銷售階段是怎么劃分的?

第一節(jié):銷售策劃概述 銷售策劃一般指:項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走,，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié):銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言,，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是綱,，銷售策劃則是目，綱舉才能目張,。 一:項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容: (一)市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備,、功能配置、物業(yè)管理,、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議 (二)目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景:經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景:推廣方式,、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達(dá)方式,、 (三)價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 (四)入市時(shí)機(jī),、入市姿態(tài) (五)廣告策略 廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 (七)推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心,、示范單位,、圍板等),、印刷品(銷售文件、售樓書等),、媒介投放 二:銷售策劃所包涵內(nèi)容: (一)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 (二)銷售代表培訓(xùn) (三)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 (四)房號(hào)銷控管理 (四)銷售階段總結(jié) (五)銷售廣告評(píng)估 (六)客戶跟進(jìn)服務(wù) (七)階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié):銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一:項(xiàng)目研究:即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究,，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群,、接受價(jià)位,、購買理由等。 二:市場(chǎng)調(diào)研:對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂知己知彼,、百戰(zhàn)不殆。 三:項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析:針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。 四:項(xiàng)目再定位:根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn),，根據(jù)市場(chǎng)需求,，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。 五:項(xiàng)目銷售思路: (一)銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風(fēng)。 (二)主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題,。 一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的,。 (三)操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾,。其次是時(shí)間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。 六:項(xiàng)目銷售策略: (一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī):我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng),，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等,。 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備: 1,、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求; 2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人; 3,、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶; 4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn); 5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題; 6,、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式; 7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略; 8,、制定合理的銷控表; 9,、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案; 10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃; 11,、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍; 12,、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適,。 二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的:降低客戶成本,，一切為了銷售! (三)銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是:保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開盤期,、強(qiáng)銷期,、保溫期;防范銷售階段性問題--如工期、質(zhì)量,、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓,、廣告推廣、稅費(fèi)變化等,。 第四節(jié):銷售策劃的原則 一:創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)

營(yíng)銷管理包括哪些過程

1、分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)

（1）發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)

（2）評(píng)估市場(chǎng)機(jī)會(huì)

2,、選擇目標(biāo)市場(chǎng)

（1）市場(chǎng)需要衡量與預(yù)測(cè)

（2）市場(chǎng)細(xì)分

（3）選擇目標(biāo)市場(chǎng)

（4）市場(chǎng)定位

3、擬定市場(chǎng)營(yíng)銷組合

（1）產(chǎn)品

代表企業(yè)提供給目標(biāo)市場(chǎng)的貨物或服務(wù)的組合,，包括產(chǎn)品的品牌,、包裝、品質(zhì),、服務(wù)以及產(chǎn)品組合等內(nèi)容,。

（2）價(jià)格

代表消費(fèi)者為獲得該產(chǎn)品所付出的金額，包括制訂零售價(jià),、批發(fā)價(jià),、折扣和信用條件等。

（3）分銷

代表企業(yè)為使產(chǎn)品送達(dá)目標(biāo)顧客手中所采取的各種活動(dòng),，包括發(fā)揮批發(fā)商和零售商的作用等,。

（4）促銷

代表企業(yè)為宣傳其產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)及說服目標(biāo)顧客購買所采取的各種活動(dòng)，包括廣告,、人員推銷,、營(yíng)業(yè)推廣及公共關(guān)系等。

4 ,、組織,、執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷