)系處在動態(tài)變化過程中,，如果包銷人將房屋全部出售，則包銷人與開發(fā)商所發(fā)生的法律關(guān)系僅僅是代理關(guān)系;如果包銷人只是將房屋部門售出,，那么包銷人還存在購入房屋的責(zé)任,，此時包銷人則是作為買方與開發(fā)商發(fā)生了買賣法律關(guān)系。因此,，商品房包銷既不是一種單純的代理行為,，也不是只存在買賣行為，而是一種兼具代理和買賣特性的新型民事法律行為,，不能簡單地用一種法律行為來定義包銷行為,。

4、“無名合同說”

這種觀點也是學(xué)者提出的一種最新的觀點,，認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活的繁雜性和多樣性使得法律的規(guī)制無法面面俱到,，因此沒有必要一定要將包銷合同歸屬于哪一類合同,。《合同法》在規(guī)定了有名合同的同時,，也承認(rèn)了無名合同存在的合法性,，只要雙方的意思表示真實，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定,，那么合同就可以成立,。對于無名合同應(yīng)當(dāng)參照 當(dāng)事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規(guī)定處理,，沒有近似的有名合同的,，則根據(jù)《合同法 》第八條的規(guī)定，適用《合同法》的原則和民法原理處理,。該觀點還認(rèn)為,，包銷行為其實是一個復(fù)合行為，是多個民事法律行為的復(fù)合,，不同階段會呈現(xiàn)出不同的行為特征,，因此我們只需要根據(jù)包銷行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來加以適用法律,，而無須一定要將包銷行為歸為哪一種行為,，這樣反而會引起法律適用上的錯誤。

商品房門尺寸,？

1,、入戶門尺寸：一般為950mm×2050mm×90mm或950mm×2050mm×220mm，這樣的大門設(shè)計出來才會給人一種大氣的感覺,，能夠彰顯出戶主的生活品味以及對生活的態(tài)度。

2,、廚房門尺寸：如果廚房推拉門選擇為單向推拉門的話那么尺寸可以考慮在700~800mm的寬度來設(shè)計,，因為冰箱、家電之類的尺寸寬度已經(jīng)在600mm,，所以為了考慮家電的進(jìn)出入,，單向推拉門是有要求的。至于雙向推拉門的話門的總寬度可以在1400mm,、1800mm,、2000mm這三個范圍中選取。

3,、臥室房門尺寸：分為正標(biāo)和非標(biāo)尺寸,，正標(biāo)臥室門尺寸可以建議是在800mm×2000mm，如果臥室門選擇留洞包門套的話那么尺寸就在860mm×2300mm,。非標(biāo)尺寸就可以根據(jù)門套的尺寸來定,。

4,、衛(wèi)生間房門尺寸：一般衛(wèi)生間門高度有1900mm、2000mm,、2100mm這三種尺寸,，寬度的有800mm和900mm這兩種。

營銷策劃目的,？

1,、樹立企業(yè)整體形象的目的是提高企業(yè)的社會地位，提升企業(yè)的社會價值,，擴大企業(yè)在市場上的影響力,。樹立企業(yè)整體形象的最終目的也是為了更好地、更長遠(yuǎn)地營銷企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù),。

2,、為企業(yè)明確將來應(yīng)該實現(xiàn)的目標(biāo)。通過市場營銷策劃,，可以使企業(yè)確立明確的營銷目標(biāo),。不僅可以加速企業(yè)營銷由現(xiàn)實狀態(tài)遷躍，而且可以減少許多迂回尋找目標(biāo)造成的無效勞動,。

營銷策劃流程,？

廣告策劃公司表示，策劃一場活動并不是一件簡單的事,，整個活動是否可以順利的進(jìn)行是和流程的合理性以及精密程度息息相關(guān)的,。那么接下來我們就來一起了解一下營銷策劃活動的流程以及前期籌備。

營銷策劃活動的流程包括制定的要點與活動流程的制定要素,，制定的要點就是每一個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而形成一個活動,，一步一步都需要有邏輯性，而不是從頭到尾隨性而來,。我們看過很多活動,，都會有抽獎的環(huán)節(jié)，這樣一來不僅調(diào)動了活動氣氛,，而且在活動中宣傳了產(chǎn)品,，不過需要做到的是順序有秩，充滿邏輯性,。企業(yè)或是營銷策劃公司在活動開始前需要將活動主題,、形式等各種問題都再考慮一遍，因為這樣會有利于全面展現(xiàn)活動與流程,。重要的一點要記得有一些活動所需的產(chǎn)品是跨省運輸?shù)?，要選擇正確的運輸方式，否則就會影響到活動的運行時間,。在運輸當(dāng)中,，對產(chǎn)品的愛護(hù)也是不能忽視的,，我們要時刻做到正確衡量活動流程的標(biāo)準(zhǔn)。

對于活動流程的制定要素不僅僅指的是活動執(zhí)行流程,，同時還包括活動策劃的整體流程,，需要結(jié)合整個活動的策劃與執(zhí)行，這樣才會產(chǎn)生一個有魅力并讓人流連的活動,，下面就來一起了解一下活動策劃流程整體要素都有哪些,。

企業(yè)或是營銷策劃公司舉辦活動的目的是為了提高產(chǎn)品知名度，那么活動可以定位在娛樂促銷型上面,，整個氛圍是輕松愉快的,，那么這就是活動的定位。當(dāng)然活動流程的要素不僅僅是這一個,，還有根據(jù)產(chǎn)品類型考慮的活動形式,、根據(jù)活動形式來考慮的活動主題、活動或是游戲的規(guī)則,、整體工作的安排,、根據(jù)主題所做的宣傳口號以及應(yīng)對意外的備案。

活動的前期籌備所指的就是在籌備活動之前需要有著明確的分工,，每一場活動大家看起來都是有條不紊,，有序有秩的，其實都是有流程的,，首先安排工作人員到位,，然后開始籌備會議，大家一起定好現(xiàn)場節(jié)目的演員,，仔細(xì)檢查一下籌備的物品是否到位,，工作人員需要給嘉賓發(fā)送短信或是請?zhí)s到現(xiàn)場，還有嘉賓的進(jìn)場順序也是很關(guān)鍵的問題,。

我們需要記住的是活動策劃人員在定制活動流程的時候,，是不可以懷有湊活的心理的，更加不可以隨便的去拼東湊西,，如果是這樣的操作，那活動將會失去意義與活力,，當(dāng)然在沒有想法的時候可以做一下營銷咨詢,。

商品房電梯標(biāo)準(zhǔn)？

各種商品住宅樓梯電梯設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 一般性標(biāo)準(zhǔn) 6 層:敞開樓梯*1 6+1 層:敞開樓梯*1 7~9 層:敞開樓梯*1+無障礙電梯*1

商品房驗收流程,？

1,、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告,，申請工程竣工驗收,。實行監(jiān)理的工程,，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

2,、建設(shè)單位收到工程竣工報告后,，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察,、設(shè)計,、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組,，制定驗收方案,。

3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間,、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu),。

4、建設(shè)單位組織工程竣工驗收：

(1)建設(shè),、勘察,、設(shè)計、施工,、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律,、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的情況;

(2)審閱建設(shè)、勘察,、設(shè)計,、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料;

(3)實地查驗工程質(zhì)量;

(4)對工程勘察,、設(shè)計,、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價,，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見,。參與工程竣工驗收的建設(shè)、勘察,、設(shè)計,、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時,，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法,，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收,。

商品房契稅繳納,？

南寧市商品房契稅按90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭少有住房的,，按1％稅率征收契稅,，90-144平米普通住宅1.5％,，超過144平米3％，非住宅3％,。通常契稅跟著首付款一起交,，開發(fā)商代收。交納相關(guān)費用,，開發(fā)商會出具正式的購房交錢證明,。

杭州商品房總數(shù)？

2020年杭州共銷售商品房總數(shù)為25萬套

商品房樓面厚度,？

國家規(guī)定商品房樓板為單向板,，其厚度標(biāo)準(zhǔn)要不小于60mm，樓板為雙向板的話,，其厚度不小于80mm,，樓板為無梁樓板的話，其厚度不小于150mm,，要是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的話,，就屬于開發(fā)商違約。

商品房如何置換,？

房屋置換的流程具體有六個步驟：

（一）置換登記：須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件,、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續(xù)。

（二）價格評估,。

（三）置換委托：在確定置換意向后,，可正式委托置換公司即中介公司進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書,。

（四）簽訂合同：須正式簽訂有關(guān)交易合同或確認(rèn)書,。

（五）辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認(rèn)書后，根據(jù)合同的約定,，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等,，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程,。

（六）交割物業(yè)：交割驗收時,，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內(nèi)物件搬空,，水,、電、煤,、通訊費用等全部結(jié)清。