商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案,？

　　北 奧 公 館　　營(yíng)銷推廣策略報(bào)告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奧公館專案組　　1,、項(xiàng)目SWOT分析　　1．1優(yōu)勢(shì)　　? 位于奧運(yùn)核心腹地　　? 純板樓居住型小社區(qū)　　? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫(kù)　　? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售　　? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施　　1．2劣勢(shì)　　? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高　　? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂　　? 目前周邊交通條件并不理想　　? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離　　1．3機(jī)會(huì)　　? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間　　? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大　　? 市政及配套設(shè)施將逐步完善　　1．4威脅　　? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定　　? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫　　以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析,，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢(shì),，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃,?！　?、銷售周期　　2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說明　　我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī),，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇,，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此,，本項(xiàng)目推出的成功與否,，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善,，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期,，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場(chǎng),?！　”本┦蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示,，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開始,，然后持續(xù)加溫，直至11月份,，而這段時(shí)間里,，又以5、6月份和9,、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁,。　　2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明　　? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目　　? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂,，工期使銷售刻不容緩　　? 樣板間及售樓處于11月底投入使用　　? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂,，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初　　? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善　　? 2004年底大屯路斷路整修　　? 2004年底科薈路通車交付使用　　? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離　　2．3本項(xiàng)目銷售周期說明　　本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月,。根據(jù)以上推廣特點(diǎn),，綜合項(xiàng)目自身情況,，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段,。各階段具體時(shí)間分布如下表：　　銷售周期分布表　　銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月　　第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月　　第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盤期 2006年4月至2006年5月　　2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明　　本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表　　項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成　　可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)　　76561.84平方米 540套 486套　　銷售任務(wù)明細(xì)表　　周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5　　本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定,，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)?！　?005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15　　2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10　　強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29　　2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35　　2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成,，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50　　第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　第二強(qiáng)銷期　　2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50　　2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30　　第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14　　2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18　　2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10　　2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25　　尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25　　2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30　　總計(jì) 486　　3、推廣策略　　3．1本項(xiàng)目客戶群特征　　? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活　　? 在中關(guān)村區(qū)域工作　　? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍　　? 部分客戶有二次置業(yè)的需求　　? 購(gòu)房更加理性　　? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同,，認(rèn)同區(qū)域升值潛力　　? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力　　3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理　　? 地處奧運(yùn)中央腹地,，新興富都市中心　　? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)　　10—14層板式小高層　　體量適中，共540套　　純居住的居住舒適性　　現(xiàn)代化暖色外立面,、國(guó)際化居所,、暖意融融　　蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然　　高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào)　　封閉式小區(qū)管理,，居住安全舒適　　停車管理：封閉立體車庫(kù),，節(jié)省空間　　準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心　　? 區(qū)域內(nèi)稀缺性　　? 項(xiàng)目較高的升值空間　　3．3賣點(diǎn)整合　　區(qū)域,、產(chǎn)品,、稀缺性　　3．4推廣手段　　? 三板斧　　區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”　　產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”　　稀缺性：“鉆石般稀有”　　? 七種武器　　“中等社區(qū),，舒適生活”　　“詮釋純居住空間,，私享大宅”　　“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”　　“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購(gòu)買更有信心”　　“現(xiàn)代化暖色外立面,、國(guó)際化居所、暖意盎然”　　“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”　　“封閉小區(qū)管理,，安心居住場(chǎng)所”　　? 一招制敵　　“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”　　3．5媒體選擇策略建議　　3．5．1媒體選擇策略原則　　結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期,，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體,，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力,。　　3．5．2媒體選擇　　報(bào)廣　　選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》,、《新京報(bào)》,，以半版為主、雙通為輔,，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性,。　　輔助媒體　　由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成,，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》,、《樓市》,、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志,，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳,。　　3．5．1宣傳方式　　在媒體推廣過程中,，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度,、立體、擇時(shí)投放,，高亮點(diǎn)頻率曝光方式,，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知,。軟文炒作增加曝光密度,，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 ?！　?．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰　　為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目,，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì),，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力,。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱的不利態(tài)勢(shì) ,。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：　　市場(chǎng)推廣媒體選擇表　　周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《萬房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬　　強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44　　2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬　　平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬　　2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　200年10月,、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣　　《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合　　44萬　　第二調(diào)整期　　2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　“現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《安家》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　總計(jì) 850萬　　3．6價(jià)格策略　　3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則　　? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā),；　　? 充分考慮開發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)；　　? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度,；　　? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期,。　　3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略　　? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段,，價(jià)格不斷攀升,，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交,，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶,，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用?！　? 根據(jù)以上情況,，在開盤即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間,?！　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高,，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買信心,、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響,，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn),?！　? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略,?！　? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整?！　?,、推廣方案　　4．1推廣主線　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）　　本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度,，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注,，從而達(dá)到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì),，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ),?！　≡诒句N售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”,、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下,，引起人們的關(guān)注,，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹立形象,，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意,。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象?！　? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）　　這一階段主要利用輔助媒體,，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，誘導(dǎo)客戶的購(gòu)買欲,，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間,，私享大宅”以及“分戶式空調(diào),，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì),，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求,。　　? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）　　進(jìn)入調(diào)整期,，推廣力度隨之減弱,，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn),，通過推廣積累新客戶,，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購(gòu)買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面,、國(guó)際化居所、暖意盎然”　　? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）　　這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度,，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀,，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理,，安心居住場(chǎng)所”　　? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）　　本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段,，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季,，此時(shí)降低推廣力度,，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì),，維持樓盤的平穩(wěn)銷售,，同時(shí)順利完成入住的辦理?！　? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）　　本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住,，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果,。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí),，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案,?！　?．2各階段媒體推廣策略　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期　　廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng),。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶,。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告,，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn),?！　V告訴求： 地域性優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性,、升值潛力,。　　? 強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后,，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段,。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告,，網(wǎng)媒多方面全方位的形式,，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮?！　V告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性,。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）,?！　? 調(diào)整期　　廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào),，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體,，從而保持穩(wěn)定的銷售速度?！　V告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合　　? 第二強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間,，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度,，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮,?！　V告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”　　? 第二調(diào)整期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段,。在第二熱銷期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率,。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮,。　　廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　? 尾盤期　　廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售,，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率,；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度?！　?．3營(yíng)銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)　　? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期　　推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)　　推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶的積累工作,?！　⊥茝V戰(zhàn)略：軟硬兼施　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月　　為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注,，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”,。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行?！　”敬斡浾咭娒鏁?huì)將準(zhǔn)備充分,，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家,，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮?！　∮浾咭娒鏁?huì)后,，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》,、《北京晚報(bào)》,、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道,。同期硬廣的推出,，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度,?！　M參與報(bào)道的媒體名單如：　　《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》,、《北京青年報(bào)》,、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《精品購(gòu)物指南》,、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》,、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》,、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》,、《雅虎網(wǎng)》,、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等,?！　☆A(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元　　推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”　　推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期,，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高銷售速度?！　⊥茝V戰(zhàn)略：拋磚引玉　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月　　2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成,，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi),，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式,，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下,，配合現(xiàn)樓樣板間的推出,，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率,。

商業(yè)計(jì)劃書與營(yíng)銷策劃書有什么區(qū)別？

內(nèi)容相同表達(dá)方式不同,。策劃書即對(duì)某個(gè)未來的活動(dòng)或者事件進(jìn)行策劃,，并展現(xiàn)給讀者的文本。策劃方案,，是策劃成果的表現(xiàn)形態(tài),，通常以文字或圖文為載體，策劃方案起端于提案者的初始念頭,，終結(jié)于方案實(shí)施者的手頭參考,，其目的是將策劃思路與內(nèi)容客觀地、清晰地,、生動(dòng)地呈現(xiàn)出來,，并高效地指導(dǎo)實(shí)踐行動(dòng)。

營(yíng)銷策劃流程,？

廣告策劃公司表示,，策劃一場(chǎng)活動(dòng)并不是一件簡(jiǎn)單的事，整個(gè)活動(dòng)是否可以順利的進(jìn)行是和流程的合理性以及精密程度息息相關(guān)的,。那么接下來我們就來一起了解一下營(yíng)銷策劃活動(dòng)的流程以及前期籌備,。

營(yíng)銷策劃活動(dòng)的流程包括制定的要點(diǎn)與活動(dòng)流程的制定要素，制定的要點(diǎn)就是每一個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而形成一個(gè)活動(dòng),，一步一步都需要有邏輯性,，而不是從頭到尾隨性而來,。我們看過很多活動(dòng)，都會(huì)有抽獎(jiǎng)的環(huán)節(jié),，這樣一來不僅調(diào)動(dòng)了活動(dòng)氣氛,，而且在活動(dòng)中宣傳了產(chǎn)品，不過需要做到的是順序有秩,，充滿邏輯性,。企業(yè)或是營(yíng)銷策劃公司在活動(dòng)開始前需要將活動(dòng)主題、形式等各種問題都再考慮一遍,，因?yàn)檫@樣會(huì)有利于全面展現(xiàn)活動(dòng)與流程,。重要的一點(diǎn)要記得有一些活動(dòng)所需的產(chǎn)品是跨省運(yùn)輸?shù)模x擇正確的運(yùn)輸方式,，否則就會(huì)影響到活動(dòng)的運(yùn)行時(shí)間,。在運(yùn)輸當(dāng)中，對(duì)產(chǎn)品的愛護(hù)也是不能忽視的,，我們要時(shí)刻做到正確衡量活動(dòng)流程的標(biāo)準(zhǔn),。

對(duì)于活動(dòng)流程的制定要素不僅僅指的是活動(dòng)執(zhí)行流程，同時(shí)還包括活動(dòng)策劃的整體流程,，需要結(jié)合整個(gè)活動(dòng)的策劃與執(zhí)行,，這樣才會(huì)產(chǎn)生一個(gè)有魅力并讓人流連的活動(dòng)，下面就來一起了解一下活動(dòng)策劃流程整體要素都有哪些,。

企業(yè)或是營(yíng)銷策劃公司舉辦活動(dòng)的目的是為了提高產(chǎn)品知名度,，那么活動(dòng)可以定位在娛樂促銷型上面，整個(gè)氛圍是輕松愉快的,，那么這就是活動(dòng)的定位,。當(dāng)然活動(dòng)流程的要素不僅僅是這一個(gè)，還有根據(jù)產(chǎn)品類型考慮的活動(dòng)形式,、根據(jù)活動(dòng)形式來考慮的活動(dòng)主題,、活動(dòng)或是游戲的規(guī)則、整體工作的安排,、根據(jù)主題所做的宣傳口號(hào)以及應(yīng)對(duì)意外的備案,。

活動(dòng)的前期籌備所指的就是在籌備活動(dòng)之前需要有著明確的分工，每一場(chǎng)活動(dòng)大家看起來都是有條不紊,，有序有秩的,，其實(shí)都是有流程的，首先安排工作人員到位,，然后開始籌備會(huì)議,，大家一起定好現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目的演員，仔細(xì)檢查一下籌備的物品是否到位,，工作人員需要給嘉賓發(fā)送短信或是請(qǐng)?zhí)s到現(xiàn)場(chǎng),，還有嘉賓的進(jìn)場(chǎng)順序也是很關(guān)鍵的問題。

我們需要記住的是活動(dòng)策劃人員在定制活動(dòng)流程的時(shí)候,，是不可以懷有湊活的心理的,，更加不可以隨便的去拼東湊西，如果是這樣的操作,，那活動(dòng)將會(huì)失去意義與活力,，當(dāng)然在沒有想法的時(shí)候可以做一下營(yíng)銷咨詢。

營(yíng)銷策劃目的,？

1,、樹立企業(yè)整體形象的目的是提高企業(yè)的社會(huì)地位，提升企業(yè)的社會(huì)價(jià)值,，擴(kuò)大企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力,。樹立企業(yè)整體形象的最終目的也是為了更好地、更長(zhǎng)遠(yuǎn)地營(yíng)銷企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù),。

2,、為企業(yè)明確將來應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。通過市場(chǎng)營(yíng)銷策劃,，可以使企業(yè)確立明確的營(yíng)銷目標(biāo),。不僅可以加速企業(yè)營(yíng)銷由現(xiàn)實(shí)狀態(tài)遷躍，而且可以減少許多迂回尋找目標(biāo)造成的無效勞動(dòng),。

營(yíng)銷策劃職業(yè)分類,？

營(yíng)銷策劃包含的職位如下:

1、直銷員（街上銷售,，上門的基本都是）,。

2、促銷員（一般是商家為了擴(kuò)大銷售數(shù)量而做的營(yíng)銷活動(dòng)）,。

3,、營(yíng)、業(yè)員（有固定地點(diǎn)的促銷人員）,。

4,、業(yè)務(wù)員（商家為擴(kuò)展銷售渠道、拓寬市場(chǎng)份額而做的產(chǎn)品營(yíng)銷推廣人員）,。

現(xiàn)代營(yíng)銷一般分兩塊,營(yíng)銷策劃與銷售,營(yíng)銷策劃主要是在辦公室搞文字,銷售就是保證營(yíng)銷方案的實(shí)施與執(zhí)行.現(xiàn)在都通稱營(yíng)銷了,。

至于銷售的基層職位,要看你從事的企業(yè)與產(chǎn)品類型來分,像快速消費(fèi)品基層的就是銷售代表.像工業(yè)產(chǎn)品,基層是銷售工程師.因?yàn)楫a(chǎn)品的專業(yè)性比較強(qiáng),對(duì)從業(yè)人員要求也比較高。

營(yíng)銷策劃的起源,？

策劃在中國(guó)古代被稱為 “謀略”,，早在 3000 年前的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期已十分興盛。

《后漢書·隗囂傳》記載：“是以功名終申,，策劃復(fù)得,?！边@是史書中最早出現(xiàn)的 “策劃” 一詞。

策：是古代的一種馬鞭,，也作動(dòng)詞用,。如策馬，后來演化為謀略的意思,。

劃：在《辭源》中這主要是謀劃的意思,。

策劃就作籌劃、謀略,、計(jì)策等解釋,。

《辭海》解釋為出謀劃策之意,，幫策劃又稱為策略規(guī)劃,。

產(chǎn)品營(yíng)銷策劃方案？

基本上會(huì)包含以下內(nèi)容：

1)營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為×××萬件，預(yù)計(jì)毛利×××萬元,，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)××,。

2)營(yíng)銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)

①營(yíng)銷宗旨，一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位,，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略;以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷重點(diǎn);建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道,，不斷拓寬銷售區(qū)域等,。

②產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議,，形成有效的4P組合,，達(dá)到最佳效果。

產(chǎn)品定位,。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng);

產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命,。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系;

產(chǎn)品品牌,。要形成一定知名度，,、美譽(yù)度,，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí);

產(chǎn)品包裝,。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象,，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略;

產(chǎn)品服務(wù),。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高,。

③價(jià)格策略,。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

拉大批零差價(jià),，調(diào)動(dòng)批發(fā)商,、中間商積極性;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購(gòu);以成本為基礎(chǔ),，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考,。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂,。

④銷售渠道,。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商,、代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策,。

⑤廣告宣傳。

A,、原則：服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略,，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象;長(zhǎng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了,，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生,，所以,，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳;廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式;不定期的配合階段性的促銷活動(dòng),，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),，及時(shí)、靈活的進(jìn)行,，如重大節(jié)假日,，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。

B,、實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告;銷后適時(shí)推出誠(chéng)征代理商廣告;節(jié)假日,、重大活動(dòng)前推出促銷廣告;把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者;積極利用新聞媒介,，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度,。

⑥具體行動(dòng)方案。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致,、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性,。還要考慮費(fèi)用支出,，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡,、旺季營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),。

3)策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算,。這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過程中的總費(fèi)用,、階段費(fèi)用,、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果,。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談,，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定,。

4)方案調(diào)整,。

這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方,，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整,。

營(yíng)銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同,，營(yíng)銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍

5）結(jié)束語(yǔ),。

什么是營(yíng)銷策劃？

營(yíng)銷策劃是一種管理程序,，其任務(wù)是發(fā)展和維持企業(yè)的資源,、目標(biāo)與千變?nèi)f化的市場(chǎng)機(jī)會(huì)之間切實(shí)可行的配合，策劃的目的就是發(fā)展或重新開拓企業(yè)業(yè)務(wù)與產(chǎn)品,，將它們組合起來,，以期獲得令人滿意的利潤(rùn)和發(fā)展。

策劃具有目的性,、系統(tǒng)性,、可調(diào)適性、指向性和可操作性的特點(diǎn),。

營(yíng)銷策劃的意義,？

營(yíng)銷策劃是指制定和實(shí)施營(yíng)銷活動(dòng)的計(jì)劃和方法，旨在通過市場(chǎng)調(diào)研、目標(biāo)客戶分析,、產(chǎn)品定位,、品牌傳播等手段，達(dá)到提高銷售,、提升品牌知名度,、增加客戶滿意度等營(yíng)銷目標(biāo)的目的。其意義在于：

提高銷售：通過對(duì)市場(chǎng)需求和客戶需求的深入了解,，制定有效的營(yíng)銷計(jì)劃和銷售策略,，可以幫助企業(yè)提高銷售，增加收入,。

增加品牌知名度：通過精心設(shè)計(jì)的品牌營(yíng)銷活動(dòng)和推廣策略,，可以幫助企業(yè)提升品牌知名度和影響力，加強(qiáng)品牌在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度和價(jià)值感,。

促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)：營(yíng)銷策劃可以通過對(duì)市場(chǎng)和客戶的研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和不足,，提供有針對(duì)性的改進(jìn)建議,，幫助企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力。

增強(qiáng)客戶滿意度：通過精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶分析,，制定個(gè)性化的產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃和服務(wù)策略,，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，可以提高客戶滿意度,，促進(jìn)客戶忠誠(chéng)度的提升,。

節(jié)約營(yíng)銷成本：營(yíng)銷策劃可以通過有針對(duì)性的市場(chǎng)推廣、精準(zhǔn)的廣告投放等手段,，有效地控制營(yíng)銷成本,，提高營(yíng)銷效益。

洗浴淡季營(yíng)銷策劃,？

一般類似的服務(wù)性企業(yè)除了對(duì)市場(chǎng)定位（也就是目標(biāo)客戶群的定位）要準(zhǔn)確,，在此基礎(chǔ)上如遇淡季可拓展一下其他方面的客戶群體。不知道貴企業(yè)市場(chǎng)定位在什么層次上,？像一般面對(duì)中,、高檔人群的洗浴企業(yè)

基本實(shí)施步驟一般有：了解市場(chǎng)疲軟的原因，根據(jù)原因制定出相應(yīng)的營(yíng)銷策劃方案（一般以活動(dòng)策劃為主加讓利措施或短時(shí)間內(nèi)的優(yōu)惠措施）,。趁這段時(shí)間把策劃方案中的企業(yè)形象樹立和符合企業(yè)形象的一句話式的企業(yè)宣傳口號(hào)等逐步完善,，這個(gè)相對(duì)而言比較難確定，基本都是由決策層出大方向,，然后由市場(chǎng)部群策群力出具體的口號(hào),。作出這個(gè)企業(yè)形象后接下來就是由策劃經(jīng)理（必須對(duì)洗浴市場(chǎng)從分了解）決定出采用什么營(yíng)銷模式進(jìn)行推廣。

其實(shí)也可以聯(lián)合其他的兄弟姐妹企業(yè)共同做幾場(chǎng)活動(dòng)或采用聯(lián)合機(jī)制，推出一站式服務(wù)（打打擦邊球）等,，這都是短時(shí)間內(nèi)可提高客流量的辦法,，當(dāng)然具體怎么運(yùn)作必須公司根據(jù)具體市場(chǎng)形勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)決定，如果運(yùn)作的好還可以提升店面形象,，為進(jìn)一步的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)做好鋪墊,。