1、 海 外 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 趨 勢(shì)

（ 1） 政 策 面 ：

政府政策導(dǎo)向,；

國(guó)內(nèi)外匯管控,；

國(guó)內(nèi)投資導(dǎo)向；

各國(guó)政府態(tài)度,；

案例：萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)駁回,、綠地的低調(diào)行事,、碧桂園的先紅后黑

（ 2） 形 勢(shì) 面 ：

從歷史解讀大國(guó)復(fù)興大勢(shì)下的海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)；

近代以來(lái)中國(guó)人和資金遠(yuǎn)赴海外的三次潮流,；

案例：移民,、留學(xué)、海外房產(chǎn)的內(nèi)在邏輯

（ 3） 市場(chǎng) 面 ：

近十年國(guó)內(nèi)海外各細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)合

案例：美國(guó)熱,、澳洲熱,、泰國(guó)熱

2,、 海 外 置 業(yè) 市 場(chǎng) 分 析

（ 1） 海 外 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 走 勢(shì)

成交量?jī)r(jià)走勢(shì),；

成交特點(diǎn)分析；

影響市場(chǎng)走勢(shì)的變量分析：

案例：企業(yè)投資熱潮和個(gè)人投資熱潮

（ 2） 細(xì) 分 市 場(chǎng) 分 析

北美,；東西海岸,、南部、五大湖

歐洲,；南歐,、西歐、東歐

東南亞,；泰國(guó),、柬埔寨、馬來(lái)西亞

東亞,；日,、韓

澳洲：澳大利亞、新西蘭

案例：那些年我們追過(guò)的熱門(mén)市場(chǎng)

溫哥華的傳奇故事

（ 3）pan > 產(chǎn) 品 分 析

土地交易,；

別墅,；

公寓；

名人豪宅,；

海島等

3,、 海 外 置 業(yè) 客 群 分 析

（ 1） 高 凈 值 人 群 分 析

數(shù)量及構(gòu)成；

投資特點(diǎn),；

趨勢(shì)變化,；

案例：象征身份的香港半山豪宅業(yè)主

（ 2） 客 群 分 類(lèi) 及 特 點(diǎn)

海外置業(yè)人群分類(lèi)；

不同類(lèi)型的投資特點(diǎn),；

不同類(lèi)型客群對(duì)位的產(chǎn)品類(lèi)型,；

案例：陽(yáng)光加州客戶、沙灘普吉客戶

二,、 海外置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略

1,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷(xiāo) 與 國(guó) 內(nèi) 地 產(chǎn) 的 不 同

（ 1） 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 不 同

產(chǎn)權(quán)屬性；

稅費(fèi)保險(xiǎn),；

購(gòu)買(mǎi)流程,；

展示特點(diǎn),；

交房周期；

（ 2） 客 戶 群 體不 同

從需求維度,；

從階層維度,；

從使用維度：

從偏好維度；

（ 3） 營(yíng) 銷(xiāo) 方 式 不同

從銷(xiāo)售周期維度,；

從營(yíng)銷(xiāo)地域性維度,；

從展示方式維度；

從宣傳推廣維度,；

從老客戶經(jīng)營(yíng)維度,；

案例：北京房產(chǎn)與美國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比

2,、 海 外 地 FONT> 營(yíng) 銷(xiāo) 角 色 劃 分

（ 1） 從 屬 性 劃 分

開(kāi)發(fā)商,；

pan > 項(xiàng)目方；

總代理,；

分銷(xiāo)商,；

渠道商；

運(yùn)營(yíng)商,；

產(chǎn)權(quán)辦理機(jī)構(gòu),；

貸款辦理機(jī)構(gòu)；

（ 2） 從 關(guān) 系 劃 分 ,；

購(gòu)房者,；

推介者；

傳播者

銷(xiāo)售者

3,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo) 類(lèi) 型

（ 1） 根 據(jù) 介 入 時(shí) 間

全案型,；

產(chǎn)品包裝型；

銷(xiāo)售型,；

（ 2） 根 據(jù) 公 司 角 色

自銷(xiāo)型,；

分銷(xiāo)型；

（ 3） 根據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 模

小而精,；

大而全,；

（ 4） 根 據(jù) 銷(xiāo) 售 周 期

集中突擊型；

長(zhǎng)線型,；

4,、 海 外 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷(xiāo) 痛 點(diǎn)

（ 1FONT> 找 不 到 對(duì) 位 客 群

案例：洛杉磯的客戶群

（ 2） 產(chǎn) 品 不 符 合國(guó) 內(nèi) 需 求

案例：社區(qū)圍墻、房屋朝向

（ 3） 產(chǎn) 品 價(jià) 值 難 以 建 立

案例：公寓比別墅貴

（ 4） 客 戶 信 任 難 以 建 立

案例：海外置業(yè)一定要去現(xiàn)場(chǎng)看嗎,？

（ 5） 產(chǎn) 品 運(yùn) 營(yíng) 回 報(bào) 難 達(dá) 預(yù) 期

案例：租賃運(yùn)營(yíng)的坑

5,、 如 何 解 決 痛 點(diǎn)

（ 1） 如 何 找 到 對(duì) 位 客 群

（ 2） 如 何 了 解 客 群 需 求

（ 3） 如 何 產(chǎn) 品 定 位 及 包 裝

（ 4） 如 何 構(gòu) 建 展 示 體 系

（ 5） 如 何 擴(kuò) 展 營(yíng) 銷(xiāo) 半 徑

（ 6） 如 何 發(fā) 展 分銷(xiāo) 渠 道

（ 7） 如 何 使 用 包 租 、 代 租 ,、 回 購(gòu) 等 手 段

（ 8） 如 何 塑 造 海 外 行 業(yè) 內(nèi) 的 公 司 品 牌

案例：當(dāng)代置業(yè)的行銷(xiāo)六個(gè)一

看房團(tuán)的喜與悲

關(guān) 于 買(mǎi) 40 套 美 國(guó) 別 墅 br>的 業(yè) 主 傳 奇

三,、 關(guān)于海外企業(yè)的建議

1,、 清 晰 公 司 定 位

（ 1） 海 外 置 業(yè) 平 臺(tái)

（ 2） 海 外 開(kāi) 發(fā) 商

（ 3） 海 外 總 代 理

（ 4） 海 外 銷(xiāo) 售 商

（5） 海 外 運(yùn) 營(yíng) 商

案例：平臺(tái)案例、總代案例

2,、 理 性 制 定 規(guī) 劃