一、為什么很多樓盤都是集體房產(chǎn)證呢,？

集體房產(chǎn)證可證明該房產(chǎn)的所有權屬于該集體組織所有,而個人房產(chǎn)證證明該房產(chǎn)屬于該個人所有。我國現(xiàn)行的產(chǎn)權有國有,、集體和個人三種基本形式。集體房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權屬于特定集體所有的產(chǎn)權形式,包括企事業(yè)單位所有或同一樓盤的住戶共有,。 集體房產(chǎn)證一般的來源: 在農(nóng)村集體土地上蓋房子 ;在單位工廠有使用權的土地上蓋房子 先要向該集體咨詢,了解能不能辦到獨立的集體房產(chǎn)證(每戶有一本,屬集體性質(zhì)),有獨立的集體房產(chǎn)證的房子可以過戶,但是：

1.不能使用集體的產(chǎn)權證去辦理各種與產(chǎn)權相關的事(如抵押,貸款等),。

2.市場流通中的價格也要低于獨立產(chǎn)權房。

深度解釋一下：

1,、集體產(chǎn)權房屋修建在集體土地上,，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn),，不能上市交易,。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記,，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權,，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權，即業(yè)內(nèi)所稱的鄉(xiāng)產(chǎn)權,，鄉(xiāng)產(chǎn)權并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權,，而是在某些鄉(xiāng)村里，當?shù)卣唇?jīng)國家許可,，便將村里的土地交給開發(fā)商,，并由其建設并公開出售的商品房。

2,、個人房產(chǎn)證是購房者通過交易,，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有,、使用,、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》,，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證,。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上,，房產(chǎn)證是房屋所有權證的簡稱,，是由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

區(qū)別如下：

如果購房者在取得房屋后不能取得房屋所有權證,，那么他所購的房屋所有權處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài),，購房者不能取得如下權利：

1、不能買賣,、置換,、贈與、繼承,、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權登記的房屋,。如進行上述行為,，也會因該行為違

反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護無效的民事行為,，各方的損失只能由各方自己來承擔,；

2、無法設定他項權利,。他項權利主要指抵押權,、典權。按我國法律規(guī)定,，房屋抵押實行登記制度,，而登記的唯一憑證就是房屋所有權證,，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任,；

3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償,；

4,、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險,，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權利,；

5、無法部分改建所購房屋,；

6,、在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

而商品房的居住者擁有以上所說的全部權利,。

產(chǎn)生基礎不同

國家法律規(guī)定土地使用權分為國有和集體所有兩種,。城市開發(fā)房地產(chǎn)均是國有土地使用權轉(zhuǎn)讓；農(nóng)村則是集體土地所有與使用一體。農(nóng)民申請修房均是在其范圍內(nèi)審批的宅基地上修建,，這種房屋是不納入城鎮(zhèn)房屋交易的范圍,，其交易行為和結(jié)果不受保護！

沒有產(chǎn)權證

在農(nóng)村,，土地歸集體所有,。在這類土地上建造房屋，不用交納土地出讓金等費用,。法律規(guī)定,，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證,。外來者如果購買了這類房屋，并不能享有房屋的產(chǎn)權,，而是居住使用權,。

而通常的商品房，購買者享受的是完全獨立產(chǎn)權,，有自己的房屋產(chǎn)權證,。

二、如何對鎮(zhèn)上的房子做銷售,？

既然是鄉(xiāng)鎮(zhèn),，看樓盤定位，如果離大城市較近,，完全可以拉團來看房,，因為畢竟價格實惠，現(xiàn)在大城市的人有親近鄉(xiāng)村的心態(tài),。也可以找鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力的人促銷,，比如教師、公務員,、事業(yè)單用位的人員……具體銷售方法：

1、廣場銷售活動,，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心地段,，搞文藝演出，房產(chǎn)銷售宣傳圖冊準備好,，現(xiàn)在布置宣傳圖,，文藝演出時發(fā)放宣傳單。

2,、售樓處促銷活動,，售樓處布置宣傳圖,，優(yōu)惠措施，比如存二萬抵五萬,，定房送好禮等等,。

3、組織團隊促銷,?？梢哉掖蟪鞘械闹薪楣荆M織看房團進入樓盤現(xiàn)場看房,，推銷技巧就看銷售員了,。

三、房管所是干什么的,？

房管局基本職能介紹

1,、貫徹執(zhí)行國家,、省,、市和區(qū)級有關住房制度改革的法律、法規(guī),、規(guī)章草案和政策，研究擬定全區(qū)住房制度改革的地方性法規(guī),、規(guī)章草案和政策措施；負責監(jiān)督,、檢查和指導全區(qū)住房制度改革以及經(jīng)濟適用住房建設等工作,。

2、負責全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務指導和規(guī)范化管理,。

3,、負責全區(qū)房屋權屬管理工作；負責確認房屋權屬,，辦理房屋所有權總登記和初始,、轉(zhuǎn)移、變更,、注銷及他項權登記,，頒發(fā)房屋權屬證書,，管理產(chǎn)籍資料,；負責對全區(qū)國有土地上的新建、改建,、擴建,、自建、劃撥、分割,、抵償,、轉(zhuǎn)移、變更,、拆遷等房屋測繪審核工作,；根據(jù)有關法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解各類房屋產(chǎn)權糾紛,。

4,、負責全區(qū)國有土地上城鎮(zhèn)房屋拆遷工作。發(fā)放城市房屋拆遷許可證,，裁決拆遷糾紛,，組織行政強制拆遷，負責拆遷單位的管理與監(jiān)督,。

5,、負責房屋安全鑒定和管理工作。制定房屋安全管理措施,，負責房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理,。

6、負責房屋交易市場管理有關工作,。負責商品房,、現(xiàn)房銷售和商品房面積管理；負責房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房屋租賃,、房地產(chǎn)抵押管理和房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的管理與監(jiān)督。

7,、負責白蟻防治工作,。負責全區(qū)建筑物、構(gòu)筑物,、地下電纜、室內(nèi)裝飾的白蟻預防,、整治工作,。

8、負責全區(qū)物業(yè)管理工作,，擬定物業(yè)管理政策并組織實施,，指導維修基金的歸集與使用。

9,、負責直管理公房經(jīng)營和維修的政策管理,。

10,、負責房產(chǎn)經(jīng)營、房政法律,、法規(guī)和政策的咨詢,、調(diào)解和行政復議、訴訟和裁決,，進行房產(chǎn)管理執(zhí)法檢查,，查處違法違章行為。

11,、承辦黨委或政府交辦的其他事項,。