一,、為什么很多樓盤(pán)都是集體房產(chǎn)證呢？

集體房產(chǎn)證可證明該房產(chǎn)的所有權(quán)屬于該集體組織所有,而個(gè)人房產(chǎn)證證明該房產(chǎn)屬于該個(gè)人所有,。我國(guó)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)有國(guó)有,、集體和個(gè)人三種基本形式,。集體房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)屬于特定集體所有的產(chǎn)權(quán)形式,包括企事業(yè)單位所有或同一樓盤(pán)的住戶共有,。 集體房產(chǎn)證一般的來(lái)源: 在農(nóng)村集體土地上蓋房子 ;在單位工廠有使用權(quán)的土地上蓋房子 先要向該集體咨詢,了解能不能辦到獨(dú)立的集體房產(chǎn)證(每戶有一本,屬集體性質(zhì)),有獨(dú)立的集體房產(chǎn)證的房子可以過(guò)戶,但是：

1.不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等),。

2.市場(chǎng)流通中的價(jià)格也要低于獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房。

深度解釋一下：

1,、集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上,，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn),，不能上市交易,。這類(lèi)房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記,，居住者沒(méi)有對(duì)房屋的完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán),，即業(yè)內(nèi)所稱(chēng)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級(jí)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國(guó)家許可,，便將村里的土地交給開(kāi)發(fā)商,，并由其建設(shè)并公開(kāi)出售的商品房。

2,、個(gè)人房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易,，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》,，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證,。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證,，在通常意義上,，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證,。

區(qū)別如下：

如果購(gòu)房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證,，那么他所購(gòu)的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購(gòu)房者不能取得如下權(quán)利：

1,、不能買(mǎi)賣(mài),、置換、贈(zèng)與,、繼承,、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋,。如進(jìn)行上述行為,，也會(huì)因該行為違

反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無(wú)效，法律不予保護(hù)無(wú)效的民事行為,，各方的損失只能由各方自己來(lái)承擔(dān),；

2、無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利,。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán),、典權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定,，房屋抵押實(shí)行登記制度,，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任,；

3,、在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償,；

4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證,，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn),，購(gòu)房者將無(wú)法通過(guò)法律渠道主張自己的權(quán)利；

5,、無(wú)法部分改建所購(gòu)房屋,；

6、在土地使用期限界滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地,。

而商品房的居住者擁有以上所說(shuō)的全部權(quán)利,。

產(chǎn)生基礎(chǔ)不同

國(guó)家法律規(guī)定土地使用權(quán)分為國(guó)有和集體所有兩種。城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)均是國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦r(nóng)村則是集體土地所有與使用一體,。農(nóng)民申請(qǐng)修房均是在其范圍內(nèi)審批的宅基地上修建,，這種房屋是不納入城鎮(zhèn)房屋交易的范圍，其交易行為和結(jié)果不受保護(hù),！

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

在農(nóng)村,，土地歸集體所有。在這類(lèi)土地上建造房屋,，不用交納土地出讓金等費(fèi)用,。法律規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。外來(lái)者如果購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)房屋,，并不能享有房屋的產(chǎn)權(quán),，而是居住使用權(quán)。

而通常的商品房,，購(gòu)買(mǎi)者享受的是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán),，有自己的房屋產(chǎn)權(quán)證。

二,、如何對(duì)鎮(zhèn)上的房子做銷(xiāo)售,？

既然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，看樓盤(pán)定位,，如果離大城市較近,，完全可以拉團(tuán)來(lái)看房，因?yàn)楫吘箖r(jià)格實(shí)惠,，現(xiàn)在大城市的人有親近鄉(xiāng)村的心態(tài),。也可以找鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力的人促銷(xiāo)，比如教師,、公務(wù)員,、事業(yè)單用位的人員……具體銷(xiāo)售方法：

1,、廣場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心地段,，搞文藝演出，房產(chǎn)銷(xiāo)售宣傳圖冊(cè)準(zhǔn)備好,，現(xiàn)在布置宣傳圖,，文藝演出時(shí)發(fā)放宣傳單。

2,、售樓處促銷(xiāo)活動(dòng),，售樓處布置宣傳圖，優(yōu)惠措施,，比如存二萬(wàn)抵五萬(wàn),，定房送好禮等等。

3,、組織團(tuán)隊(duì)促銷(xiāo),。可以找大城市的中介公司,，組織看房團(tuán)進(jìn)入樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看房,，推銷(xiāo)技巧就看銷(xiāo)售員了。

三,、房管所是干什么的,？

房管局基本職能介紹

1、貫徹執(zhí)行國(guó)家,、省,、市和區(qū)級(jí)有關(guān)住房制度改革的法律、法規(guī),、規(guī)章草案和政策,，研究擬定全區(qū)住房制度改革的地方性法規(guī)、規(guī)章草案和政策措施,；負(fù)責(zé)監(jiān)督,、檢查和指導(dǎo)全區(qū)住房制度改革以及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等工作。

2,、負(fù)責(zé)全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和規(guī)范化管理,。

3、負(fù)責(zé)全區(qū)房屋權(quán)屬管理工作,；負(fù)責(zé)確認(rèn)房屋權(quán)屬,，辦理房屋所有權(quán)總登記和初始、轉(zhuǎn)移,、變更,、注銷(xiāo)及他項(xiàng)權(quán)登記,，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，管理產(chǎn)籍資料,；負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)國(guó)有土地上的新建,、改建、擴(kuò)建,、自建,、劃撥、分割,、抵償,、轉(zhuǎn)移、變更,、拆遷等房屋測(cè)繪審核工作,；根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,。

4,、負(fù)責(zé)全區(qū)國(guó)有土地上城鎮(zhèn)房屋拆遷工作。發(fā)放城市房屋拆遷許可證,，裁決拆遷糾紛,，組織行政強(qiáng)制拆遷，負(fù)責(zé)拆遷單位的管理與監(jiān)督,。

5,、負(fù)責(zé)房屋安全鑒定和管理工作。制定房屋安全管理措施,，負(fù)責(zé)房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理,。

6、負(fù)責(zé)房屋交易市場(chǎng)管理有關(guān)工作,。負(fù)責(zé)商品房,、現(xiàn)房銷(xiāo)售和商品房面積管理；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房屋租賃,、房地產(chǎn)抵押管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督。

7,、負(fù)責(zé)白蟻防治工作,。負(fù)責(zé)全區(qū)建筑物、構(gòu)筑物,、地下電纜,、室內(nèi)裝飾的白蟻預(yù)防、整治工作,。

8,、負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理工作,，擬定物業(yè)管理政策并組織實(shí)施，指導(dǎo)維修基金的歸集與使用,。

9,、負(fù)責(zé)直管理公房經(jīng)營(yíng)和維修的政策管理。

10,、負(fù)責(zé)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng),、房政法律、法規(guī)和政策的咨詢,、調(diào)解和行政復(fù)議、訴訟和裁決,，進(jìn)行房產(chǎn)管理執(zhí)法檢查,，查處違法違章行為。

11,、承辦黨委或政府交辦的其他事項(xiàng),。